不少买房人是在买了房之后才见识到使用率的“厉害”：明明掏钱买了100平方米，拿到合同才知道，自家可以用的面积才70平方米，因为这套房子的使用率是70%。照此算来，买了同样面积而使用率为80%房子的人，就平白多得了10平方米的面积，如此大的落差，使购房人在买房时，不得不开始琢磨起“使用率”这个干巴巴的词。

　　一

　　搞清使用率，先弄懂几个术语

　　1.销售面积：就是你掏钱的面积数，曾一度被称为建筑面积，因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积，又包括分摊的面积，故建筑面积一词太笼统，渐被销售面积所取代。

　　2.套内使用面积：就是所谓的地毯面积，想像一下居室满铺地毯的情形，就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

　　3.套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂，操作性也差，买房人不好估算这个面积。

　　4.套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

　　5.套内建筑面积：即上述2、3、4的总和。

　　二

　　『分子』多变使用率算法有不同

　　所有“率”都一定涉及到一个除法公式。使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：

　　1.套内建筑面积÷销售面积

　　因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。

　　2.套内使用面积÷销售面积

　　分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“实用率”。

　　3.套内使用面积＋套内墙体面积÷销售面积

　　因分子中不包括阳台面积，这个公式算出的使用率在同等条件下比公式1低、比公式2高。

　　三

　　使用率计算关键

　　分摊了多少平米

　　计算使用率都是以销售面积做分母，这个看上去口径一致的“销售面积”其实每个项目也大相径庭。

　　1.可分摊的公用建筑面积

　　根据政策规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，还包括套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体面积的一半。

　　虽然上有政策，但下有“对策”的事也时常发生。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块。比如类似值班室、警卫的休息室等地方，测绘队在竣工交房时给测的算分摊，半年后物业公司搞起了经营，一般业主哪里还记得自己是否为这间地下室掏过钱？2.不可分摊的公用建筑面积

　　不应计入分摊的是作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，以及售房单位自营、自用的房屋。

　　当然，开发商一味加大分摊的做法眼下越来越少，因为买房人已经开始懂得计算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影响就是使买房人扬长而去。所以，以减少分摊、提高使用率吸引买房人的做法越来越大行其道。不少项目甚至宁可把应该分摊的会所、物业用房等自己背起来，也要亮出高使用率的卖点。

　　四

　　使用率不可不信也不可全信

　　一般来说，多层板楼使用率约在80%左右，高层塔楼因为涉及到设备层、电梯间、过道等，分摊面积较多，故使用率要在75%左右。近来不少项目以高使用率为卖点打出广告，高层塔楼的使用率很多达到80%以上，令买家将信将疑。

　　因为使用率一般要写入合同，和使用率有关的套内建筑面积、分摊面积也都会在合同中写明，这些面积都是经测绘机构严格测算出的，因此，使用率有一定的可信度。况且，不少项目还在楼书中将复杂的使用率明确化，即把买房人需交钱的面积写明，比如100平方米，再将每套房的建筑面积标明(甚至标出每个房间墙体中心线间的距离)，购房者可清楚算出房屋的建筑面积，如80平方米，则此房的使用率为80%，另20平方米为分摊面积。

　　但同时，购房人也不可盲目相信使用率，因为不少开发商并未将使用率摆在桌面上，而个人考证使用率目前是较困难的。

　　由于各种面积的测量与计算较为专业，计算使用率所涉及的各种数据不是一般人都能算清的，需专业测绘机构精确测算。拿比较好算的套内使用面积来说，也不是卷尺量量房间长、宽完事，需在房间内设定若干个测量点，用测距仪取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，读数精确到0.001m。如果房间是异型、墙面有装饰，则更复杂。套内墙体面积就不是一般人可以测算的了，阳台面积则更麻烦，封闭式阳台、挑阳台(底阳台)、凹阳台、半挑半凹阳台，都有不同算法。

