北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增

　　目前房价高不高？房价未来是升还是降？这是大家都十分关注的热点问题。针对普通老百姓的收入来看，北京的房价确实偏高，应该降；针对开发商成本来说，认为房价不高，而且从开盘到竣工入住，这期间房价理当不断递升。所以，对待房价高不高，会不会降，双方站的角度不同得出的结论也就不同。

　　首要问题依然是房价偏高

　　从价值规律讲，一种商品的价格，并不完全由其内在的价值所决定，同时还受市场供求关系影响，供过于求，价格将低于价值，供小于求，价格将高于价值。目前对“先富起来的人”来说，该买的差不多都买了，对“大机关、大单位”通过集团购买而分到住房的人来说，也通过房改渠道以大大低于商品价的成本价购到了房产权；但对于广大企事业单位的普通工薪族们的购买力来说，市场明显供过于求了。如按国家机关"货币化分房方案"计算出来的工龄10年的正科级职员(无房户)，一次性住房补偿额约为4万多元，若是1994年参加工作的一般人员(无房户)一次性住房补贴额还不到2万元。故如果在北京要买一套地段稍理想点的80-100平方米的住房并装修，按目前的房价及建材，至少需要三四十万元的资金才行。然而广大普通的工薪族们的积蓄实在有限，靠住房货币补贴这点钱，相对于房价来说确实是个小数，离买房还差得较远。

　　据国家统计局最新统计，今年一季度全国商品住宅每平方米平均售价为1913元，其中北京的房价最高，每平方米平均售价为4086元，湖南最低，每平方米平均售价仅为779元。总体来看，目前北京市商品住宅投资成本构成中，土地开发成本较高，达到或超过50%，而税费及其他间接费用也接近建安工程费用。商品住宅投资成本构成存在明显的不合理，这种不合理直接导致了成本的上涨。据国家有关部委一项调查显示，目前房价构成中，不合理的成分占30%以上。

　　价格构成中存在不少问题

　　一、市政基础设施建设资金转嫁到了消费者身上。在北京市房地产开发中，开发企业除按规定缴纳包括城市维护建设税在内的几十种税费后，盖房之前还要再出钱修路，同时还要从市政源头建各种大市政管线，进行公用基础设施建设。据统计，从80年代中期至今，北京市的开发企业承担的市政基础设施和公共配套设施建设量增加了一倍，其投资相当于住宅建设安装的造价。开发成本扩大了，开发商们则不得不把这些负担打入房价，让消费者承担。据资料统计，1996年-1998年，北京市用于城市基础设施建设的市财力投入中，绝大部分靠征收的大市政费、四源建设费、土地出让金来解决。在资金捉襟见肘的情况下，将房地产开发作为筹集资金的主渠道成了政府的权宜之计，而开发企业在前些年房地产业巨大利益的驱动下，也就接受了这种并不合理的现实。由此可见，政府部门在房地产开发中处理市政基础设施建设资金问题上，目前基本上还沿袭着计划体制下的惯例。在集团购买力支撑着市场的时代，其性质还属“公对公”，问题没有突显，但随着个人住房消费市场的形成，再将这部分费用转嫁到消费者身上，其不合理性就显得突出了。

　　二、历史上的行政划拨用地无序、无规则进入土地市场，抬升了房价。一是北京市各级政府(市、区县)均成立了房地产开发公司，地方政府为了扶持这些公司，就利用行政权力，将区位最好的土地无偿划拨给这些公司，以作为启动条件。这些公司则利用北京市土地市场不能公开竞标，没有土地储备的开发公司只能吃进二手甚至三手地的实际，将这些土地在无任何投入的情况下转让给有钱的“下家”房地产公司，剥了进行实质性投资的开发公司的“一层皮”。据调查，“这层皮”大约占住宅开发成本的四分之一到五分之一，而真正搞开发的房地产公司只能将这层不合理的“皮”打进住房成本，从而抬升了房价。二是有些地方和单位将本属于国家所有的土地，以高价位转让或对建设的商品房进行分成，而这种行政划拨土地进入市场的价格在毫无限制的情况下自由交易，土地方将土地收益全部据为己有，是极不合理的。

