目前，全国可出售公房60%以上已按国家有关房改政策售与个人，沿海部分开放城市高达90%以上。城镇居民住房自有率已达70%左右，基本形成了以居民自有产权为主，多种产权形式并存的新格局。下一步，人们关注的将是货币化分房，机关、企事业单位怎么搞?

　　机关单位率先闯关因地制宜三种类型

　　日前，建设部在广州召开了全国部分城市住房分配货币化情况交流会，据与会的上海、北京、广州、南京、天津、重庆等35个大中城市介绍，这些城市住房货币化分配正全面推开，已有90%的城市在1999年底前出台了省、市级党政机关货币化分房方案。其中，1／3的城市开始全面实施住房分配货币化方案，1／3的城市正在进行货币化分配试点。

　　根据向职工发放住房补贴的不同做法，35个城市货币化分房方案大致有以下三种类型：一是以南京、武汉为代表的24个城市，对参与货币分房的职工，实行“老人”一次性发放补贴，新人则按其工资比例逐月发放；二是以广州市为代表的五六个城市，设定一定发贴年限(如广州为25年)，按每个职工职级的住房补贴标准和当地房价情况，向新人发放住房补贴；三是以济南、西安为代表的几个城市，实行不管职工有否住房，住房面积达标与否，新人、老人一概以工资为比例发放住房补贴。此外，还有个别城市则实行按每个职工基本住房面积(如65平方米)发放补贴，职务晋升后再视情况补贴的做法。

　　在以当地经济适用住房平均价格为参照制定住房补贴标准时，不少城市以提高单位住房公积金缴存比例的办法来实行住房分配货币化制度。如福州市规定，参加货币分房的职工，除其单位和个人均需按统一规定的缴存比例缴存住房公积金外，所在单位要再按其月工资总额的16%，每月为该职工缴存代替住房补贴的公积金，缴存至满20年为止。

　　各城市住房补贴资金的来源大同小异，主要来源于原有的从财政或上级部门划转的住房购建资金渠道和单位现有住房资金，采取由财政部门会同实施单位统筹协调解决的办法。一些城市还对补贴构成比例作了界定，如广州规定，市直单位负担的补贴额最高不超过住房补贴总额的40%，差额部分由财政预算拨付；目前单位负担的部分从单位住房基金、单位福利基金和其它自有资金中列支。

　　对货币分房的“源头”--资金，多数城市的落实情况还是比较好的。福州市财政今年已优先安排8000万元补贴资金；天津市今年在原有资金渠道3300万元的基础上，今年还从预算外资金中安排不低于5000万元，用于市级机关和全额事业单位货币分配资金。

　　一些城市的房改工作人员向记者反映，由于起步阶段申请实施住房货币补贴的职工以新参加工作的职工为主，这部分人数相对较少，不少地方的财政和单位尚能补贴到位。但随着货币化的全面开展，参与分配的新职工必然迅速增加。而在一些地方，虽然房改部门已匡算出了年度分配资金的规模，也被政府列入财政预算，但由于各种原因并未落实好。一些地方财政困难的城市，对于如何筹措这大笔的补贴资金感到有压力。因此，从长远来看，抓好原有住房资金的划转和开辟新的住房补贴资金渠道，确保补贴资金来源落到实处，将成为货币分房能否有效推行的一大关键。

　　企事业上演“重头戏”

　　机关单位在货币分房改革中先行一步，而且进展比较顺利，为建立新体制进行了有益的探索。容纳了我国城镇职工总数80%的企事业单位，由于其货币分房改革牵涉面更广更大，因此，成了全国货币分房的“重头戏”。

　　在参照当地机关单位方案的基础上，我国各地不少企业也纷纷制定了各具特色的货币分房方案：

　　广州市企业补贴标准参照市直机关标准执行，并在一定范围内自主决策。补贴发放既可以统一采取按月发放的形式，也可以对老职工采取一次性补贴和按月补贴相结合的补贴方式，补贴资金存入住房补贴专户，按住房公积金的管理办法进行管理。目前，全市已有8个经济效益较好的企业242人根据经济承受能力实施了各具特色的住房货币分配。如广州市城市建设集团规定，职工在规定的住房面积标准范围内购买商品房的，公司原则上给予补助房价的60%，个人支付房价的40%，职工在公司工作期间逐月领取住房补贴，分4个档次，从每月600元至1040元不等。中外合资的五羊-本田摩托(广州)有限公司制定的补贴年限为25年，补贴标准从每月303元至467元分6个档次，公司对需购房职工提供免息贷款。

　　企业单位住房货币分配改革试点起步较早的大连市，已有36家企业开展了货币分房，初步形成了四种类型：建立稳定资金，补贴标准在市直标准基础上上浮20%；按照市直标准执行；标准自定，区别不同情况给职工2-3万元不等的补贴；有资金的自收自支事业单位上浮20%。大连市房改部门要求企业用好售房款，够补一个补一人，够补两个补两人。

