一、商品住房投资和竣工面积增长加快

　　1990年到1998年，商品住房投资从7.27亿元上升到334.07亿元，增长46倍；竣工面积从7.3万平方米上升到1242万平方米，增长21.6倍。

　　二、商品住房销售形势好转

　　1992年到1998年，商品住房销售面积从60.30万平方米上升到958.67万平方米，增长15.8倍。

　　三、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高

　　1994年到1998年，个人购房比例从31.2%提高到86.63%，个人购房上升到主体地位。

　　　 四、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展

　　1991年5月到1998年底，累计归集公积金225.49亿元，发放个人住房贷款106.5亿元，有14566户职工家庭享受公积金购房贷款。仅1997、1998两年里通过公积金贷款购买的住房面积为737万平方米，约占个人购买住房的60%。由此也带动了商业性个人住房贷款的兴起，形成了政策性与商业性结合的组合贷款格局。

　　五、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃

　　房地产一、二级市场联动产生的房屋置换活动蓬勃开展，成为住宅市场的一个热点。1998年存量房地产买卖过户面积达315.23万平方米，比1997年增长94%；存量房屋交易成交金额63.32亿元，比1997年增长115%。已购公房上市后有90%的住户重新购房，加上公房使用权差价换购商品房带动商品房销售约111万平方米。房地产三级市场的活跃，带动二级市场出现新气象，从中也显示出三级市场的巨大潜力。

　　从上述数字分析可看到上海住房市场具有广阔的发展前景。在计划经济向市场经济转化的过程中，住房市场本身也正发生着深刻的变化。住房分配向货币分配转变，住房的供给体制由单位自建自分向进入市场交易转变；市场主体由集体向个人转变，整个住房市场已由过去重视供给、开发向同时重视流通和消费领域转变，卖方市场已转化为买方市场；从增量流动为主逐步向存量流动与增量流动并重转变。由于存量住房买卖活跃，住房置换增多，上海住房市场已向百姓市场发展。这一切都是上海住房市场进一步发展的良好开端和基础。

　　但在当前宏观经济形势下，扩大内需，加快住房建设的迫切要求，与住房市场有效需求不足存在一定矛盾，化解这一主要矛盾是今后几年住房市场发展的主旋律。

　　上海住房市场的发展思路

　　上海住房市场应该定位为百姓市场，是使广大市民都能消费、广大市民都能进入的市场，其发展思路是：

　　一、坚持住房商品化方向，在深化房改过程中进一步启动住房消费市场

　　住房商品化是我国住房制度改革的根本方向和目标，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，才能实现住房商品化和需求市场化，使各种住房需求(除最低收入者由政府提供廉租房)都只能通过市场实现，这是启动住房消费的前提。　　 二、增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制

　　住宅发展要走产业化、规模化、新型化的道路，增加科技含量，提高住宅品质，创立住宅品牌，要经得起消费者的比较和挑剔，这是启动住房消费的基础。

　　三、加大金融支持力度

　　进一步发展住房贷款和住房保险，完善公积金购房贷款和贴息办法，探索抵押贷款证券化。住房贷款不仅要有额度，而且要在利率、年限及办贷程序和要求上与国际惯例接轨，这是启动住房消费的保证。

　　四、大力培育、扶持住房消费服务市场

　　倡导规范的中介服务，流通信息渠道，使买房、卖房、租房、换房及修缮、装饰都有社会化的专业服务部门，为启动住房消费创造良好的环境。

　　五、进一步重视搞活房地产三级市场，充分发挥二、三级市场联动效应

　　从上海住房市场的发展实践表明，房地产一、二、三级市场的协调发展，能以“三、二、一”为序来推动。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据。激活房地产三级市场(亦即住宅二级市场)即以存量流动为主的市场租赁并举，就能从根本上促使住房市场走向繁荣。

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