不付清欠费房产无法转让租赁单位可申请封租扣除管理费欠费少的通过“小额钱债审裁处””解决多的向法院诉讼直至申请强制出售。

　　邻居拖欠物业费关不关你的事？大部分人可能会选择沉默或仿效，但拖欠物业费小处看会影响业主的权益，大处看会影响物业保值升值。所以如何杜绝拖欠物业费不仅使物业公司着急，也该引起政府和其他业主的关注。

　　如何“惩罚”欠费业主？停水停电？听之任之？目前北京的“管家”们尚没有什么好办法。也许，香港的经验能给北京些许启发。

　　物业管理水平一向让内地觉得有差距的香港，在治理业主欠缴管理费上，也有相应的追讨方式：

　　一般大厦公约都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向欠缴管理费的业主追讨。管理公司通常会采取以下途径：

　　向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项、清还期限及说明管理公司会采取什么行动；

　　过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于15000元港币，则可通过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需向地方法院提起诉讼。

　　假若管理公司无法与欠缴管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数。当该单位转让时业主必须先付清所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。

　　对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付与管理公司，剩余的租金才归还业主。

　　在内地，有些管理公司会通过断水、断电的方法向小业主追讨管理费。在香港、管理公司无权切断小业主的水、电供应。而内地暂时还没有这方面的明文规定。但对管理公司来说，使用这种方法有百害而无一利，不仅会恶化与业主的关系，使问题得不到妥善解决，更使管理公司恶名远扬。为避免业主疏忽忘记了交费，管理公司可安排住户通过银行每月自动转账的方法支付管理费。此外，还可以在大堂明显的地方张贴一份管理费收支进度表，提醒业主交费时间。总之，管理公司应根据实际情况灵活运用收取管理费的方法。

　　从长远说，加强及改善管理公司与住户的关系非常重要。当涉及的款项非常庞大时，管理公司是可以向法庭申请强制将该物业出售，将所得款用以偿还管理费用。

　　北京学深圳，深圳学香港。香港物业管理起步早，所以到现在能做到很细，只有做得细，才能化解我们现在看来无法解决的矛盾。

　　当然，这些主意是出给政府主管部门和物业管理公司的，但目的还是希望小区管理能正常运作，这样才能保证大多数业主的权益。谋人

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