外国人如何看待中国的房地产？本报记者为此采访了美国ARC投资公司北京代表处总裁魏清，英文名字是DIANNE WILLOUGHBY,下面是她的口述。

　　中美两国房地产业的区别

　　我第一次来到中国是在1980年，以后因为工作的原因又多次来到中国，非常幸运，我亲眼目睹了中国的飞速发展，看的很多，了解的也很多。那时候，外国公司是不可能在中国做任何房地产项目的，当然现在已经有很多很多的机会了。

　　我主要是做房地产融资工作的，在北京、上海、青岛已经接触了一些房地产的融资工作，几乎每一年都会有外国公司更容易地融入到中国的房地产项目中来，我发现，外国投资，特别是美国的投资，一般都是工厂投资或者是技术、设施投资，或者是餐饮投资，而几乎没有房地产投资，差不多都是香港、日本、新加坡过来的，我们公司这几年来一直想把国外的投资商吸引到中国，我认为，随着中国加入世界贸易组织的脚步越来越快，会加速国外的投资商参与到中国的市场中来，我和中国的建设部接触之后获得了很多信息，之后也接触了一些中国的房地产开发商，他们大多是做住宅的。

　　从正面来说，中国有很多东西需要开发，房地产投资市场有很大的潜力和很多机会，也有很大的吸引力。从负面来看，美国的投资商对自己的投资项目有很严格的要求，亚洲的投资商比美国的投资商有更多的对项目的投资权，而他们一般凭感觉投资，感觉项目好就投资。美国的投资公司大部分都是股份制的，他们会雇佣调查公司、分析公司来分析该项目的所有正面和负面的数据，因为他们对自己的投资项目有严格的要求，他们会对此作严格的调查，如果该调查结果和他们的要求一致，他们就会去做，反之，有一点不一致，他们都不会去做。最大的问题是中国人不能给美国人提供更多的资料，让美国人做自己的分析和研究。譬如说要建一座楼，如果想知道该楼周围有哪些现存的楼，那些楼的空层率是多少，在周围还会不会有其它楼将被建起，类似这样的问题，光说不行，对美国人而言必须得要有成文的东西，即分析出来的数字，他们才觉得可信。

　　美国人和中国人最大的区别是美国人在做某一项目之前先去看该项目的信息，一些数字、和项目有关的一些实际的东西，而中国人则看关系怎么样，两者的程序是不一样的。

　　大多数美国人不了解中国

　　我发现，现在美国人理解的中国是过时的中国，是二、三十年以前的中国，他们认为在中国有很多的机会，但政府控制得很紧，把持着每一点，他们不知道中国现在已发展到的这种状况，造起了许多高楼大厦，当然还有很多东西需要开发，我认识许多房地产的开发商，他们都有意到中国来投资，但他们害怕到了中国以后，不能和适合的政府建立适合的关系，因为没有关系，他们就不能搞定在中国的投资项目，就有一种恐惧的心理障碍。譬如说，你到了一个舞厅里，看到一个漂亮的小姐，特别想和她去跳舞，但就是不敢前去邀请，原因是心里没底，害怕被拒绝。

　　现在最主要问题是如果我们能够带更多的美国人到中国看一看，那怕让他们看一眼王府井大街的话，他们就会有很大的改变，回去以后就不会觉得中国是二、三十年以前那样了。那天，我去了一趟王府井大街，感觉到王府井大街真的是美极了，我可以给你们讲一个故事，这跟房地产没什么关系，如果有兴趣的话，我可以讲一讲。我在夏威夷一个岛上开发了一个商场，地产的价格是很昂贵的，旁边还有两个高尔夫球场，我计划出租的对象是各地的服装设计师，然后我在纽约专门为此开了一个新闻发布会，让大家加盟我的商场，效果很不错的，在开发布会时，我特地精心选择了一套中式服装，非常招眼，许多人都来问我，你的衣服真漂亮，是什么牌子的？我就告诉他们，我穿的衣服是中国服装，人们都吃惊，中国还有这么漂亮的衣服吗？我举这个例子是想说中国有很好的市场，但需要推广，只要世界经济在发展，中国的房地产业很快就会发展，我在中国是想做长远的打算，如果我能得到更多的市场调查方面的材料的话，对我的帮助会更大，但想获得这方面的材料是很困难的，比如房地产法，房地产税等类似的信息，假如有关这方面的信息能更加公开化一点，将是非常不错的事情。

　　中国房地产业的商机在哪

　　中国在最近两三年才鼓励城镇居民拥有自己的房子，私人的房地产业实际上是刚刚开始的，以后年轻人都要买房子，这对社会来讲也会起到稳定的作用。

　　说到住房习惯和消费文化，美国整个国家才有200年的历史，中国有5000年的历史，但是，美国个人拥有住房却是从这个国家一开始就有的，拥有自己的住房是每个美国人的梦想，这是美国人一开始就有的习惯，从这个角度来讲，房地产业占整个GDP的比值就应该是不一样的，而中国政府鼓励城镇居民拥有自己的住房，房地产业占GDP的比值肯定是会增加的，还有物流中心，配送中心，机场等等在美国却计算在房地产业里，而这些在中国是由政府来拥有的，这一块中国没有把它算在房地产行业里，因此，计算GDP时的算法也就有很大的不同。

　　另外，我在国外的报纸上看到一则消息，中国政府已经同意了银行实行住房的二手按揭政策，就是说，银行给每个买房人都实行按揭，累积起来发现银行已经没钱了，这样，银行把整个按揭都集中起来，然后把这个总量卖给一家投资公司，由投资公司给这些人做按揭，这样银行就会有足够的资金去做更多的按揭，每位拿到按揭的人并不知道，他们每月还是把钱付给银行，其实是银行拿到钱交给投资公司了，我认识很多投资商，他们都愿意做这件事情，他们很愿意与银行谈，向银行买断这个按揭权，这个做法很好，风险是很低的。

　　买房观念有点不一样

　　在中国，有的人说美国人一生要换七八次房子，当然没那么严重，但买房子的思路的确与中国有点不同。我自己在三年前买了属于我自己的第一套房子，当时没有任何积蓄，我先找到一家房地产供应商，从银行拿到一笔贷款，把自己所有信用卡里面能抠出来的钱也都抠出来了，又向亲友们东凑凑，西凑凑，总算把首付款给交上了，实际上在美国好多年轻人都是这种状况的，他们要从方方面面借钱，而且是想尽一切办法借钱，把房款首期付完以后自己已经没钱了，午饭吃不上，车油没钱买，电影都看不起了，但是最欣慰的是拥有了自己的住房。我那套房子一共是3500美元，我买这套房子时我就很清楚这并不是我想要的那种标准，仅仅是现实条件下先凑合住着，住了三年后，我把它卖了，卖了10万美元，我可是挣了不少钱，我用这笔钱又买了别处一幢房子，而现在我住的房子已经是第三套房子了，我想，中国的年轻人也是这个想法吧，开始买的是能付得起的小房子，以后等条件适合了，再去买大房子。

　　我打算在中国做点事情，比如房地产的融资工作，不仅仅是住宅，我认为物流中心和仓储也很有潜力，我还打算在中国办一家俱乐部，把国外的投资商吸引到中国来，所以，我想提一点建议，如果政府在制订政策时能增加一点透明度会更好，让大家方便地能得到各种信息。记者刘树铎

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