今年开春以来，北京房地产市场上新盘频开，异彩纷呈；一些老项目也是重打概念，另推二期；别墅市场更是击鼓疾进，抢夺空当。玫瑰园一洗前尘；阳光100再推概念；华清嘉园占据制高点；曙光花园借水造势；回龙观步入e时代……于是乎，新盘们在北京的东、南、西、北展开了竞争。

　　别墅风起天下有点儿乱今年上半年最大的一个话题是北京别墅是否有回暖趋势。从目前形势来看，诸多老别墅项目都在纷纷推出新的供应量，据称市场反应都还不错，加上玫瑰园这个1998年最著名的烂尾破产项目重整江山之后的开园盛会，顿时市场上别墅之风扑面而来。值得注意的是，一些普通住宅项目在前两年的多层住宅获得较好的市场反应之后，再接再厉推出少量的联排别墅、双拼别墅的供应量，同样获得了客户的认可。看来别墅市场确实在沉寂了好几年之后，在市场上形成了一定空当。目前别墅市场中的高档部分已经被碧水庄园二期这样的价格近千万元的项目占据，玫瑰园的独栋别墅单价在400万到1000万元之间，也可算做高档别墅。价格在三四百万到七八百万之间的中档别墅在九十年代中期已经有相当多的供应量，另外，能支付这个价位的购房者一般同样具有购买更高价位住宅的实力，但价值500万与1000万的别墅品质却已经有相当的差异。别墅中价格相对较低的就是高品质普通住宅小区中的少量别墅，这一类的别墅价格在100至200万元之间。但这类别墅在市场上的供应量还相对较少。

　　新盘量增压力集中在亚运村、望京地区今年新盘供应量总体的感觉与去年持平，可能有细微的波动。今年竞争最激烈的热点地区是亚运村和望京地区。这两个地区也是去年的热点地区之一。去年曾经风光开盘却被人事风波影响，甚至导致了整体营销战略的改变的楼盘——万科星园说明，在市场竞争剧烈的地区，包括品牌在内的所有卖点都会显得如此脆弱。万科星园不过是残酷竞争下露出来的一点点冰山尖，更多的项目在卖掉了最初的1／3好户型之后便陷入了难堪，这就是因为竞争激烈了，人们拥有了更多的选择，因此他们对户型、朝向、景观的要求不再凑合，这就是很多人说不仅要看开盘更要看收官的原因。望京地区的供应量在历年来都十分稳定，随着新城的日益成型，需求也在不断增长。今年的形势显得格外严峻的是，一个面积在100万平方米的超大项目出现在望京。不过反过来想，这也没什么可怕的，再大规模的小区也只能10万、10万的消化。由此来看，望京地区的竞争反而又没那么可怕了。名列前两者之后还有一些竞争相对激烈的地区是：朝阳路—国贸，西四环—板井村，丰台区等等，这些地区吸引的客流指向性明确，客户需求也相应明确，因而容易造成更激烈的竞争。

　　项目解冻中关村供应量徐徐释放去年对房地产市场一个影响比较大的事件就是中关村科技园区的加快建设。一个直接的影响是，中关村地区各类土地要暂时冻结，经过统一规划之后再逐步放开。现在看来人们对这个过程的时间估计太长了。今年以韦伯豪为代表的一批住宅项目的面世，说明中关村地区的项目解冻开始迈出了步子。当然解冻肯定是一个缓慢的过程，但是也肯定是一个延续的过程，出现一个空当的可能性不是太大。综观中关村项目，几乎离不开高科技和网络概念，韦伯豪的英文名称是“WEBHOUSE”，直译就是网络家居的意思。富润家园在未开盘的情况下卖掉了几十套，这固然有赖地理位置之功，千兆以太网的概念也足以吸引不少人。此外，中关村概念的辐射能力也大大增强。中关村科技园区概念的提出，一个重要的作用就是将很多地域都纳入到了中关村的概念范畴。因此这个概念所能覆盖的地域也越来越大了。位于上地往西的怡美家园也打出了中关村的旗号，而这个位置要是在一年以前，恐怕连“上地”概念也很勉强。从目前现有的项目表现来看，中关村核心地区的需求力尤其是对中档物业的需求还没有释放出来，因此，从一定意义上来说，近几年这里可能仍然是开发商的乐土。但是，发展商在这一片已经标上特别记号的土地上获得土地资源的难度也相应增大，而且在开发中变数也增加—谁知道你的那个项目会何时解冻呢？

　　旧盘放量新盘难有作为新盘供应量与去年同期比并无太大增加，但是并不意味着今年开发商的压力不比去年大。最重要的一个原因是，去年是北京房地产市场开始向中档和低档住宅发展的一年，到今年已经形成市场主流。因此，可以说去年新增的项目与今年新增的项目定位是较接近的。房地产项目动辄几十万平方米的建筑面积，但是一个项目一年消化10万平方米的面积已经相当乐观，那么剩下的开发量自然要转移到下一个年度。在市场相对稳定的时期，以房地产项目平均操作时间为两年计算，同时在市场上激烈竞争的主要就是今年和去年的楼盘，而前年的楼盘基本上会由于销售周期的结束而逐渐淡出市场。由于近年来新开盘项目的趋势是由高档物业向中低档物业市场发展的，因此可以肯定地说，今年中档市场的压力比去年大，高档市场的压力比去年要小。从另一方面来说，去年上市的楼盘往往给今年新盘造成相当大的压力。去年到今年，住宅的户型设计、小区规划，甚至包括产品和设备的选用都没有革命性的变化，这一方面说明市场在逐渐成熟，另一方面说明，新盘由于时间上带来的技术领先优势已经逐步减少。而旧盘的工程形象、客户口碑等等都要强过今年尚未让购房者熟悉的新盘，因此可以断言，没有特殊情况，今年新盘中很难出现特别出色的明星楼盘。

　　危机四伏下半年压力会更大尤其要引起注意的是，今年下半年可能有更多、更有实力的新盘入市。一些1998年开盘，1999年底、2000年年初已经扫尾的楼盘，尤其是那些获得不错的销售业绩的楼盘，发展商正在摩拳擦掌地要进一步开发新项目。如现代城、万泉新新家园等都属于这种情况。潘石屹挟现代城之余威，开始投入到一个早在1997年就在计划之中的项目——数码城(即位于第一机床厂的太和中心)。这个项目如果在下半年推出，哪怕就是在年底之前推出，都会令国贸—朝阳路一带项目的竞争形势改观。届时，这一地区除了去年开盘的中国第一商城外，还有今年开盘、竞争激烈的阳光100和世贸国际公寓。不论是地点、还是发展商、或者是项目品质，这些楼盘实力都很接近。而潘石屹北京第一、乃至全国第一的营销功夫更是令数码城还未面世就已得了三分。如果说，今年的房地产还有什么好戏的话，那就让我们等着这一出吧。（丁诺）

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