从计划经济走入社会主义市场经济的今天，市场机制的核心是价格机制，价格是资源配置的主要手段，土地价格正是土地资源配置预测效益的体现，通过地价杠杆的财控功能实现土地资源的最佳配置。但前提是必须建立科学、合理的地价体系和管理制度。

　　何谓“四步制”

　　北京作为首都，其各项建设始终处于领先地位，同时，作为一个特大城市，她又承受着保护耕地和经济建设需要大量土地的双重压力，北京的土地可谓寸土寸金。正因如此，地价杠杆作用显示了其独特的功能，当然这应归功于北京市严格的地价管理制度。

　　1996年，北京市成立了房屋土地管理局，实现了房地合一的管理体制。此时，京城的房地产市场经过大起大落，也开始走向成熟。国有土地出让形式改变了过去单一的协议出让方式，1994年敲响了京都第一槌，成功地拍卖了一块国有土地使用权，人们越来越关注土地价值及价格。人们发现土地价格不仅可以代表一定价值的土地资产，而且具有固定资产价格所具有的作用，能反映土地的优劣、利用状况、供求关系、收入水平，还可以调节资金投向、土地交易，影响国民收入的分配，正确地制定地价和调控地价至关重要。北京市房屋土地管理局成立伊始即行文确认新的国有土地出让价格评估程序，形成了一套独特的“四步会审制度”。

　　第一步，由土地受让方委托有国家资质的评估机构进行国有土地出让价格评估，做出规范的评估报告，报北京市地价评审办公室。

　　第二步，由市地价评估办公室对报告的参数、基础资料、格式等各项技术指标进行初审，并写出详细的初审意见。基于对评估报告的技术规范、出让资格、基础资料、拆迁权属多方因素考虑，地价评审办公室由原房屋土地管理局有关处室(如地政处、拆迁处等)和北京市地价评估事务所组成。初审意见要上报地价评审委员会审查，为的是保证评估结果的权威性、公正性和可行性。

　　第三步，由北京市有关委办局、在京的有关专家组成的评审委员会，参照初审意见，对评估报告进行严格评审。为加强北京市房地产项目国有土地使用权出让地价的审批，1996年7月北京市政府决定增加市计委、市物价部门参加地价评审委员会工作。

　　第四步，由20多位专家、学者、专业人员严格评审的评估结果，最后还要报北京市房屋土地管理局局长办公会作出终审“判决”。

　　“四步制”这一国有土地出让价管理模式，为规范首都地产市场起到了关键性的作用，也规范了北京市的国有土地出让价格评估的程序。由于是集体决策，发挥了相关部门的作用，杜绝了个人行为。有人曾产生疑问，这一程序是否过于繁琐，是否会流于形式。目前北京市地价评审委员会每年审查的国有土地出让价格评估项目约500宗-600宗，其中有10%由于评估报告不规范，被无情地退回重做，由于评估结果不科学或不合理而给予调整的占30%左右。这些数字说明，“四步制”的地价管理制度是严格的。

　　“两步制”的演变

　　任何一项制度创建，一开始都不可能是完善的。北京市的地价管理体系于1992年6月起步。当时沿海地区房地产市场发展得如火如荼。1987年，深圳首次公开拍卖出让国有土地使用权，震撼了整个房地产市场。5年后，北京地价管理制度初见端倪，但从一开始，他们就形成了一套较为严格的管理制度。

　　北京市第一批房地产招商项目是以“赴港招商”拉开序幕的，当时这个市的地产市场还处于幼稚期，还没有具有一定资质的房地评估机构。为了保证国有土地资产不流失，使土地收益最佳化，同时保证赴港招商引资项目顺利实施，北京市召开了由房管、土地、计委、建委、规划等几个委办局共同参与的联席会，共同确定招商项目用地的出让价格，这种联席会的形式就是北京市国有土地出让价确定的最初方式，也是北京市地价管理制度的雏型。

　　众所周知，地价评估工作与政府地价管理的目标息息相关，评估的目的是为了保证国有土地所有权在经济上的实现，利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，加强国家对地产市场的调控，使土地使用者合理、公平地获得土地使用权。随着土地使用制度改革不断深入，房地产业开始兴起，地价估评机构开始出现，北京市为了使地价管理体系逐步走入规范化轨道，在地价评估机构成立之后，便改变了联席会确定地价的方式，形成了地价确定“两步制”的会审制度。

　　首先由土地受让者委托有国家资质的评估机构对出让地块进行评估后，将评估结果上报房地产管理局的评审委员会。这一评审委员会的组成人员，是当时房地产管理局的有关处室的负责人及评估机构的负责人。但有一条严格的原则，在最后讨论确定每宗地地价时，评估机构的有关人员必须回避，这条原则一直延续至今。可以说，当初的“两步制”为今天的“四步制”奠定了坚实的基础。从1992年至1999年底，北京市共出让国有土地1884宗，土地面积5134万平方米，总地价款41亿元。

　　北京市的地价管理体制从“联席会”的形式定价，到“两步制”，再从“两步制”到“四步制”，是一个逐步完善的过程，也是走向规范化、制度化、日常化的过程。“四

【发表评论】【关闭窗口】