从粗放用地到集约用地

　　　 珠海房地产业正面临困惑：既要控制土地供应，又要加快发展

　　经过20年的发展，房地产业已成为珠海市第三产业中物质基础最雄厚的支柱产业，1999年房地产投资33·１3亿元，占全市固定资产投资116·９2亿元的28·３%，同时带动和刺激了建筑、建材、劳务、金融、商业、旅游等相关行业的繁荣发展。据业内人士测算，我市房地产业对财政直接贡献和间接贡献已占了全市财政收入的四成有余。目前我市人均居住面积为17·７4平方米，比全省、全国平均水平均略高。

　　然而，珠海房地产也面临不少问题。首先是闲置地和空置房随地可见。从1994年以来每年全市房地产竣工量都超过140万平方米，而售出的只有三分之二，目前积压量仍在115万平方米左右，沉淀资金超过30亿元，这在很大程度上抑制了房地产业进一步规范有序地健康发展。

　　其次是商品房开发多是零敲碎打，缺乏大型楼盘，直接制约着配套设施的完善和物业管理水平的提高。

　　原因何在？前几年房地产开发粗放用地和过量投资、重复建设所致。为此，从去年开始我市采取一系列政策措施改革土地供应方式，从源头上从严控制土地一级市场的供应量。但是这又不可避免地形成了房地产发展的矛盾和困惑：一方面要顺应经济建设和社会发展的客观要求；另一方面房地产开发用地的“口子”越来越小，难以有更广阔的延伸空间。也就是说，以后这个“蛋糕”是相对固定的，只有在怎样把“蛋糕”做得更高级、更值钱上动脑筋了。

　　　走出困惑，提升房地产业的根本出路只有一条----集约用地。珠海市从去年开始建立集约用地机制

　　集约用地是相对粗放用地而言的，是指最大限度地节约用地，提高土地利用率，进一步优化土地资源配置，按照土地利用规划、城乡建设规划，把新建设用地和充分利用原有闲置土地有机结合起来。这样更好地杜绝盲目用地、过量重复建设的粗放型开发和严重浪费土地资源现象，从而使土地利用达到社会效益、经济效益和生态效益相统一。

　　城市建设和社会经济发展客观上要求源源不断地提供新的建设用地，而新《土地管理法》对这种扩张形成法律约束，除了实行耕地占补平衡制度之外，更为重要的一条途径就是千方百计节约和集约利用土地。

　　从去年开始，我市大刀阔斧建立集约用地机制。改革供地方式，从严控制一级市场土地供应量。新法实施伊始，市政府就于1999年1月6日发布了《珠海市城镇国有土地使用权公开招标拍卖实施方法》，规定经营性商用土地项目用地，不管利用新增土地，还是利用存量土地，都应当以公开招标或拍卖方式出让。根据这个实施办法，我市停止了以工程款抵顶地价款的做法。同时暂停受理将历史用地、工业用地等改为商用功能，特别是改为商品房住宅功能的申请。

　　加大收回已出让(划拨)闲置土地力度。继1998年市政府发出《关于收回已出让(划拨)闲置土地使用权的通知》，加强收调地工作后，1999年市政府又要求土地管理部门结合清理闲置土地工作，加大收回已出让(划拨)闲置土地和追收地价的力度，采取有钱收钱，无钱收房，既无钱又无房就收地的措施。去年共收回土地欠款6000多万元，住房33套计34557·５平方米(用于解决干部房改问题)，收回土地80多万平方米。同时作出3年内不向市场推出新增房地产开发用地决定，房地产开发用地主要靠收回已出让(划拨)闲置土地和城中村改造来解决。另外，认真做好开征土地闲置费工作。对闲置土地的收费标准、界定标准等作出了具体规定，通过大力宣传，已有部分土地使用者缴清了土地闲置费或退回了多余的闲置土地。

　　妥善解决原划拨土地的使用问题。随着市场经济的发展，城市土地市场日见活跃，但国家利益没有得到真正体现。由于历史原因，城市规划区原划拨土地使用情况比较复杂，既有党政机关，又有企、事业团体和个体。针对这一现状，改革和集约利用城市土地是珠海几年来积极探索和实施的深化土地使用制度改革的重头戏。当前我市正在进行国有企业产权制度改革，其中对国企改革、改组、改造中原划拨土地处置问题，市政府将采取如下三种处置方案：国有土地使用权出让、国有土地租赁、继续保留划拨用地(期限不超过5年)。特别强调，原划拨土地用于新开发房地产项目，要按不低于现行地价的40%补交土地出让金。全面推行土地招标、拍卖制度。

