北京市统计局提供的数据，今年1—4月北京市累计销售商品住宅104.1万平方米，其中个人购房占85.9万平方米，销售额达到了36.1亿元，个人购房量同比增长313.5%！

　　以往，北京房地产市场的最显著的特征即是集团购买占据市场主流。但随着房改的推进，自1998年起，北京单位购房量急剧减少，而与此同时，以银行个人购房信贷放开为主要动力源，更多的北京人开始自购商品房屋，“你买房了吗？”已成为越来越多的北京人见面、相互问候时的常用语。

　　“你买房了吗？”现在要是有同事、朋友这么问你，你可能并不觉得蹊跷，或不可思议。因为对于许多北京人来说，自己掏钱买房似乎已不是什么奢求，不是什么可望而不可及的事情。有人说，以后北京买房子的人，会像以前买彩电、买VCD、买私家车一样如同涌潮一般出现。此言从近一年房地产市场表现出的迹象看，似乎已得到了证实。

　　商品房市场仲夏季已到

　　说“住房消费”也好，“房改”也好，无论怎么提这个概念，最终的落脚点，说白了就只是一个意思：以后住房子都得自己花钱了，靠单位分房一辈子白住的“福利”，已经一去不复返。

　　今年前四个月，北京市统计局发布的统计报告称，北京个人购房量比去年同比增长313.5%。这一明显的市场放量证实，住房消费在北京人家庭消费中已经占据日趋重要的位置，购买商品房已成为越来越多百姓家庭投资的主选方向。

　　从表面看，它反映了百姓消费购买力的增强，但更深的原因还有以下几个方面：

　　首先，是国家下决心加快房改速度，斩断实物分房。1988年国家宣布取消延续数十年的供给制实物性福利分房制度，20年房改终将实现宿愿。国家以新的城市住房供应体制的建立，卸掉了改革进程中最沉重的福利包袱，政府的决心彻底打消了人们等待分房的期望，自购住房成为人们不得不面对的现实。

　　其次，是金融政策的调控作用。现在，家中有十几万存款的人完全有可能去买一套50万左右的房子。这在金融机构近两年全面放开购房信贷之前是想都不敢去想的事儿。开放购房贷款按照业内人士的说法，叫做给购房人装了一条腿。

　　个人购房明显增多还有一点原因，就是相当一部分人看好北京房地产市场前景走势，抢占市场先机投资置业。自去年下半年起，受中国即将加入WTO和IT业热浪兴起因素的影响，北京写字楼市场在经历了长达4年左右时间的冷寂下滑之后，出现回升趋势。截止到目前，北京东部地区甲级写字楼几乎无空置。按照惯例，写字楼出租出售率往往是房地产市场冷暖走势的晴雨表，北京写字楼近期卖方市场再现，已带动了外销高档公寓的行情回升。

　　二级市场开闸置业快车启动

　　6月21日，北京市国土资源与房屋管理局最新下发了进一步推动二级市场开放的文件。文件的主旨在于进一步放开政策，推进已购公房和经济适用房上市，进而达到以二级市场繁荣、带动整体住房消费增长的目的。

　　从合理的住房市场供应体系来看，完善的市场应该是廉租房———二手房———享有政府补贴的低价商品房(即现在所称的经济适用房)———商品房这几类房屋产品共同构成。据有关人士透露，北京市此次在建设部指导下重新出台的激活二级市场的政策，意味着北京市过去寄希望于经济适用房带动住房消费的发展思路将会发生转变，合理的依靠二级三级市场开放带动整个市场繁荣的观念将主导政府决策和市场发展。此方向的校正，其对市场的影响将绝不亚于银行个贷放开给市场带来的推动效应。

　　梯级消费将使更多人圆住房梦

　　近一年来，北京市个人购房行情一路飙升，虽然给遗弃了集团购买转而面对个人的新生市场注入了生机，但综合各方面情况看，北京个人购房更为巨大的需求能量还远没有释放出来，这一潜在能量就是二级市场完全放开，已购公房无阻拦、无障碍地上市交易。

　　据从有关部门得到的数字，从去年11月15日北京市出台已购公房和经济适用房上市政策以来，截止到5月底，全市已购公房上市实现交易的仅为200余套，而北京已购公房总量现已达到了120万套，其中，可上市交易的预测至少也在10万套以上。显然，这一数字与预估的交易数量太不成比例。从目前市场成交情况看，北京二手公房的成交价格平均是同类地区在售商品房价格的60%上下。并且，相对于新建商品房来说，二手公房虽然在户型结构上普遍存在缺陷，但由于面积普遍偏小，房价总款低，而且住区内外的基本生活配套服务较之新建商品房更加健全，因此，更适合于中低收入的居民家庭购买居住。

　　以已购公房为主体的房屋二级市场开放并形成规模，将自然形成相当庞大的商品房购买群体，同时，也给众多资金实力较弱，却又急于寻找房屋居住的居民以选择的机会。宝马、奔驰买不起，夏利、奥拓也算是“代步工具”，所以也就有那么多过去想都不敢想的人圆了自己的轿车梦。住房虽非汽车，但两样商品消费梯级递进的演变线路却极其相似。商品房是纯粹的“贵族消费”，但住房消费却是大众的、百姓的。因此二三级市场不遮不拦地开放了，老百姓才能算真正搭上了住房消费这趟列车。

　　所以，可以预见

　　楼市词解

　　二级市场与三级市场的区别

　　二级市场是指住房私有权出售的交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前，北京住房二级市场的主体是上市出售已购公有住房。市场上也有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。一种观点认为，三级市场归于房地产二级市场的概念之内。

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