预测1：中低价房需求旺盛——符合1999年的住宅市场热闹非凡，出现了天通苑、今日家园等项目排队购房的少见现象。今年，随着福利分房大门的徐徐关闭，个人购房的能量得到了进一步的释放；同时，集团购买也没有完全消失。今年的住宅市场延续了去年的热销势头，在春节过后，突如其来地出现了购买踊跃的热闹场面。个人购房的大量涌现使中低价住宅的需求明显增加，与此同时，大量的中低价房入市供应，而且迅速成为了市场的主流。下半年预测：仍将继续。

　　预测2：个人房贷高速增长——基本符合今年开春以来，有关个人房贷的利好消息就不断传来，近日，北京市住房资金中心又宣布，今年北京市住房资金管理中心计划发放的公积金个人住房贷款的额度比去年增加了两倍多，去年一年发放的公积金个人住房贷款额度为11.5亿元，今年计划发放达28.5亿元。去年发放的公积金个人房贷为8077笔，今年则可能发放约2万笔。也就是说，约有2万北京市民今年可以申请公积金个人住房贷款。但伟业顾问的林洁认为，随着时间的推移，个人房贷的风险会逐渐出现，甚至会出现一个“风险高峰期”。下半年预测：仍将快速增长。但同时，健全个人信用制度、增强安全防范工作也将逐步展开。

　　预测3：经济适用房全面冲击住宅市场——符合天通苑、今日家园等经济适用房项目热销，对去年的楼市来说无疑是一阵“冲击波”。今年许多新盘低价入市，正是受了经济适用房项目的价位影响。如今年亚北新盘嘉铭苑、北苑花园、天创世缘的开盘价格显然都不同程度地受到了天通苑的影响。下半年预测：仍将继续。 　　

　　预测4：新盘数量会超过去年——很可能到目前为止，今年北京新开楼盘和推出项目已经达到80个左右，超过了去年3天一个新楼盘的速度。随着上半年北京楼市的升温和许多老楼盘收尾工作的结束，相信会有更多的资金和人力投入到新项目的运作中去，现在看来，今年下半年新盘没有出现减少的征兆。下半年预测：下半年新盘的个数也许不会有上半年密集，但相信会有一些规模很大的项目推出，使得整体供应量仍然不减。

　　预测5：房价还会下降微利时代还未到来——符合去年，居住类物业的价格已显示出降价的趋势，今年北京房价仍然保持了下降的势头。有人统计，今年北京房价下降了600元左右(每平方米)，今年一季度的伟业指数也表明，北京普通住宅的价格指数又下降了0.84%。但同时，北京商品房的微利时代还未到来，激烈的竞争促使开发商被迫让利。在降价方式上主要表现为明降和暗降两种方式，例如，新盘以中低价为主，低眉入市，并且提高性能价格比。下半年预测：房价仍将缓慢下降。

　　预测6：竞争日趋激烈开发商面临更大挑战——未见明显证据年初以为，由于今年的新盘很多，再加上经济适用住房的冲击，开发商必然面临很大的竞争压力。从另一个角度看，今年由于集团购买的逐步退出，开发商将面对更多的个人购房，而他们往往带着更为挑剔的眼光，品质差的房子肯定没有市场。但随着集团购买的延续和货币拆迁的进行，北京楼市销售看旺，所谓开发商面临的更大挑战表现得并不明显。下半年预测：趋势依旧。

　　预测7：积压房会更多——未见明显证据年初，大家以为随着新盘的增加，竞争日趋激烈，消费者的眼光越来越挑剔，会抱着宁缺勿滥的心态，竞争力差的房子肯定会剩下。但到目前为止，北京的商品房积压还不是很严重，在热烈的市场需求下，一些品质较差的房子也卖了出去。下半年预测：趋势依旧。 　　

　　预测8：二手房市场还需耐心等待——基本正确北京市已购公房和经济适用房去年底正式上市交易，总的表现是市场不旺，而不是人们期待的“开门红”。到了今年，二手房市场仍处于一种平稳过渡期，许多房屋置换市场一派萧瑟。据一位中介公司的二手房部经理介绍：“北京市二手房从去年到现在，真正成交完毕的数字是120多套。”市场中出售的二手房多以小面积的一居和二居为主，平均面积在50平方米上下，反过来，不景气的市场也促使不少原先看好二手房业务的公司调整自己的市场定位，转向房屋中介的其它业务。总体来说，二手房市场还处于投资阶段。应当看到，二手房市场是不可能一下子成熟起来的。首先，政策的完善和落实需要时间；其次，买卖双方心理存在错位；再次，中介水平也有待提高。下半年预测：还需要耐心等待。

　　预测9：经济适用房和高品质房将受宠——符合去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用住房了，今年春季房展以来，天通苑、回龙观文化居住区、今日花园、通达花园、百环花园、电子城、青年路等经济适用房项目依然受到市场追捧，特别是购买自住房的普通居民，价低质不次的经济适用住房是他们的首选。另外，对于投资性购房和部分二次购房的客户来说，一些真正有特点的高品质房也受到青睐，如世贸国际公寓、阳光100、韦伯豪、风格雅园等。下半年预测：仍将继续。

