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http://finance.sina.com.cn 2000年07月06日 10:23 投资导报
在《深圳市城市总体规划(1996年-2010年)》中，东部沿海作为深圳市住宅建设的四个重点区域之一，被确定为“高尚住宅区”。年底，东部高速公路A段正式通车，届时，东部的交通“瓶颈”将被彻底打破，东部大片土地亦成为发展商关注的对象。专业人士认为，这种黄金通道直接影响到东部沿海的房地产开发，东部高速A段正式通车，意味着东部沿海房地产开发的黄金时代即将来临。 东部沿海土地储备丰富 6月底，记者曾驱车前往东部沿海高速公路一直到其终点坝光，并在大梅沙处拐上了高速公路，但见高速公路A段已初具雏形，地面只需铺上水泥便可行车。 据深圳市规划国土局龙岗分局有关人士介绍，盐坝高速公路全长28.92公里，西起盐田，东至坝光，全线分为A、B、C三段，其中A段六车道(盐田至溪涌)10.35公里，B段六车道(溪涌至葵涌)8.77公里，C段四车道(葵涌至坝岗)9.77公里。全线设大梅沙、小梅沙、溪涌、土洋、葵涌西及坝光互通立交六座，隧道三座，设在大梅沙、鹅公岌及溪涌，合计2700米，主线大桥10座计2793米。公路在坝光结束后将进入惠阳，经澳头港，在惠东稔山与深汕高速公路相连。六座互通立交事实上就是六个出口，这条高速公路能够直接影响到的区域也就在这六个出口周围。 记者沿途发现，从高速公路A段到C段有大量可供开发别墅及高档住宅的山地，尤其是AB两段，山脉起伏较大，连绵起伏的梧桐山每一个山头临海处都是开发别墅和高级公寓的绝佳地段，背靠梧桐山，眼望一览无尽的海景，沿海物业都享有这样的天然优势。这一带已经开发的物业极少，村庄也不多，土地供应量十分丰富。到C段以后，海景逐渐消失，高速公路穿行在较为平坦的山脉之间，但见满目翠绿，景色同样宜人。 深圳市规划国土局有关人士介绍，东部沿海享有极其宝贵的自然资源，海景山景相互交融，海水质量极高，山形自然优美，城市规划中将这条黄金海岸确定为高尚住宅区，就是因为该区域在深圳市以至珠三角都可称得上绝版地块，为了保护该区域的自然环境，政府已严格控制该区域的房地产开发，所有商业用地均通过招标、拍卖的形式出让，并且所有开发项目均通过国际招标进行，以确保该区域物业开发达到国际水准。 适合开发度假性物业 业内人士认为，从目前的情况来看，东部沿海最适合开发的物业是度假物业，日后最有可能成为港人置业的重点区域。房地产专业人士朱江在分析度假物业时认为，从长远发展来看，深圳度假物业的地域主要在东部沿海，应该说这一类型物业的市场比较广阔。其市场范围包括珠三角和香港。这位人士指出，纵观近几年深圳楼市，畅销楼盘中占有相当部分为外销楼盘，如汇展阁、东海花园、百仕达花园等等，因此，东部沿海的度假物业的一个重要客户对象是港人。 目前，深圳市度假性物业的供应量并不大，尤其是针对港人的度假性物业数量极少，而东部沿海物业开发量同样如此，从高速公路的起点盐田开始，仅有海天一色雅居、雅兰酒店、金海滩别墅、华侨海景山庄、御海湾别墅等5个项目，其中雅兰酒店仅出售40年产权，金海滩别墅实行会员制，御海湾别墅属于集资房，因此真正意义上的商品房目前只有海天一色雅居和华侨海景山庄。这也就是为什么距离远于深圳的中山雅居乐、顺德碧桂园能够吸引大量港人前往度假的原因。去年9月，位于布吉的中海怡翠山庄公开发售，1000多套房几乎一抢而空，这个市场主要面对港人，港人喜欢大社区，而深圳这样的产品几乎断档。中海怡翠山庄的开发给了我们这样一个信号，即港人的置业需求是旺盛的，重要的是有无合适的产品。 从消费层次来看，无论是雅居乐、碧桂园还是中海怡翠山庄，面对的客户是一批30万元左右的消费者，那么东部物业面对的消费者应该是一批香港的中产阶层，事实上，这批客户远远没有得到有效挖掘。 这位人士特别指出，深圳东部沿海有港人最为钟意的海景和山景，海水质量优如香港，如果能够开发出一批价位在200万左右的别墅，并且具备一定的规模，相信会吸引一批身价在千万元以上的香港买家。 现有物业销售开始升温目前，东部在售物业仅华侨海景山庄、海天一色雅居和雅兰酒店，位于大梅沙头岭的一个大型别墅将在年内发售，现有物业的销售情况都较为乐观。 据华侨海景山庄发展商银海湾物业发展有限公司有关负责人介绍，东部高速公路给东部地产开发带来的效应是明显的，也是非常实在的。早在1997年下半年，受东南亚金融风暴的影响，深圳楼价一路下滑，市道低迷，这一年12月，东部高速公路正式动工，借助这一消息的影响，华侨海景山庄趁热打铁进行展销，六天时间销售额高达1600多万元。这位负责人称那段时间华侨海景山庄的热闹程度一般人很难想象，当时山庄尚未建成，下雨后一片泥泞，车很难开进，但那些开着奔驰宝马而来的买家硬是踩着泥浆步行到山庄看楼。三年后的今年，发展商借高速公路即将通车之机推出项目第三期，市场反映相当不错，该项目作为东部目前规模最大、配套齐全的别墅区，不到一个月已有10多个较大单位成交。虽然华侨海景山庄位于高速公路的B段土洋出口处，而B段目前尚未动工。但发展商强调，东部沿海交通的瓶颈在盐田至小梅沙一带，这一带交通问题解决了，东部沿海一带便可畅通无阻。 位于大梅沙的雅兰酒店销售情况据称也相当令人满意，该项目仅出售40年产权，但价格高达12000元／平方米。海天一色雅居将于近日封顶，该楼售价顶层复式也超过每平米万元。 发展商对前景审慎乐观 在6月30日对大梅沙编号为J402-0069地块的拍卖中，参加土地拍卖发展商为深圳市瑞沃建设有限公司、深圳市鸿荣源实业有限公司、深圳市濠信房地产有限公司共三家。该地块占地面积13.97万平方米，容积率仅为0.23，为别墅、公寓及旅游度假用地。该地块所处位置极佳，位于大梅沙东南部，背靠郊野公园，面临一望无际的大海，整个大梅沙美景尽眼底。拍卖起价9000万元，经过几个回合的应价，以1.1亿元的价格成交。而另一块编号为J203-0011地块则因在规定时间内没有收到有效申请而由政府收回。 本次拍卖没有知名发展商参与，据分析，主要因为深圳一些知名发展商对别墅开发持谨慎态度，在制定企业发展战略时将这一项目列入被禁止范围。记者为此采访了中海、金地等几家知名的房地产企业，这几家企业的负责人均对东部沿海物业开发持乐观态度，并声称没有参与拍卖主要因为有其它几个大型项目正在运作。金地陈长春则特别强调本次拍卖的价位相当理想，如果运作得好，会有较高的利润回报。
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