房产证是房产交易中最为重要的凭证，对于深圳的置业者来说，房产证可以用来取得蓝印户口指标、可以用来抵押贷款消费、可以用来给子女转读一家好学校……总之，买了房就不能缺了房产证，然而，由于众多的因素导致不少置业者出了钱买房却办不了房产证，作为前车之鉴，置业者在购房一定要注意下列因素，否则就有可能陷入住房产权纠纷而长期苦恼。

　　1)地价是否已经全部付清？

　　地价的欠付问题是不少地产项目所共有的。按法律规定，开发商通过出让取得某块土地的使用权并在该土地上进行商品房开发建设时，须向国家缴纳该土地范围内的全部土地出让金。由于客观原因，部分开发商在缴纳全部土地出让金上，往往有很大的困难。为有利于房地产开发顺利进行，推进工程建设的进展，使开发商先收到的购房款可以用来缴纳其余未交的土地出让金及其它与项目建设有关的费用，根据国家和有关部委的规定，在缴纳土地出让金的问题上，有关管理部门在操作上采取了变通办法，即允许部分开发商先支付40%的土地出让金；取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时允许开发商预售一定比例的商品房，剩余商品房待开发商补齐余下60%土地出让金后方能准予预售。

　　对此，有关人士撰文指出，地价部分缴纳使得地产项目的销售范围与开发商所交土地出让金就存在对应关系，在销售许可证上便有相应关系，在销售许可证上便有相应的销售范围，如果同时开发商取得的国有土地使用证是临时的证书，那么买家应在购房时了解所购房产是否包含在政府准予销售的范围内，关注内、外销商品房预售许可证上的准售面积与开发商已售面积，开发商是否超面积销售等问题。另外还应关注开发商是否及何时向政府土地部门补齐余下的土地出让金，这关系到开发商是否可以顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。因此，买家在核验开发商提供的预售(销售)许可证时应请开发商详细地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在政府所签预售(买卖)契约能够得到房屋土地管理部门的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。目前在这方面存在的问题是：由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件。

　　如位于深圳上梅林的“XX花园＂多层住宅项目，发展商交了总地价款4600万元中的2200万元后，剩余部分一直拖欠，致使整个项目无法结算，许多买家也因此面临入住完工项目许久而不能取得房产证的窘境。

　　2)竣工后是否已全部验收合格？

　　房地产的住房质量问题一直是地产投诉的另一重点所在，了解验收情况不仅会避免后期可能出现的产权纠纷，而且为后期可能出现的质量官司打下一定的法律基础，且在赔偿的时候不仅要求发展商进行赔偿，甚至可以要求少数中介检验单位承担连带的赔偿责任，让置业者尽量去挽回因购房而带来的损失。位于福田区彩田北路的“XX花园＂项目，预售后一直不能交楼的主要原因就是在其多层建筑竣工后迟迟不能验收，致使业主无法取得房产证。

　　3)了解现在房产的产权归属所在，特别是要确定房产是否已成为抵押物或者是有无可能被先行抵押？

　　业内人士指出，根据有关规定已作抵押的房产是不能预售和出售的，已经被开发商或中介商出手的当然不可能办理预售合同鉴证，也不可能拿到房产证。而未办理鉴证的，不能算是合法的和已经完成的交易。该类房产如发生“官司＂，原债权人将优先受偿，而后来的购房者可能连“渣＂都没有。换句话说，购房者与开发商签订交易合同或是预售合同后，合同文本经国土房管局交易所鉴证后才能算是合法交易，才能受法律保护。

　　有的开发商或是中介商，利用购房者不知内情出售“问题＂房产，导致近年来该类纠纷不断。如在深圳梅林路与北环路交界的“XX苑＂项目，该项目在出售给消费者之前已抵押给银行，目前不能取回所抵押的产权，而早已入住的众多业主根本不可能办得到房产证，只有处在漫长的等待中。许多业主不明白有预售许可证的商品房为何仍会出现这类问题？有关人士解释说许可证批出后，若其中部分房产即使已有买主，但由于开发商未为业主办理鉴证，因而交易未算完成，有可能被不法开发商利用进行抵押。又由于许可证的有效期为一年，因而在这期间发生这类现象有可能不为房管部门发现。

　　4)项目的建设是否已在国土有关部门报批报建并得到了许可？是否存在有集资房的问题？对比住房项目的设计规划和建成结果，一旦发现设计出现较大幅度更改，需向发展商明确更改程序是否已得到规定比例的业主同意及相关管理部门的许可？

