京城房价缘何高

　　房地产业是支持北京经济发展的重要产业之一，同样，北京的房价之高，也是有目共睹的。据国家统计局最新统计，今年一季度，全国商品住宅每平方米平均售价为1913元，其中北京每平方米平均售价高达4086元。北京房价之高由此可见一斑。

　　其实用不着多么精细的数据统计，由今年5月底在国贸的一次房展会就可看出一些端倪，在这次展会上参展的84个房地产项目中，每平方米在4000元以下的有25个，还不足全部参展项目的三分之一，其余项目均在每平方米4000元以上，其中某外销公寓售价竟高达每平方米均价2507美元，虽然均价在10000元人民币左右的项目不敢说比比皆是，但也占了一定比例。

　　针对京城的高昂房价，北京某房地产开发公司总经理在分析中指出，从总体来看，目前北京市商品住宅投资成本构成中，土地开发成本较高，达到或超过50%，而税费及其他间接费用也接近建安工程费用。商品住宅投资成本构成存在明显的不合理，这种不合理则直接导致了成本的上涨。这也是房价偏高的原因。而据国家有关部委的一项调查显示，目前房价构成中，不合理的成分占30%以上。

　　房价真的降了吗

　　日前刊载的一篇文章称，北京房价每平方米降了足足600元。该文称，1999年上半年北京新盘平均起价为5683元／平方米，均价为6347元／平方米，而今年上半年这两个数字分别调整为5029元／平方米和5722元／平方米，分别下降了11%和10%左右。

　　但在这其中也有不同的声音，在众多媒体爆炒北京房价降了的同时，也有人称，北京房价没有降，相反却是有所上升。理由是土地资源有限，而需求量却在不断加大；随着购房者需求的提高，开发商开始向着高档次、智能化方向投资，并追求增大绿化面积，减小人口密度，以及钢材等建筑材料的涨价都将导致开发商开发成本的加大。同时，市政工程的开发建设，地铁复八线的开通和地铁5号线、3号线的开工，以及轻轨铁路建设的启动，也会使得相应位置的项目价格上涨。话虽如此，但上面所谓市政开发所指的对像只能是个别项目，并不能代表北京市的整体房地产价格。所谓智能化的投资并不像人们想象的要增大多少成本，现在好多经济适用房项目不也开始建设小区智能化系统了吗？

　　那么北京房价到底降了吗？回头看过去几年北京的房价资料，在1997年时，北京市的平均房价曾达到5700元／平方米的历史最高纪录，1998年随着房改政策实施，房价开始回落，至1999年平均房价已降至4700元／平方米，而2000年一季度国家统计局的资料显示北京市的平均房价已降至4086元／平方米。

　　由此看来，北京房价是真的降了。

　　降价呼声仍不断

　　北京房价降了，但尽管如此，购房者要求降价的呼声还是不断，因为对于大多数的消费者来说，这样的价格还是难以接受。

　　在北京买一套80至100平方米的住房，地理位置稍理想一些，房价至少要在三四十万元，这样的价格，对于普通工薪族来说，是难以实现住房梦的。即使贷款买房，月还款额同样会对微薄的工资收入造成一定压力。

　　对于北京的工薪族来说，四环以里可以说是最好的位置，公共交通、起居生活都最为方便，再远的话，即使交通方便，上下班的路就得花去一大部分时间。但以现在的房价看，京城南部的房价算是较低的，但至四环附近的商品房起价也都在4500元／平方米左右，更不用说房地产项目比较热的东部、北部了。而起价对于房地产项目来说，很多往往只是些宣传策略上的幌子，到真正买时，每平方米又会多出数百元甚至上千元。

　　经济适用房的推出可以说是解决了北京中低收入购房者的一个难题。经济适用房的价格虽可取，但现今开发的经济适用房项目大都离城较远，曾有人抱怨上下班的时间都耗不起。而仅有的几个四环以里的经济适用房项目价格也都在4000元左右，普通工薪族能否接受姑且不论，同时也有僧多粥少之嫌。

　　因此，降低房价仍是京城百姓最为迫切的要求。

　　降价盘活积压房

　　拥有一套宽敞、明亮的住房几乎是每一个住房消费者的基本目标，但是北京高昂房价的压力，对于很多人来说却是不敢想像的。

　　高昂的房价，并不意味着北京商品房供应不足。有数据表明，截至1999年11月，北京市商品住宅空置面积达354万平方米。虽然有这么大面积的空置商品房，并不能说明北京市居民住房问题已经解决了。反之，有大量的居民对于住房还有着迫切的需求。

　　面对这一矛盾，曾有人提出，把空置商品房转化为经济适用房的办法。因为积压商品房往往有着经济适用房所不具备的区位优势，能增加经济适用房的吸引力。这样既盘活、消化了存量商品房市场，同时也发展了经济适用房。

　　同样，另外还有一些发展商在大胆地采用降价策略。北京城南某项目，在处理积压商品房时采取了降价销售的政策，把项目销售对象定位于拆迁居民，最高房价仅为2300元／平方米，甚至远低于一些经济适用房的价格。在明确定位后，立即上市销售，4天中便售出500余套。

　　除了转化、降价等策略，随着今后土地价格的合理化，开发成本的降低，房地产市场会更加完善，使商品房价格更趋于合理，经济适用房和公房上市也将会不断影响到商品房的价格，使之能够为大多数人所接受，那么“居者有其屋”的时代也将为时不远了。韩波

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