记得“金马四方”带着“清芷园”进京的时候引起了不小的轰动。清新的、有海味的房子确实让北京的老百姓感受到了全新的居住感觉。到底南方与北方差距有多大，差在哪里？

　　目前房地产市场正处于转型时期，变化主要体现在三个方面：在体制上，市场由计划经济转向市场经济，购房主体由团体转向个人，房地产开发由单一重复式开发，注重数量，转为追求品质、品种；在开发意识上，追求个性取代了简单模仿，讲求环境品质取代了片面追求容积率，重视户型功能、空间平面关系取代了一味重视扩大户型面积，衡量产品的标准也由片面强调单方造价转为重视功能价格比；用户也在变，房屋由单位分配变为自由购买，用户的选择余地大了，用户对房屋的要求也高了，由有无房，面积够不够，转为追求居住质量档次，过去因为是单位分房，所以人的生活方式反而要被动的适应户型条件，而自由选择，就使人适应房转变为人主动改变环境，选择适宜的居住条件。

　　建设部住宅产业化专家委员会住宅性能组副组长开彦认为，面对市场的转型，创新与品牌才是房地产开发的出路。

　　南北地产差异在哪儿？

　　按照南方房地产策划人周勇的理论，中国的地产按竞争程度分为六大板块，深圳广州第一板块，上海杭州第二板块，北京第三板块，成都第四板块，昆明、武汉、南京第五板块，长沙第六板块。要说南北差异主要是第一、二、三板块的对垒，尤其是一、三板块。

　　北方的老总坦言，时不时到南方侦察火力。但提到南北差异，话说的非常宏观，诸如“南方市场化强如北方，沿海强如内地”，“南北差异体现在两地自然、人群、政策、环境、文化……南方专业化、社会化程度高，北方开发意识尚处于启蒙阶段”等。

　　从南方老总的话语中，与其说流露出的是一种市场相对发达的自豪，倒不如说有一种对北方的羡慕之情。

　　北方市场落后有什么可羡慕的？嘿，多了。

　　首先机会多，市场压力小。北京市场的盘子相对深圳要大许多。北京各路诸侯，划地为界，邻近地域虽有小范围摩擦，但总体相安无事。而南方地产，很有中关村电脑市场的架式，为了在血拼中有立足之地，开发商不得不全方位的加强管理，以增强自身实力。

　　其次，从购房人的成熟度讲，南方人很精明了。据上海的老总介绍，广州人买房一般看三次才下决心，而上海人至少要看七次才能基本定夺，而北京人相对要粗旷一些。以致销售人员也给惯出了大爷气，这人都看两、三次了，就是不买，这不拿我们开涮吗？南方人的精明还体现在精于计算上，对于房价、装修都有自己的一本账。所以南方的老总对于样板间的装修要求是高品位，低价位。否则，老百姓一看到华而不实的东西，就不再登门拜访了。而北京，别说装修费用了，甚至有人一看房子不错就掏钱买了，半截才惊呼：“还那么多的税呢！我能不能退呀？”

　　第三，北方房地产市场不够细化。无论房产、装修也好，品种单一，价位趋同。老百姓对物业选择余地只局限在地段上，高中低有限的几个档次上。在市场中，买房人非常被动，买吧，差一点儿，不买吧，过这村没这店了。

　　也许北京的老百姓真该牛一些了，不要像惯足球一样惯房地产开发商。

　　开发商越来越看重“创新”

　　现在在各地房地产市场上，住宅供应量都比以前大得很多。那么，如何突出自己的个性？如何让老百姓在众多楼盘中能够选重自己？如何能在激烈的竞争中得以生存？大连万达的王健林先生认为品牌创新要强调差异与个性，只有创新才能出品牌，创新是规划、技术、营销的全方位的创新，树立品牌形象是个中长期战略。他还介绍了大连万达对于产品质量全优，保证房屋不渗不漏，买房可退可换的尝试。

　　现代城老总潘石屹回顾了现代建筑发展的三个动力：新材料、新能源、信息产业。他特别强调创新应是理智的创新，脱离本质的创新就会走入误区，不能为创新而创新，不能使创新成为创新的奴隶。

　　泰跃房地产的李宏认为，所谓创新应理解为对合理化的追求。按照马斯洛的理论，人的需求是不断升级发展的，随着生活品质的提高，人的需求也在提高增加，过去曾经合理的住宅的某些特点就妨碍新需求的满足，就逐步演变成了一种不合理的现象。另一方面，对于同一种需求，采用不同成本的设备，人获得满足的程度也不同，以安全为例，普通防盗门自然没有可视对讲系统好。创新就是在有限的支付能力下，不断改进产品，满足人们对良好的生活形态的追求。所以创新特别要注重以人为本，同时创新也应充分体现在企业资源的合理配置上，体现在产品与服务中。

　　上海万里城的周玉升先生结合万里城强调了，创新应强化人、建筑、环境的和谐统一，注重生态与成本的平衡。上海康桥半岛总经理王伟贤则以康桥半岛的新独院住宅为例，强调了创新的个性化、地方化、经济性的问题。

　　房地产该不该有品牌？

　　当今在各种房地产研讨会上提最多的就是品牌问题。的确，几乎所有的产品都有品牌，唯独人们生活中用的最多、使用时间最长的房子却没有，而且人们似乎也已经习惯了没有品牌的房子。那么，房地产该不该有品牌，品牌对于住宅这种商品到底有什么作用？品牌，林少洲先生理解为：知名度、可信度、美誉度。业内都看到了品牌的好处：在实际运作中，品牌的确可以增强竞争力，可以使产品获得相对高一些的附加值；认识到树立品牌是个中长期的战略。但他们对品牌的看法多少让人有些差异。按林少洲的话概况就是“在房地产业内，产品重于品牌。”

　　林少洲先生认为：从营销的角度看，大众的消费观念有的较前卫，有的重实用，认牌子只是其中的一种观念。当市场上产品差异性较大时，品牌的作用不大，只有产品差异小时，也就是同一品种的产品竞争时，品牌才能发挥威力。

　　金地张华刚先生谈到，品牌本身是空的，它体现在公司的作品、运作、服务、员工等每一环节中。

　　泰跃房地产的李宏认为品牌是个概念，目前未形成品牌战略。品牌的建立靠的是对问题更认真、更复杂、更深入的研究并解决。

　　而康桥半岛的王总却直白地认为，品牌可以增加买家的信任。对于其他商品，牌子不好，可以不买，但房子用一辈子，品牌意义不大。曹小乐

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