针对我国房地产市场现状，财政部、国家税务总局去年联合颁发的《关

    于调整若干税收政策的通知》中，对住房二级市场的营业税和契税、空置商

    品房税收以及土地增值税率等问题作出了新的规定，二级市场空置房交易将

    享受税收优惠，包括减半征收契税，购买商品房的契税下调至2％，特别减

    免了积压商品房的税费。对于积压商品房，将免去房价5％的营业税和3％

    的契税，还可按经济适用房来处理。那么，这些政策对房地产市场将产生怎

    样的影响？

     首先，随着这些政策出台后的落实，积压商品房的价格大体可以下降15

    ％左右，从而可在一定程度上启动居民住房消费的热情，缓解住房有效需求

    不足问题。近年来，国家明确指出将住宅建设作为国民经济新的增长点。于

    是，由于居民住房价格相对于其购买力而言过高，居民住房消费需求受到了

    收入限制和流动性约束。据分析，合理的房价应该不超过居民年均收入的五

    倍或六倍，但中国大城市的房价几乎都超过了人均年工资的10倍以上，因此，

    降低居民住房价格，推进居民住房消费制度创新，就成为启动居民住房消费

    的首要条件。

     其次，这些政策对房地产公司经营状况的改善会产生积极的前导效应，

    但短期内影响有限。第一，商品房空置严重，居民住宅的买方市场格局短期

    内很难根本改观；第二，商品房销售价格过高，允许二级市场空置房享受税

    收优惠还不足以使其销售价格降低到居民可承受范围之内；第三，居民住房

    消费受到流动性约束，贷款式住房消费信贷门槛高，居民住房分配的货币化

    改革缺乏保障，从而障碍了居民住房消费需求的实现。据分析，按现行银行

    住房贷款利率和最长期限计算，即使考虑住房货币化补贴和公积金贷款，住

    房信贷的潜在本息负担也会使居民不堪重负。因此，减免二级市场空置房交

    易税收，加快房改步伐，虽然在短期内会有助于降低房地产企业的销售成本，

    但建设积压，恐怕还不足以根本改变房地产企业的经营状况。这既是由于房

    地产供给过剩的制约，也是由于居民住房消费有效需求受到流动性约束和收

    入增长的限制。

     大幅度减免住房二级市场的有关税收，会不会有效激活低迷的房地产市

    场呢？上述分析表明：随着新一轮扩大内需的战略性启动和对房地产行业这

    一新经济增长点的战略性扶持，房地产业应该会逐步走强。不过，短期内房

    地产行业的业绩不可能明显改观。但是，应该清醒地认识到，从长远来看，

    此次减免税政策的出台，对国内房地产市场的意义将是深远的：一、它显示

    了目前政府通过经济手段行使制度创新的能力和由旧的计划经济体制下的福

    利分房转向市场经济体制下货币分房的决心。二、减免税政策的出台与实施

    有效减轻房地产企业负担。多年以来，由于房地产的盲目炒作，低水平的重

    复开发，致使销售不畅，大量空房、楼盘闲置，库存增加造成了房地产企业

    与之息息相关的金融业大量资金沉淀，使许多房地产企业背上了沉重的包

    袱，制约了企业自身的发展，从而也制约了整个房地产市场的发展。三、加

    快房产市场化步伐，从而使之进行产业升级，逐步与国际接轨。随着加入WTO

    的临近，国内企业将会受到来自国外的冲击，房地产企业也不例外。因此，

    国内房产尽快实行产业升级，调整结构，也就刻不容缓。减免税政策的出台，

    能有效减轻企业经营负担，使我国房地产企业加快摆脱困境，轻装上阵，使

    之有条件，也有能力在以后的开发项目中放弃旧的产业模式而进行产业升

    级，达到与国际接轨，加快我国房地产市场化进程。 
 

【发表评论】【关闭窗口】