目前，北京拥有二手房70万套，自取消产权单位的那枚公章，政策放宽后，有关部门希望二手房市场会有一个明显转机，但目前的交易状况却仍令人失望。与二手房供应量相比，交易市场的确有些清淡，几位二手房中介公司的老板谈到这个话题，感慨万千！

　　市场难启动北京市大多数单位在出售公房时，都与购房户签订了一份合同，合同中约定，如果购房者卖房，单位有优先购买权。像这种违背《合同法》中有关规定和国家政策法规的合同，属于无效合同，在法律界定中，无任何法律效力，而在实际执行过程中是否合法，对于这个问题，却很少有人注意。据北京某高校一位姓许的负责同志向记者透露，如果职工按规定买了房，就是业主了，所有房屋的物业管理都应由业主委托的物业公司来负责，但实际情况则不然。以该校为例，无论是自盖房，还是近两年购买的商品房，单位都以产权人名义出现，物业公司、煤气公司等都与单位而不与个人接触，物业管理费向单位收，不向职工收，职工在享受优惠价购房的同时，还享受福利性的物业补助，这样产权单位就承担着庞大的物业管理费用。近年来，由于居民生活水平的不断提高，人们用电、用水急剧增加，许多老房子需要进行电路、水表的安装以及日常维护。据记者了解，眼下还存在着收费难的问题。譬如，使用20年以上的老房子，每年要交大约26元／平方米的维修费；此外，由于供暖费多数人家属于单位补助或是由单位划拨，一旦公房上市，物业管理部门找谁去收维修费、供暖费？类似的问题还有保安工作等等，像目前各单位保安人员工资由各单位拨付，如果公房上市，这笔钱又该怎么算？由此看来，仍享受很多福利的公房是买下了，但公房上市后，谁又会想一想这些问题呢？如：究竟是老住户退单位钱，还是新住户给单位钱，这些都没有明文规定，也没有具体的解决办法。因此，合同虽然签了，但会不会有一定效力那就另当别论了。基于此，二手房上市自然也就增加了相当的难度。

　　银行难放贷北京市农业银行一位不愿透露姓名的先生对记者说，迄今为止，我们只放了9笔贷款，为什么会出现这种情况呢？这位同志解释说：“你看人家工行、建行商品房贷款，一笔一笔的，他们和房地产公司都有固定的联系，对商品房情况了解得一清二楚，而申贷的层次相对较高，这样放贷也较容易，而我们则不然。首先，二手房情况非常复杂，我们必须对抵押二手房进行细致的了解，看哪些房子产权完全归属房主，对那些合同房、集资房、联建房、合住房等必须一一剔除。这项工作很复杂，我们调查好几个月都查不清楚，因为一些二手房时间久远，再加上单位变迁等因素，给我们调查增加了难度，合理不合法、合法不合理现象比比皆是。时间一拉长，自然影响我们的工作进度。有些卖房者，为了尽快得到卖房款，有意向买主和银行隐瞒产权真相，搞得我们很被动。”再看买主，二手房买主和商品房买主层次有所不同，工薪族占大多数，对他们的资质审查很严格，这种两头“严”的现象，自然使二手房住房贷款出现难度。另外，在商品房销售中，一般是由房地产公司提供贷款担保，二手房没有这种可能，不少二手房购买者没有担保，他们只寄希望于二手房抵押，这也增加了贷款的难度。

　　价格难统一二手房买主和卖主在价格方面难以达到“统一”，这一点，要超过对商品房价格的认同。北京魏公村拆迁户邵兵对记者说，我想买一套二手房，最多能出15至18万元，因为二手房旧、面积小、设施不完备、不少部件老化，如果不是因为孩子上学，我绝对不买二手房，而会去郊区买一套经济适用房。但是他看了几处二手房都没有成，主要因为卖方要价高，尽管评估中心为房子测定的价格也就10多万元，但他们认为凭地势没20多万免谈。另外，由于京城近日传出“使用权”(又称三手房)将上市的消息，也给二手房市场带来一些微妙的影响，二、三手房有相近之处，有不少购房户都在观望使用权上市后究竟会不会改变他们的购买意向。拆迁户邵兵对记者说，如果我们能花低价买一套有使用权的房子，那很可能比买二手房还合算。可以说，房屋使用权上市交易将改变房地产交易的格局，在一定程度上抑制二手房交易的运作。李逊套经济适用房。

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