随着住房制度改革不断深化，我市个人按房改的有关规定购买单元式住宅楼房逐年增多，住宅房向个人出售后的维修管理比较复杂，这是因为一幢楼多个产权人，而且楼房的结构、设施、设备互相毗连，不仅涉及左邻右舍，还牵扯上下前后的关系。搞好这些房屋售后的维修、管理服务，是售房单位和购房人都十分关心的问题，现将有关政策规定综述如下：

　　楼房的售后维修管理服务新建住宅楼房出售后，售房单位须按国家和北京市规定实行保修。旧住宅楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。公有住房出售给个人后，售房单位应负责落实维修项目的施工单位，遇有急修工程，要保障及时抢修。同时应推行社会化、专业化的维修管理模式，实行业主管委会与物业管理企业专业化管理相结合，按北京市居住小区物业管理的有关规定进行管理。条件不具备的，暂由售房单位负责。

　　楼房售后的维修管理如何收费公有住房出售后的维修、管理应本着“权利与义务相一致”的原则，确定维修管理的项目，费用标准应按照房屋维修管理部门规定的标准或本市关于居住小区物业管理收费标准确定。一般情况下，楼房单元户门内的自用部位和自用设备的维修费用应由房屋所有人负责承担，楼房的共用部位和共用设施设备的维修养护费用，在售房时，建立公房售后维修基金，对发生的维修事项，应由相关房屋所有人共同负责承担。因此，公有住房向个人出售时，要具体明确住宅的共用部位、共用设施设备。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〖1998〗213号)通知规定：“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”除上述规定的共用部位、共用设施设备以外应由房产所有人个人负担维修费用的楼房单元户门内的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内的墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台、自用户外楼屋顶平台、栏杆、扶手及户内其它装修。户内自用设备应包括户内插座照明线路、分户电表、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道等。此外，上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道、门厅、阳台等部位及下水管道、反水弯地漏等向下层渗漏水的，由上层房屋所有人负责及时修缮。房屋所有人因装饰装修或使用不当，造成房屋共用部位、共用设施设备或毗连房屋住户损失的，由责任人负责修缮并赔偿损失。

　　如何建立楼房共用部位共用设施设备维修基金按照北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字〖1999〗第1088号)文件规定，公有住房售后维修基金一是由售房单位从售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨。二是自2000年4月1日起购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例交纳。此两笔住房维修基金，由公有住房的出售单位在售房时代收后，存至市住房资金管理中心系统，并由市中心出具交存证明。待公有住房售后成立了管委会时，原代收单位应将公有住房售后维修基金移交给管委会管理。市住房资金管理中心负责监督执行。对已经出售的公有住房，各售房单位应按规定足额提取公有住房售后维修基金。北京房协王孚诚

　　购房人其它应注意事项为保障公有住房出售后的维修管理，维护房产所有人和使用人的共同利益，房产所有人和使用人，应合理使用共用部位和共用设施设备，保证走廊、通道、楼梯畅通，对房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备不得私自拆改，如确需拆改或维修时，必须先报经管房单位或有关设施设备的管理部门批准后方可施工。为保持市容观瞻，临街门窗、阳台栏杆、扶手、外墙面等进行维修养护时，其形式和颜色应与本楼主体外形设计保持一致。

【发表评论】【关闭窗口】