新盘平均均价5722元每平方米

　　在2000年初不少业内人士预测今年房价会有微降，大概在2%至5%之间，但实际的数据却高得“惊人”。

　　1999年上半年，北京新盘平均起价为5683元／平方米，平均均价为6347元／平方米，而2000年上半年这两个数字调整为平均起价为5029元／平方米，平均均价降为5722元／平方米，分别下降了11%和10%左右。

　　北京购房者等了几年的降价真的开始了。

　　2000年房价的下降主要来自房地产市场的纯内部调节。从以下五个方面可以看出今年的房价下降是京城房地产经过十年左右发展的正常结果。

　　降价降的是开发商的利润

　　在北京房地产开发的高峰时期，不少项目开发商的利润可以达到30%至50%，而今天利润值在10%至15%是一个较普通的现实。购买者要的不是一个可有可无的需求，而是生活必需的住房，售价并没有太多的可炒作、可拔高的空间，今天人们要的更是好价钱、好品质的好房子，开发商不得不降低利润才能迎合市场。

　　降价降的是开发商的费用

　　今天的开发商是一批越来越有经验的开发商。他们在成本控制、工程控制等方面做得越来越好，这些费用的降低必然创造降价的空间。

　　降价降的是市政配套的费用

　　随着近几年北京市场开发的快速辐射性外延发展，已被开发的地区市政配套方面已开始建立，使得新的开发在市政配套方面成本下降。另外，今天不少项目是以前项目的第二期，或第三、四、五期，这样，花在市政配套方面的费用就被前期分摊了不少。

　　降价降的是利息成本

　　由于银行对期房提供按揭，如果开发商将售价做便宜些，一是可以在市场上卖得快，二是卖得快开发商还贷时间就会缩短，这就意味着利息的支出会降下来。利息的下降同时意味着成本的下降。

　　降价降的是售价上升的空间

　　过去不少楼盘都采取低开高走，但近来楼市中不少楼盘售价是有价无市。与其这样，不如让售价回归。再加上开发商也开始看到售价在销售过程中上升的空间越来越小。这样，今年的起价或均价的制定都减少了不实际的期望值，相应的对于房价本身就有了向下调整的可能。

　　城西赶城东城北近城南

　　北京的城东一直都是房价最高的一个方位，但这个高价区位已逐步被城西的房价追赶上来。从1999年特别是下半年以来，京城西部紫竹桥附近，中关村、万柳地区这几个热门地段整体供应量逐渐增大，新项目数量增多。楼盘以中高价位推出并多维持在7000元至8500元／平方米左右，从而带动了城西的整体房价，虽然西部少有像东部高于9000元／平方米或10000元／平方米以上的高档项目，但京城东部由于东二环、东三环范围开发期早于京城其他方位，其剩下可供开发的土地空间相对减少，加上东二三环综合因素拥有明显优势，建住宅的市场机遇相对小于其他商业用途，如兴建写字楼及商铺。因此，今年在东二环以内只有一个“俊景苑”以12000元／平方米面世。而东三环国贸商圈内只有一个“世贸国际公寓”推出，并以相对低的888美元／平方米的起价再次为东三环国贸商圈的高档外销公寓房价订下了一个市场认可价。这个价位比起去年另一个高档外销公寓“京华豪园”的1388美元／平方米的起价下降了约40%。

　　同样位于三环却在城西的中海紫金苑则凭借中海雅园所奠定的成熟社区及周边渐成气候的几个外销公寓的烘托，其定价高于综合大环境优于自己的国贸商圈。这个现象已显示出城西的开发商有意在城西“造市”，这里的开发商底气很足，因为城西在过去的几年几乎没有高档住宅供应，而这部分的需求随中关村地区的发展已积攒了多时。

　　在各个方位中城北整体区域房价下降较明显，比起1999年上半年下降了约1300多元／平方米。这主要是由于今年所有北面新盘均在北四环以外，而北二三环只有一个新项目面世，所以，房价大幅下降。也正是如此，使得今年城北与城南的房价相差不多。

　　相对来说城西房价下调幅度相对较小，预计京西地区在未来的三至五年中会像几年前城东那样蓬勃发展，来消化、满足这一地区积蓄了几年的购买力。而东部二三环内将会有少量高档公寓继续建造，大面积开发普通住宅会出现在东四环附近。

　　由于北二三环目前用地现状及其开发成本等因素的影响，近期内在此地区出现大供应量是不太可能的，城北的开发将集中出现在亚北、望京地区，大批中等价位的住宅将在此兴建。

　　尽管城南旧城拆迁面积巨大，但综合商住条件还是落后于其它三个方位。另外由于在1998、1999年南城几个高价位商品房的销售与市场接受能力还不太吻合，因此，南城房价有望回落。

　　此外，2000年上半年在东南西北各个方位中都是以4000元至5000元／平方米的项目为最多。它们分别集中在东部的十里堡、管庄、石佛营、酒仙桥；西部的学清路；南部的方庄、东铁营、潘家园、陶家园、丰益桥及丰台；而北部则分布在亚北地区。

　　而房价高于7000元／平方米的中高档住宅，今年上半年推出的新盘则都集中在京城的东部及西部。

　　城东项目多精装项目少

　　2000年上半年北京共推出新项目61个，新盘数量与1999年同期基本相似。城东不仅项目最多，有17个，而且推出的楼盘的总建筑面积在各个方位中也是最大，与城北相近，而城西最少。

　　新盘入住高峰集中在2000年下半年，其次为2001年下半年。在各个方位中除城北的入住高峰在2001年底，其它城东、南、西三个方位均集中在2000年年底。到2000年年底共有444.4万平方米的新盘可以竣工。

　　1999年的楼盘都在打品质牌，使得曾是外销公寓才有的精装修，或厨卫精装标准也被不少5000元／平方米的普通住宅采用，其中精装或带厨卫精装修的项目几乎占到全部项目的30%，而在2000年上半年，这个数字则减少了一半，并都出现在位置较好的项目中，如位于光华路汉威大厦旁的“世贸国际公寓”，位于西坝河“金岛花园”二期的“新天第”及朝内的“俊景苑”B座。

　　外销楼盘房价一再创新低

　　当在3月23日“迁喜”房展中一个很时尚的COSMOHOME·宏源公寓以起价5688元／平方米火爆推出时，人们意识到外销楼盘售价的一个新低出现了。结果在不到一个月后，在“春季房展”中一个以起价4000元／平方米的阳光曼哈顿再次创出外销楼盘的新低价位。

　　4000多元的外销房只出现在1993、1994年城南“城市经典”这个项目，在今天4000多元／平方米已是经济适用房的房价。在1999年房地产市场盛行着这样一句话：“外销的品质、内销的价格”，而不少内销项目也的确在产品品质上力追外销。尽管去年市场中外销楼盘的房价还要高出内销房几个价位段，但在2000年上半年价格竟真的与内销盘相近，甚至同经济适用房看齐了。(赵珂)

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