广州楼市近期出现一个新动向：一手楼交易平淡，二手楼买卖增长迅速。据有关部门提供的资料表明：今年头4个月，广州二手楼交易面积29·４3万平方米，成交金额13·７7亿元，同比分别增长113·８1%和63·０7%，二手楼交易面积占房屋交易总面积的13·４%。

　　再看看历史资料：1992年至1998年，广州市区二手楼交易量一直在商品房交易总量的6%左右徘徊，去年上升到10%，今年头4个月又上升了近4个百分点。这表明，随着福利分房全面停止、二手楼按揭业务启动、房改房上市、减免二手楼和房改房销售营业税费等多项利好政策的出台，多年启而未动的住房二级市场开始启动了。

　　停止福利分房，实行货币分配，住房资源配置从单位内部走进了市场，市民的住房消费变成实实在在的市场行为。在市场选择中，市民“一房伴终身”的观念悄悄在改变，“梯级消费”的观念逐步形成。对那些已拿到房改房产权的人，房改房上市政策刺激了他们深藏已久的愿望，卖掉或出租旧房，到环境更优雅、配套更完善的“花园”、“广场”供一套更大更好的房子不再是可望不可及的事情。没搭上末班车的人，在市场选择中也量力而行，先买套小房、旧房，经济能力提高后再买大的。

　　专家指出，住房消费应是“梯级消费”，随着经济收入的变化而变化，可以先租后买，先买旧后买新，先买小后买大，先买普通的后买档次高的，从“安置型”到“适用型”再到“舒适型”，逐步改善，逐步到位，从而使房地产二级市场进入一个联动的、互补的良性循环。成熟的房地产市场中，二级市场是相当活跃的。以香港为例，香港居民平均一生要搬三次家，每年二手楼交易约占房屋交易总量的2／3。

　　目前，二级市场可以说是处于预热阶段，其市场潜力巨大。据调查，广州市区有房户中40%—50%的人有改善住房的需求，其中10%—15%有卖旧置新，改善住房条件的迫切要求。据测算，每年若有2%—3%的居民通过卖旧买新方式购进新房，将有100—150万平方米的交易量。但要人们把买房的想法变成实际的市场行为，还需突破许多障碍。如公房上市，市民对此反应热烈，广州房屋置换公司自去年7月成立以来，已接待房改房上市咨询2万多人次。但实际运作就碰到原产权单位限制、中介力量薄弱、手续繁琐等问题。可见，“梯级消费”市场环境尚待改善。有关部门要因势利导，规范市场，发展和完善中介服务体系，加大金融支持力度，简化二手楼按揭手续，为市民购房营造宽松的市场环境。这方面上海的做法值得借鉴。上海房屋置换股份有限公司在全市102个街道建立了300多家连锁经营网点，市民可到住家附近的网点查询，享受计算机系统免费估价服务。最近，该公司又推出新的“安家宝”政策，即公司先付给卖房者房屋估价的60%，让其去购买新居，在旧房成交后补齐余额。这些实在的便民优惠政策，使其业务不断拓展，1998年在上海二级市场上的占有率为17%，1999年已是四分天下有其一。从上海的经验可看出，目前的二级市场迫切需要专业化、社会化的大型中介企业提供助力。去年上海已售公房上市成交量已达1·９万多套，有90%的住户售房后又重新购房，平均每户置换后增加面积41平方米，增加支出17万元，极大地带动了商品房的销售。

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