　　沈阳市将各类企业中，职工家庭夫妻双方无房和住房面积未达到控制标准，夫妻年收入4万元以下的职工纳入了货币分房。并根据企业性质和经济效益情况，采取4种分配方式：1、有条件的单位采取高比例缴存住房公积金的方式。2、对参加工作达到规定年限的职工，在其购房时发放一次性补贴，未达年限者按实际工作年限发放。3、补贴资金来源稳定、数量充足的企业，住房补贴在20年内按月发放。4、将职工住房消费含量理入职工工资，随工资发放理入工资的比例控制在25%左右。

　　据了解，北京市正在制定企业住房分配货币化指导意见，拟规定，企业可以选择建立补充住房公积金，一次性发放住房补贴、按月发放或两者结合，或一步进入市场化等多种方式，对职工实行住房货币分配。

　　政府不再划一模式只抓补贴资金来源

　　鉴于企、事业单位容纳了城镇绝大部分劳动力，是对房改拉动住房投资和建设的主体。为此，建设部副部长刘志峰特别指出，企业货币分房要把握的基本原则是：在统一政策的前提下，因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策，分类指导。要根据企业所在地经济适用房价与职工收入的关系，保证补贴资金来源。企业货币分房方案的制定、报批应有程序，方案自选不等于少数人说了算。

　　刘志峰说，参照当地房价和职工收入情况，企业货币分房大致可采取几种方式。以企业所在地经济适用住房60平方米标准面积售价，除以双职工家庭4年职均工资总和，如果：

　　1、房价和职工收入比在4倍以下的、经济效益较好的企业，可以认为职工工资中已包含了住房补贴，无须再发放住房补贴；

　　2、房价与职工收入比在4倍左右、经营情况良好的企业，可适当提高企业新职工(指参与货币分房的对象)缴交住房公积金的比例；

　　3、房价与职工收入比在4倍以上、经营效益尚可的企业，可比照机关货币分房的做法，推行货币分房；

　　4、对于房价与职工收入比在4倍以上，经营状况不稳定的企业，应采取多种方式的货币分房，可实行多种形式的一次性补贴，或按工龄发放、或按职务补贴；

　　5、对于经营状况不好、甚至出现亏损，但有自有土地的企业，则可采取集资建房的办法，由单位出地，职工集资建设住房，也是一种补贴形式。至于经营状况既不好，又缺乏自有土地的企业则不宜急于推行货币分房，可待企业转制解困之后再实行。

　　对于企业住房分配货币化应特别强调两条：一是凡新设立的企业，新招职工必须从进企业之日开始，一步到位实行货币分房；二是地方允许企业集资建房，一定要符合当地城市建设和企业发展规划。允许企事业单位集资建房只是一种过渡性做法。城市房屋建设中，住宅占了6至7成，如果企业自建住宅大行其道，不利于城市规划，会影响城市形象和环境的改善。

　　货币化分房正小步向前

　　住房货币分配改革，将住房商品化的观念深植人心，既减轻了政府财政负担，又满足了职工的住房需求，引导了城镇居民住房消费，促进了房地产业的发展。

　　从各地货币分房者购房消费情况看，家庭出资比例比实物分房时已大大提高。大连市第一批50名享受补贴并申请购房的职工，总购房款948.6万元，即使夫妻双方补贴全部到位，单位补贴约占总购房款的56%，职工家庭负担已占45%。沈阳市领贴职工实际购房面积达7.2万平方米，职工购房款总额为1.3亿元，其中购房补贴资金仅4600万元。天津市去年实施货币分配的1.7万名职工中，有1.3万人购房77.6万平方米，职均购房60平方米，其中购买商品房和经济适用房67.1万平方米，购买私房和旧公房10.5万平方米，总共19.2亿元购房款中，单位补贴6.91亿元，个人出资12.29亿元，个人出资比重达64.7%。在上海和广州等货币分房先行一步的城市，大量房改房正源源不断上市流通交易，对改善居民住房条件和活跃当地经济，正发挥越来越明显的作用。

　　据有关调查，我国城镇有60%-70%的居民需要改善住房，近几年，有30%左右的居民希望依托现有住房上市换购住房的愿望。在发达国家，存量住房的交易远远大于增量住房的交易，而我国则刚好与之相反，二手住宅市场潜力巨大。随着城镇实物分房的终止和货币分房的实施，迫切需要开放住房二级市场，使二手买卖尽快活跃起来。值得注意的是，面对二手市场强烈的“优惠交易税费”的呼声，一些城市却在担心这样“低门槛”会影响地方财政收入，不少地方的实践已经证明，尽管房地产交易税费率降低了，但由此促进交易而带来了地方税收总额的增大。因此，充分发挥市场机制的作用，出台吸引和鼓励早入市早收益的政策机制，是下一步政府启动住宅消费的一大课题。(本报记者李四清董龙江)

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