　　关于违规开发房的问题，相关人士已经数次提醒置业者：近几年因房地产开发较热，具备开发条件的搞房地产开发，但不具备条件的也在搞，甚至有的单位随便弄来一块地就搞起开发来，成为空壳公司。这些公司由于资质审查不合格，无法办理房地产开发的合法手续，因而所开发的住宅也未取得商品房销售许可证，从而被堵在了房地产交易市场的大门之外。对此，购房者不仅要看房屋的价格和地段，更要看管道销售商是否拥有销售许可证，能否及时获得房屋产权证，否则再便宜的价格、再好的地段，你都不能买，以免招来不必要的麻烦。

　　如位于福田区梅林路的“XX居＂小户型住宅项目，其工程建设根本就没有在深圳市规划国土局报建，也没有与有关部门签订土地使用合同，结果在今年被出具的停建通知，要求该发展商停止销售，退还订金。在记者对该项目部分已交订金的买家采访时得知，买家根本就没有接到退还订金的通知，当买家联系到该项目销售负责人时却被告知“已经搞定＂，然而记者近日向深圳市规划国土局确认时却得知停建通知仍然有效。更为奇怪的是，当记者近日拨通该项目的销售电话时，售楼小姐依然在推销。

　　在集资房的问题上，相信其中产权纠纷的套牢者也为数不少。不管是企业联建房还是村镇的联建房，都是有一些房地产开发商与这些单位及村镇利用国家行政划拨的土地联合建房，一方出土地，一方出资金，共同开发房地产，建房后双方把各自分配的房屋，一部分有偿分给职工。按照国家有关规定，联建住宅必须由企业单位及村镇自用或职工投资购买居住，不准出售或出租给外单位，更不能当商品房出售，因为该住宅项目是以土地所有方名义以联建名义立项的，主要是供单位自用，开发商不向国家缴纳地价款，也未办理商品房销售的有关手续，就不得擅自对外销售联建住宅房。如开发公司欲出售此类房屋，则需要先补交地价款并补办有关手续。城乡个人如果要买联建房时，首先要弄清是否给国家交了土地出让金，有无土地出让证、开工建设许可证、销售许可证及有关售房手续是否齐全；其次，要弄清产权归属，自己拥有产权，才能真正拥有对房屋的支配权。

　　然而某发展商就是在没有办理任何手续或者手续不全的情况下，公开把集资房当成商品房卖，导致购房的业主长期得不到房产证。位于深圳市龙岗区的“X宝大厦＂就是一个典型的例子，该项目主体两幢楼，一幢是商品房，一幢是集资房，而发展商把其中的集资房在没有办理相关手续的情况下当成了商品房来卖，由于商品房和集资房是挨在一起的，所以不少置业者没有完全弄清底细就买了房，结果导致购买了集资房的人不能办理房产证。

　　5)项目是否属于历史遗留问题？在法律角度是否留有案底(一般的理解就是有无被查封过)？

　　解决历史遗留问题股易，解决历史遗留问题房难。这句话是一位房管人士在接受记者采访时谈到的，历史遗留问题的房往往涉及相当多的原因，涉及的问题又多又复杂，那些被法院查封的房产解决起来更是麻烦，有时候好不容易解了封，有关方面协调配给了大量的人力财力后，终因为其存在太多内在矛盾而重新陷入僵局，一番折腾下来，可能又圈进来一批新的置业者。业内人士在谈到置业时并不是完全否定这类房产，而是再度提醒消费者注意房产老问题的解决程度。位于深圳市上步南路国企大厦附近的“XX大厦＂就曾两度受到法院的查封，第二次查封是在第一次查封解封后因发展协作方再度出现矛盾后进行的，熟悉该项目情况的有关人士指出该项目问题不能妥善解决的主要原因就是历史遗留问题太多。然而对于不同时期的购房者来说，结果都是一样的———只能看不能住，更不要说办房产证了。

　　买房子的金科玉律

　　对置业者在购房中遇到的种种产权纠纷，业内专业人士对消费者提供了三点防范建议：

　　首先在购房选择时应偏向有一定品牌的地产发展商。品牌地产发展商相对实力较强，项目融资能力大多不差，所以一般在项目的整个开发建设过程中不会在资金面上出现过多的问题，而在产权处理上也会相对顺畅，即使置业后出现了问题，品牌地产发展商至少站在维护其声誉的角度都会积极去处理，尚不说其它的。

　　其次在置业中不仅仅只是关注现楼新房，而是把一些尾盘、二手房都等同起来综合考虑，只要在大程度上满足了消费需求即可，其实后者往往在产权上不会产生大的问题，所以说宁可精选细选晚一点购房，也不要一时兴起盲目去交钱，哪怕是为数不多的订金。

　　最为关键的防范步骤是在初步看房有一定购买意向后，立即到国土规划部门了解该地产项目的有关情况，清楚掌握项目批复各证上的每一个细节内容，防止买了房后拿不到房产证。做了充分的准备后还是出现产权纠纷的时候，除了向有关管理部门积极反映外，更要善于运用法律手段来维护自身的权益。(本报记者陈海强)

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