　　预测10：热点将出现在亚运村、中关村和东四环沿线——符合今年的新开楼盘确实主要集中在亚运村、中关村和东四环沿线地区，只是今年这些地区的外延都扩大了不少，而且出现了几乎是与此一一对应的CID、CLD、CBD概念，并且在3个地区出现了一批颇具代表性的新盘。比如，亚运村地区的嘉铭苑、北苑花园、新都市计划、天创世缘、世纪嘉园、风林绿洲；中关村地区的鑫德嘉园、华清家园、韦伯豪、富润家园、怡美家园；东部CBD地区的东润枫景、都会华亭、阳光100、天赐良园、阳光曼哈顿等。下半年预测：亚运村地区住宅供应即将饱和，热点会逐渐分散。

　　预测11：住宅城郊化进一步推进——不明显去年下半年人们发现，居住类物业出现了进一步住宅城郊化的趋势，人们购房的区域正向外围推进，如亚北、望京等原来被认为是城郊的地区开始为大多数人接受。但从今年的市场来看，住宅城郊化的趋势并不明显，其主要原因是：城郊交通等设施尚待完善；整个外部环境和人们择居心理没有发生大的改变，另外，与今年城郊没有出现什么像样的优势项目也有关。只有部分人为房价所限，被动接受了城郊化。下半年预测：仍将继续。

　　预测12：功能单一的公寓浮出水面——符合今年，随着集团购买的淡出，“散户时代”逐渐开始了，“散户时代”带来了客户群的不断细分，因而许多开发商为迎合不同的客户群必然会开发出不同功能的产品。今年单一功能型居住物业已经浮出水面，例如老年公寓、大学生公寓已经出现，单身公寓、青年公寓也在策划之中，而一些瞄准特定人群的居住物业更是大量涌现，如阳光100、宏源公寓、今典珍藏小户型、风林绿洲等。下半年预测：仍将继续。

　　预测13：项目规划大社区更受欢迎——错误从去年的市场情况可以看出，大社区普遍受欢迎。但今年以来，许多项目为了规避风险和资金迅速回笼，项目规模小化的趋势十分明显。今年新盘中总建筑面积低于10万平方米的项目就达20个左右，少数项目的总建筑面积甚至不到2万平方米，意味着这个项目只有一栋楼。这些小面积的项目中有的是发展商在大社区中拿到的一小块地，如万柳苑景阁等；也有的是各种情况不同的住宅和用地，经过很复杂的过程才转变为商品房销售的。下半年预测：中小社区的吸引力将逐步加强。但同时，大社区在基础设施配套方面、社区环境方面、价格方面的优势仍会被看好，一些规模较大的社区会出现。

　　预测14：品牌优势将逐步显现——未见明显证据随着北京房地产市场的不断成熟和房地产开发的专业化运作，好的项目、好的企业必然会在竞争中脱颖而出，形成名牌，而这种品牌又会成为项目的竞争优势从而形成良性循环。去年，一些项目就是发挥了品牌优势，取得了好的效果，例如万泉新新、阳春光华。但到目前为止，今年仅有加拿大B＋H设计公司、戴德梁行等个别“外援“被作为卖点热炒，还没有更多的楼盘或企业显露出品牌优势。太和龙脉的总经理林少洲认为，在目前的北京楼市上，品质依然大于品牌。下半年预测：依然以产品为主，发展商的品牌只能起到辅助支持作用。

　　预测15：竞争带来专业化优秀设计将不可或缺——符合今年以来，随着加拿大B＋H设计公司对北京市场的不断“侵蚀”，北京今年新开楼盘普遍注重专业化的设计，优秀设计不断涌现。例如，风格雅园、东润枫景、风林绿洲等。下半年预测：仍会继续。

　　预测16：现房受欢迎销售期后移——符合关注北京楼市的人不难发现，今年北京的现房越来越多，随着期房销售的难度加大，楼盘的销售期普遍后移。阳光曼哈顿、鑫德嘉园、宏源公寓、万柳苑景阁、龙德嘉园、新都市计划、北苑花园、黎明新座、东风家园、胡桃园等今年新开楼盘都将在年底以前入住(阳光曼哈顿等项目已经入住)，目前工程进度大多已经封顶。项目在封顶前开盘，有的是为了显示开发商的实力；更多的是存在着销售证到位滞后、对市场没有把握，或者前期经过变故等原因。刚开盘就已经封顶，这对于购房者来说很有吸引力，因为相对于期房，现房包装的内容很少，同时，不存在烂尾的可能性，风险也小得多。所以，竞争的结果会使更多的开发商把销售期不断后移，直至现房。下半年预测：仍将继续，这是竞争加剧的必然结果。

　　预测17：购房者投资意识增强——未见明显证据据伟业客户资料显示，去年以来，北京投资性购房客户的比例有所上升。从半年来的市场上看，除去世贸国际公寓、华清家园、宏源公寓等少数项目外，未见明显证据。但应当承认，一些购房自住的客户也开始考虑房子的投资价值(包括租赁和出售)，毕竟房地产具有保值、升值的功能，因此，好地段、好品质、好价格的房子，因为投资性好，出现了热销场面。下半年预测：随着WTO的临近，投资迹象应当逐渐明显。

　　预测18：精装修成为市场新宠——有迹象，不明显由于可以减少业主麻烦，保护社区环境，高档楼盘根据其客户群需求特点已基本将精装修当作了市场准则。去年，由朝阳园、华亭嘉园倡导的菜单式装修曾为市场带来创新思路。今年，外销公寓项目阳光100与北京新世家中心联手推出了“米娅计划”，将高档公寓提供精装修的服务又提升了一个档次。但今年新开楼盘中提供精装修的依然很少，这与中低价位项目过多有关，精装修显然没有能够成为北京市场的新宠。下半年预测：趋势依旧晨报记者张剑

【发表评论】【关闭窗口】