　　再说分摊面积，即使合同上明确标出了分摊部位，你能一一测量设备层、电梯井吗？如果真要较真儿，想请专业机构验证，花费不菲不说，测绘队也未必能请得来，请来的话测量结果也要面临一番较量。

　　既然使用率是个不可考证的词，购房人想少吃亏还得是以下几条老生常谈：

　　1.倚靠合同。在销(预)售合同或含补充协议中，应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。

　　2.掌握政策。比如公用建筑面积分摊原则，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。有的开发商将会所全部分摊给一期业主，买房人就要向其讨说法了。3.考察开发商的诚信度。负责和讲究信誉的开发商，较少在使用率上坑蒙消费者，甚至会自己吃亏，免除部分分摊，让利给买房人。

　　4.等待市场化的“公正中心”成立。据悉，北京市房地产勘察测绘所正在拟定成立“北京市商品房面积公证测量中心”，产权人如对所购商品房的面积有异议，可向北京市国土资源和房屋管理部门提出复查要求，由公证测量中心会同市局权属处进行复查。委托人只需交纳每平方米2元的测量费。测量数据依法可作为房地产管理部门调解面积纠纷的依据，也可以作为仲裁依据或人民法院审判的依据，到那时，使用率才有希望露出庐山真面目。

　　五

　　“高手”秘笈———三个高使用率项目分析

　　东部高手宏源公寓

　　使用率82%

　　成因：严格控制分摊

　　位于丽都饭店北侧的外销项目宏源公寓，曾以“高使用率现房”的口号冲击市场，5688元的低起价也使其使用率“如虎添翼”。宏源的销售经理分析了其82%使用率的成因：

　　1.宏源公寓82%的使用率是套内建筑面积和销售面积之比。

　　2.因为严格按照有关分摊的政策计算，只将纯粹的物业用房、设备间分摊进去，一些概念模糊的部位一概不摊给买房人，会所也未分摊。

　　3.高使用率、低楼价

　　宏源公寓启示：

　　1.现房的使用率较期房可信度要高。

　　2.研究使用率时，要把价格连带上。有的项目提高使用率的同时，也提高楼盘单价，买房人仍未得到实惠。

　　3.明确分摊部位，入住后监督物业公司不可把分摊的部位用于经营。

　　西部高手美林花园

　　使用率84%

　　成因：结构合理让利市场

　　美林花园84%的使用率曾引起业内人士质疑：高层塔楼的使用率怎么可能达到这么高呢？预算部经理田红为记者解释如下：

　　1.物业管理用房未让买房人分摊。一般项目此处会分摊近千米。

　　2.2000多平方米的会所未分摊。

　　3.公共墙体采用新材料，分摊的墙体面积少。

　　4.整个楼体居室占的比重大，共用部位小，像“核小肉厚”的桃子，也减少了分摊面积。

　　美林启示：

　　1.建筑设计师的水平对使用率的高低起着关键作用。

　　2.开发商有实力、心态好，才不会一味在使用率上多赚买房人的钱。

　　南部高手清芷园

　　使用率“87%”

　　成因：一梯“一”户

　　欧陆风格的始作俑者清芷园，在其二期的推广中一鸣惊人，打出87%使用率的口号。据其总经理李丹峰介绍，此87%“数”出有因：

　　1.一梯两户的板楼，使用率较高。

　　2.按测绘机构认定，清芷园的使用率实为84%左右，即套内建筑面积比销售面积。

　　3.清芷园二期结构在北京独一无二，一梯两户，电梯双向开门，每个电梯门就是每个业主的户门，输入密码后电梯门开启，业主即直接进入自家玄关。因此，传统意义上应分摊的候梯厅不再存在，业主又多得了4平方米多的使用面积。虽然这种独树一帜的做法还未被测绘机构认可，但对业主来说，房子的使用率其实已达到87%左右。

　　清芷启示：

　　设计上的“创新风暴”将为使用率的提升带来无限可能

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