　　三、从房地产税费构成看，存在许多不合理因素。从国外情况看，地价及税、费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的40%左右，利润占10%左右。可以看出，我国商品房价格构成中，地价及税费成本较高。目前与房地产开发经营有关的税种有12种，有关费种近70种。其中经营性收费就有30种，行政性收费近10种。目前普遍征收的税种有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、契税、印花税、土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税、企业所得税等。对商品房价格影响最大且最不规范的是各类名目繁多的收费、摊派，据统计竟达六七十种之多，平均商品住宅每平方米的房价中都要摊入200-300元。过去是集团购买商品房，掏的是国家的钱，房价高点似乎还有些“道理”。现在是个人购房，掏自己的腰包，这些费用如摊到个人身上就无道理可讲了。

　　税收政策亟待改革

　　我国现行涉及房地产交易市场的税收，主要有土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税和契税。对房地产开发企业征收的主要有营业税、土地增值税、企业所得税和个人所得税。纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。从理论上讲，如果认定商品房销售是商品流通行为，则不应向购房者征收契税；如果认定商品房销售是财务转让行为，则不应向房地产开发企业征收营业税，总之，不能对同一行为征两次税。

　　现行征收的“城市维护建设税”是为了解决市政公用设施建设的资金来源，但是目前这一税种并没有包括在京外商投资企业和外国企业。北京的老百姓和企业为城市基础设施建设维护交钱纳税，而外商们坐享其成，这有悖于税法“谁纳税、谁受益”的基本原则。

　　按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，城市基础设施的投资应由财政解决，公用事业的自身再生产应由经营单位从提供的各项公用事业服务中来维持。如果政府把城市基础设施资金的不足作为对房地产开发企业收费的理由，那么现行的收费几乎一项也减不下来。而在北京备受欢迎的经济适用房，其实质就是将纳入成本的21项行政事业性收费实行减半政策，就使房价大致每平方米减少600元。

　　政府所提供的公共服务本来应当是无偿服务，因为提供公共服务的过程也就是政府行使职能的过程。但是由于国家预算经费不足，一些政府部门将收费作为提供公共服务的前提和资金来源，将公共服务变成了有偿服务。一些政府部门乱开创收渠道，设立了名目繁多的收费项目，其中相当部分既不合理又不合法。据有关部门统计和测算，目前财政预算外收入相当于财政收入的50%。该收的税收不上来，不该收的费却乱开口子乱征收，导致社会各界不满。与房地产有关的费种不少是经营性收费，收费单位往往是政府管理部门下属的具有经营性质的单位或机构，具有管理者和经营者的双重身份，使它具有行业经营垄断的地位，房地产开发企业只能被动接受，结果是加大了企业的经营成本。

　　政府对商品房的减税清费上做出了积极努力，但政策还很不系统。1998年出台了《国务院关于加强房地产价格调控，加快住房建设的意见》国发[98]34号。1999年出台了《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》财税字[99]210号。今年初，北京市出台了《关于房屋买卖手续收费标准的通知》。从以上政策看，由于没有从体现市场细化和产品定位上入手，同时对商品房价格起影响较大的各种市政建设税费及各种经营性税费触及不多，可以说成效不大，对商品房的减免税费政策还不系统，不完善。

　　此外，建安成本的水分也太大。就拿经济适用房来说，根据政府有关规定，经济适用房的房价由拆迁安置费、前期工程费、建安工程费、基础建设费、管理费、贷款利息、待缴税费共7项成本以及3%的利润构成。其中，建筑安装成本普遍占房价的50%左右，对住宅价格的影响举足轻重。从近年来的市场情况看，钢材和水泥的价格比1992年平均下降两成以上，其他建材也基本呈下降趋势，但是建安定额却没有相应下降。一个主要原因是北京的房地产项目施工市场没有对全国开放，使建安成本降不下来。建安成本较高也是住宅价格偏高不可忽视的原因之一。

　　另外还存在的问题有，一是拆迁费用高，二是住房货币化进程缓慢，三是金融机构为普通居民提供的住房金融服务远远低于为房地产开发企业提供的金融服务，四是二级市场缺乏价格政策的引导，上市的房价缺乏依据等。

