实让、虚让还是羊毛出在羊身上

　　“让”，是指让利。当今市场花哨多，概念种种，优惠多多，被搅和晕菜的消费者也多。一说概念，那是月月出新，几乎几个英文大写字母随机一组合，就能引发一种新潮流，消费者哪还分得清东西南北；而优惠、让利又何尝不是，北京的项目，个个优惠方式不同，总让人觉得所谓的“优惠”、“让利”，不是让出来的，倒像是算出来的，谁知道几分是真几分是假？“优惠”、“让利”，从市面上经常出现的形式看，粗略的可以分为两派：“花拳绣腿”一派，“金钟罩铁布衫”一派。前者务虚的程度多一些，后者则更实惠一点。

　　“花拳绣腿”十三式

　　务虚的“花拳绣腿”也有高下之分。

　　1、入门四式“炒”与“抠”。

　　免收一年物业管理费、抽奖联谊、免手续费、送家电等只能算得上是入门四式。入门四式的精髓在两个字：“炒”与“抠”。

　　要“炒”，当然要为开发商多博一些彩头；要“抠”，自然是尽量不给买房人太多的甜头。“炒”、“抠”这二字真经貌似简单，实则不然，运作过程中火候的掌握很有学问，否则多半会落个抠是抠住了，炒却没炒起来的下场。

　　以起手式，免一年物业管理费为例：一套120平方米的住宅，按目前每平方米一月2.5元的标准计算，免一年物业管理费的优惠只值3600元。老兄有没有搞错呀，在大商场买套五六千元的服装，随便侃侃，还能打个九折呢，买套房几十万都花出去了，谁还缺这3600元呀？所以，建议开发商只想让一年物业管理费时，最好别采取如此直白的方式。倒不妨考虑一下组织个抽奖联谊活动。只要你买了我的房，就有机会参加抽奖，特等奖一辆别克。这多有吸引力，小区统共才一两千户，中奖率接近1：1000，这不比满大街买彩票机会更大？就算不中，房也是自己的呀。

　　静下心来细细算算，这奖金总额和全小区一年物业管理费不也差不了多少吗？至于第三式免手续费，那就更别提了，本来按国家规定，手续费就很低，如登记费，市政发(88)第6号文只要求每平方米收3毛钱，120平方米也就36元，要只免一项登记费跟打发叫化子有什么区别？至于律师费等，有些费用该不该交纳，那还要讨个说法呢。

　　2、初段四式“款”字上下功夫

　　入门之后，就要向初段冲击了。延长贷款年限、垫付头年本息、零首付、车房组合贷款这四式就有初段的水平了。

　　首先，入段四式从金融贷款的视角考虑优惠问题，这角度就比入门四式算小钱的思路要高明。其次是观念新，全套引进了西方花“未来的钱，提前享受舒适生活”的思想观念，这也时髦得可以。

　　第三，也确实为用户买房后的家庭预算做了些体贴人的策划，保证用户以贷买房，轻松还贷。不过入段四式的文章都只做在“钱”上，一次付款也好，分期付款也罢，在钱上虽然有机会打个时间差，但无论哪一方式，房子的品质都是一样的，性能价格比又能提高多少。

　　送厨卫装修、送家具、车位打折目前也很时髦。此三式，让的利很大，也相对实在。让利让到了附件上，是不是有买我部手机，送您一个皮套的感觉？此外，在优惠、让利中，租金回报、保证回报、回扣、保险等招式也时不时出现。

　　要说“花拳绣腿”这一派净玩虚的，是有点冤人家。终究为了创出这些卖点，开发商确实是煞费苦心，从成本核算上看，有一部分也的确让了利，给消费者提供了一些优惠与便利。但是，处于竞争日益激烈的市场，迟早有一天，越来越老练的消费者会不屑地摆摆手，说：“NoNoNoItstoolittle。”瞪大眼睛细推敲

　　据业内资深人士童渊介绍，针对千奇百怪的“让利”“优惠”，购房人一定要瞪大眼睛细推敲，市面上有些“让利”“优惠”玩的不过是在玩羊毛出在羊身上的游戏，有些则仅仅是出于促销的炒做，现在不是时兴争夺眼球的战争吗？

　　童先生认为买房最应注重的还是物业自身，如地段、性能价格比、使用率、实用率等硬指标。在自行车上加上个奔驰的标，就能身价倍增？对于“让利”“优惠”这类包装手段的评判标准也很简单，关键是要看这些手段是否提高了物业自身的品质。

　　金钟罩铁布衫

　　虽然市面上“花拳绣腿”不少，但也有能提高物业自身品质的“金钟罩铁布衫”。提高装修标准就是一种，内装修、外立面、公共空间，原来用的是普通涂料，现在改贴石材，那么在原价位的基础上，物业的身价自然上升。兴涛家园的联合名校办学也不错，这办学不同于车位，一所好的学校提高的不仅仅是配套档次，它还会带来一种文化氛围，这可是一种可持续发展的无形资产。

　　还有的开发商把优惠让到建筑自身的设计当中。比方说在面积上做文章，很多人买房，有个面积心理承受线，房子超过180平方米则显得略大。而华清嘉园，世贸国际公寓等项目，有些中等户型的确稍稍超过了一点点，于是开发商在销售前故意将套内建筑面积少算三四个平方米，使其规模低于180线，在实际销售中，则坚持言不二价。反观其效果，的确消费者的眼睛是最亮的，华清成了西部热点。世贸国际公寓，则创下了200万一套的住宅月销售200套的热销记录。在层高上做文章是另一种形式，住宅的经济层高是2.7米，如果每层高出0.2—0.3米，那么15层以后累积就高出3—4.5米，那可是一层楼的高度。如果楼座占地仅3000平方米，那么少盖的这一层至少也值个1500万吧？而芳馨园的层高就是2.9米，世贸国际公寓则到了3.0米，类似的还有很多。在与同等价位物业的比较中，层高虽亏，但品质却上去了。谁不愿意住大house呀？曹小乐

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