中低收入者为主的房改房小区能否由物业公司管理改为业主自营式管理目前，北京市的物业管理着重推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司管理。这种管理模式的最大优势是：可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。

　　对于这部分业主，可打破北京市普遍推行物业公司管理一种模式的体制，引进我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。

　　业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

　　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理，既不由房地产开发公司、也不专门聘请物业管理公司负责，而是由楼房业主自己负责。

　　业主自营式物业管理最大的特点是可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、卫生费，以及其他费用(如6年一度的楼面清洗费)等公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减少了业主的经济负担，也避免了不少常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。

　　既然交了公共维修基金物业管理费应取消中、小修费

　　《北京市居住小区物业管理办法》指出：实施物业管理的目的是，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境。

　　为了实现物业管理的目标，物业产权人与使用人必须向物业管理企业交纳有关费用。北京市现行的物业管理费不仅明显偏高，而且有些收费项目的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费(约占物业管理收费总额的55.6%)，根本不应列为物业管理收费项目。其理由是：如果预收楼房及其设施的共用部位的维修费用，那么业主在购买住房时已经预交了楼房共用部位的维修基金，可以从该项基金中支付维修费用，不应再向业主另收费用；如果是预收各户单元门以内的房屋及其设施的维修费用，那么该项费用应当由该户主负担，根本不应该向其他购房人收取费用。

　　如果能从现行的物业管理收费标准中取消楼房及其设施的中、小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排除物业管理收费的困难和阻力，更好地推进物业管理。何绍一方耀华

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