　　五条建设性意见

　　1、应修正并重新公布各区域、各种用途的土地基准地价。价格调控是政府对宏观经济实施调控的重要手段之一，基准地价应该及时反映土地市场的实际价格水平，并体现政府对整个房地产市场的调控意图、起价格信号的作用。因此，应该抓紧测算近年来的土地价格走势，提出对基准地价的修正意见。基准地价的构成，应包含城市基础设施配套、征地补偿及农业人口安置、拆迁补偿及动迁居民安置等费用，并作为土地出让的底价。同时归并房地产开发各项费用，规范住宅建设成本构成。地块出让、转让，应尽可能采用拍卖或招标方式，减少协议或划拨方式。在以上基础上，应公布有关房地产开发及交易的各项收费及税制，以便于投资者进行项目可行性研究。从北京来看，应建立《北京市建设项目税费登记卡》制度，监测开发费用，及时纠正、制止向房地产开发企业的乱收费。

　　2、政府审批行为尽可能予以简化，并进一步受到法律法规的严格控制。市场化要求政府部门减少行政干预和审批行为，由企业按照市场原则自己来规避风险、寻求利益并承担相应责任。房地产项目投资大、周期长，利息负担重。目前房地产开发企业从取得土地直到发出入住许可证，需要经过规划、计划、房管、建管、建材、市政、电力、公用、环卫、环保、卫生、民防、消防、交通、勘查、质监、住宅等20多个部门的审批，有的部门需反复审批三四次。其中，任何部门的效率、任何经办人员的工作作风，都关系到企业的经济效益甚至生存发展。可以考虑把有关收费继续归并、简化并适当降低标准。通过梳理，以降低交易成本，放大交易数量。同时，对房地产的价格调控和管理，要在法律、法规的框架下，引导建立公平、开放、竞争、规范的市场。

　　3、规范房地产市场中介机构行为，制止由垄断经营带来的高额利润。中介服务是市场的润滑剂，没有完善的中介服务就不可能有完整的市场、成熟的市场。特别是房地产市场需要大量专业代理，应大力发展。但目前有的中介机构依附在政府部门或贷款银行身上，只收费不服务或提供很简单的服务，或者说只承担了很小的风险却强制收取了很高的费用，牟取了高额利润。今后应规定任何有资格从事房地产评估、咨询、代理的中介机构，对个人购房提供服务时，必须的前置条件、程序，应符合国家的有关规定，并实行公开。对公用事业、电力行业以及有关上水、排水、天然气等征收的费用，应研究提出规范管理办法，避免重复收费。对市政建设、房地产开发涉及的拆迁问题，包括拆除物的作价补偿、中介劳务公司的收费标准等，均要适应目前的市场来制订原则或办法，以避免浪费、效率低下，甚至某些部门或单位个别人的幕后交易和腐败，以降低成本。

　　4、应通过税制改革来促进和适应市场消费需求的变化。目前的税收体系基本上是在1993年治理通货膨胀的基础上建立起来的，是为了抑制投资冲动而制定的税制。其税制属生产型税制，其税率调整的是存量，即减税只能按原有的生产结构发展，不利于结构性调整，而只有将过去的生产型税制调整为收入型税制，才能对增量实现有效调整，使产业结构发生转变，有效促进和适应投资及消费需求的变化。今年，国家西部大开发战略的实施，使基础建设投资加大，原材料价格回升，但需求问题还没有得到根本性解决。特别是房地产投资较去年同期增长20%，大大高于其他产业，这决不意味着房地产业已摆脱困境，开始步入正规。所以，不能从房地产投资较去年同期比出现较大幅度增长，而错误判断形势，从而弱化了对房地产税费改革的决心。

　　5、政府应在住宅商品性能价格比方面制订政策，以引导居民将购房期望值和收入水平相协调，促进居民购房的积极性。大家都希望住房质量、性能越来越好，问题是增加了科技含量，住房的性能提高了，成本要加大，价格要上来，所以谈价格的时候不能不谈性能，不能不谈质量。高性能、高质量意味着高价值含量，同样面积的住宅，其性能和质量会有很大差异，进行居住水平比较，不能简单地只用面积进行比较，不能忽略了每个平方米的价值量是不一样，性能是不一样的。作为宏观调控，政府就要下大力气在做好市场调查的基础上，做出预测并加以政策引导，在一定的价位平台上设定合理的性能价格比，这不仅能有效规范开发商行为，而且能让消费者明白，价格的差异是由不同的性能和质量来平衡的，关键是选择一个经济合理的性能价格比。这样就能使得住宅的性能和质量既能满足社会发展的实际需要，其价格也能为大多数的购房者以自己的实际收入水平去归位，去承受。

【发表评论】【关闭窗口】