北京城市道路网络雏形基本形成从石景山乘一线地铁5 6分钟可直达朝阳四环路明年6月全线通车公路二环有了模样，通马段年底正式通车

　　最近，北京城市交通利好不断：

　　 5月中下旬起，长安街及其延长线开始整治与改造，预计年底十里长安街将全新登场；紧接着是四环路传出明年6月底全线通车，连通京石、八达岭等5条高速路及四环的公路二环通马段今年年底启用；6月28日，一线地铁与复八线终于全线贯通，从大西头石景山到大东头朝阳区只用56分钟；城市铁路建设已经动工，纵贯京城的地铁5号线也即将启动……

　　如此多的市政改造，会给北京的住宅布局带来哪些变化？

　　低密度房城外当主角物业档次划分日趋明显

　　长期以来，高层项目是北京房地产市场的主体，尤其是在土地成本昂贵的城区，高层项目的地位不可改变。

　　但随着个人购买占据市场主流，购房人对房子的品质与居住环境的要求不断提升。人们厌倦市区的拥堵、污染的空气，以及清一色的无可选择的塔楼。于是，城市快速路沿线逐渐成为发展商和购房者的首选。由于低地价，多数开发商选择了多层、小高层等低密度的产品形态，并配以优良的环境设计；而西四环的美丽园、东四环的东润风景等项目的热销，也说明了购房者对于这种产品的需求。不仅如此，城市快速路与城市铁路、地铁等沿线还将分出住宅的档次。作为大众捷运，地铁和城市铁路都具有运量大、准时、快速的特点，通到哪儿，哪就会发生变化。但是因为土地成本问题，捷运附近一般以中低档住宅为主。

　　而中高档住宅对居住环境的注重往往要多于对密集路网的关注，居住在城市高速路沿线，通过小轿车可以实现高品质环境与便捷交通的兼得，所以城市高速路沿线将以中高档住宅为主。档次的明显区分，将更便于购房者选择适合自己的居住物业。不仅如此———

　　 10年内四环近五环将成置业首选

　　为什么这样说？因为现在的三环是人们心中的黄金地段，而三环是在1990年左右才通车的，依这样的速度计，用不了10年，四环甚至五环都会发生难以想见的变化。从城市规划的角度讲，道路的延伸肯定会带来人流、物流等一系列的互通。所以，最近发生的这些市政变化不仅会促成城市交通网络的形成，对北京城市布局肯定也会发生重要影响。

　　如一线地铁连通复八线，不只是从西单到天安门东站再不用爬上地面换车，这次连通还拉近了两端与市中心的心理距离，让东西两端的居民可以轻松纳入城市交通网络中；地铁5号线、城市铁路的建成也使得南部、北部、西北部、东北部与市中心的时空距离拉近。而这必然会加快城市化进程，给房地产开发提供更为广阔的空间。全长65.3公里的四环路，作为迄今为止京城最长的一条环线，将跨越朝阳、海淀、丰台三区，穿越或毗邻东郊电子城、纺织区、化工区、亦庄经济技术开发区、南苑、丰台高科技园区、丰台镇、海淀镇、中关村、亚运村，与京石、京开、京津塘等7条调整路、11条铁路、数十条城市干线相交。

　　还有一个并不被大众所熟知的信息，那就是全长200公里，并与京石、京津塘、京哈、京沈、八达岭高速路及四环路连接的公路二环，通州到京津塘高速马驹桥段年底即将通车。这条路建成后，不仅能够缓解城区拥堵，还将缩短城区与卫星城镇的距离。

　　虽然，道路的改善是促进一个地区发展的首要条件，但带动区域的发展还要依赖于城市整体规划的调整。记者专门采访了中国城市规划设计研究院城市规划设计所所长杨保军。杨所长指出，北京北部、西部空间已很少，按国际惯例及北京自身特点，必然会向东南方向呈放射状发展，与天津及渤海地区形成城市带。

　　南部、西部升值潜力大

　　从投资角度讲，杨所长提醒读者朋友，这些市政改善受益最大的是南部地区，所以说南部升值潜力空间最大；其次是西部，因为有军队及西山风景区的限制，西部住宅开发规模不会过大，所以西部的升值潜力也是显而易见的，尤其是中关村地区，因为有特殊的利好环境，升值空间也不容忽视。杨所长指出，因为与美国硅谷从公司类型到地区特色都有很大不同，过分炒作中关村也不可取。北部和东部地区的上行空间相对要弱得多，但作为自住或以出租作为投资手段的买家来讲，北部和东部因配套齐全，社区成熟，还是最好的选择。

　　从现在城市布局发展看，人们非常留恋三环以内的市区呈向心力分布。按国际惯例，当人均GDP达到4000美元时，将表现为分散的郊区化趋势。北京现在的人均GDP为2000多美元，已经占据今天称为郊区的地段，将会提前占据升潜空间。本报记者佟峥

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