　　这些举措促进了房地产市场的规范发展和节约、集约用地机制的形成，不但没有制约房地产业的发展，反而使之更加蓬勃生机。自去年末以来，珠海房产交易保持活跃势头，成交宗数、面积、金额均大幅增长。利用集约用地机制堵住增量土地盲目增长，为盘活存量、提高土地利用质量疏通了道路。对此，业内有一个形象的说法：“城外不动城内动”。

　　城中旧村改造：集约利用土地促进房地产业发展的新视角

　　城外不动城内动，土地集约利用这篇大文章，重点就要做在这个“动”字上。动就是存量挖潜，动就要“弃新图旧”(所谓图旧，就是旧城、旧村改造)。而挖潜和图旧，正是房地产处于调整发展阶段的广阔天地。

　　当前我市“改造城中旧村建设文明社区”的各项工作正在紧锣密鼓地进行。市政府决定用3年时间全面改造香洲区26个城中旧村，占有土地面积达4平方千米左右，藉此作为推进我市城市化建设进程，把珠海建设成为花园式海滨城市和现代化经济特区的一项极其重要的举措。这表明我市城市建设的用地方式已发生了根本性转变，走上内涵挖潜的土地整理路子，通过高标准高起点的规划对分区进行重划，合理调整用地结构，挖掘城中旧村的用地潜力，该拆的拆，该腾的腾。粗放，不合理，给我们留下了遗憾，也给我们留下了可挖潜的空间。过去提到土地整理，似乎只是指耕地数量的增加和质量的提高，现在把这个概念扩展到城市，就为土地集约利用促进房地产经济发展提供了新的视角。

　　我市城中旧村改造采取政府决定、政策推动、市场运作的原则，各房地产开发商将成为此次城中旧村改造的重要角色，这对房地产开发商是一次难得的拓展发展空间的良好机遇，可以迎来良好的房地产市场环境，为房地产公司提供新的经济增长点，同时，可以锻炼房地产公司，提高其综合开发能力。

　　启动经济杠杆，优化房地产市场资源配置

　　经济杠杆，是集约用地的利益驱动力。

　　更直接的利益驱动是级差地租的运用。我市“生产在园区、生活在城镇”的战略构思充分体现了级差地租的驱动作用。逐步将处于市区黄金地段的工业厂房尤其是身处困境的工业企业迁到工业园区，将工业园区内的生活配套设施剥离出来，这样挪了一个厂，活了一片地，红火了一个企业。同时对工业区配套设施用地进行调整。其中规定工业项目的配套设施不得作为商品房销售或单独分割转让给个人变相作商品房销售，经批准，补交地价后的配套设施改变相应用途的仍不能作为商品房销售等。

　　调节利用税费，也是启动经济杠杆。把当前我市城中旧村改造的综合配套费、拆迁费等税费分摊到本来可以改造城中旧村却新占增量土地项目上，使新增用地成本上升，引导房地产开发商积极参与城中旧村改造。对此我市对改造城中旧村给予优惠的税费政策，如合作、合资改造城中旧村的免收土地转让费；村民自用的住宅在规定的建筑面积内，免收土地综合配套费和人防、消防报建费；1997年7月前在珠海投资开发并交清地价款，因规划调整市政府未批准其动工的房地产开发商，在旧村改造招投过程中有优先权，其余房地产开发商按交清地价的比例确定其优先权；根据不同的城中旧村实际情况，可以实行拆一免二或拆一免三的优惠政策等等。

　　土地储备制度是以“供地”来调控城市各类建设用地的经济手段。运用市场机制，按照土地利用总体规划和市场规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发并予以储备。据了解，规划国土部门将建议市政府在城市规划区范围内建立和推行这一制度。目前，我市各房地产开发企业普遍对市政府这一系列集约用地措施表示欢迎，认为对消化存量房产、稳定价格有积极的作用，同时为连片开发商品房，上规模、上档次提供了条件，珠海房地产的产业升级蓄势待发。柯长禄林永泉朱向阳

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