与新加坡盛捷物业管理控股公司毛大庆博士一席谈(Idea理念)

　　随着国家推行积极财政政策措施的不断落实，以及房改政策的进一步深化，去年以来，我国房地产市场逐渐走出低谷，并呈现出少有的繁荣景象。那么，发展房地产业，是否仅有开发商造房住户买房一种模式呢？在与新加坡盛捷物业管理控股有限公司北京办事处首席代表毛大庆博士交谈之后，笔者认识到，未来房地产业的发展，其实还有其他的模式可供选择。尤其对于上海、北京等国际性大都市而言，其选择性更加丰富。其中，服务性公寓，就是一种极具潜力的发展模式。

　　所谓服务性公寓，是指配有全套家具的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格的商业综合体。它作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题。

　　在世界上，服务性公寓提出至今已有约30年时间了。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也发生了很大变化。当时流行的主要家庭模式为年轻的夫妇或离异者，他们对于备有家具的公寓产生了需求。当配有全套家具豪华公寓的概念被引进时，便受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。这样的趋势，直接导致了服务性公寓的出现。

　　目前，随着市场逐渐趋于成熟，在西方国家，服务性公寓的优势在一定程度上有所退化。但是在亚洲，包括中国在内，服务性公寓仍是新兴产业，并为第三产业注入着新的活力。毛大庆博士这样认为。

　　新加坡盛捷物业管理控股公司是亚太地区最早涉足服务性公寓经营管理的大型跨国公司之一，经过十多年成功运作，积累了丰富的经验，并创造出良好的品牌效应。作为盛捷控股新近在中国内地设立的唯一的分支机构———北京办事处的首席代表，毛大庆博士曾对上海服务性公寓的供需状况作过全面的调查分析，并对其未来发展形成了自己的见解。

　　到目前为止，上海服务性公寓的目标顾客主要为在上海工作的外籍人士。如早期建成的上海商城、龙柏高级服务公寓以及近两年相继建成的上海丽晶苑、嘉里中心公寓、汇金大厦等，均是如此。这些服务性公寓的显著特征是位于城市的繁华和中心地段，定位高，收费高，服务层次高。因此，外籍人士的多寡将直接影响到上海服务性公寓的需求量。目前，中国政府正在为扫除加入WTO最后的障碍而努力。相信这样的努力，在不久之后便会有一个良好的结果。中国加入世界贸易组织之后，上海在目前快速发展的基础上必将跃上一个新台阶。可以想见的一个结果是，外国企业在沪落户的数量将更多，外籍人士在沪长期或短期工作的人数将更多。从这一角度而言，即使服务性公寓的目标定位没有进一步拓展，凭籍其能够最大限度地满足外籍人士对住所的要求这一优势，上海服务性公寓的市场容量仍将有较大的提升空间。

　　然而，让毛大庆博士看到服务性公寓存在巨大发展空间的原因，还不仅仅在于此。随着中国的进一步开放发展，随着上海在国际性大都市之路上迈进更加深远，围绕着服务性公寓的“服务性”特征，其目标定位可以得到多层面的拓展。

　　确实，随着我们国家的进一步开放，随着我们城市的进一步发展和富裕，城市居住者也必将更加趋于开放，其生活观念和生活模式也将随之产生根本性的转变。这些因素均可能构成服务性公寓市场潜在的发展方向。当服务性公寓这一概念更加深入人心，当经营者将其中的“服务”文章做得更加完美，房产业从目前单一的开发—购买模式的基础上向外延伸，让服务性公寓分流其中的一部分市场，使房产业的发展纵深化，这样的结果应是可以想象得到的。

　　服务性公寓，对于发展商或经营者的吸引力是明显的。这当中，站在经营者的角度，其有三种方式可供选择，一是自己开发自己管理，二是别人开发受托管理，三是自己开发之后将所有的公寓单位出售给个人投资者然后收回统一管理。三种方式最终仍归结到一点，即管理———以自己标准化的服务模式去吸引住户、吸引投资者，然后在经营中获利。

　　而对于住户来说，首先可以将服务性公寓作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。其次，如果不作永久性打算的话，在不购买其产权的条件下，仅仅作为住户租住在服务性公寓，既可享受到自有房产所特有的家庭温馨，又可享受公寓管理者所提供的周到服务。经营者通常将一处服务性公寓的整体营造一种大家庭的气氛，让居住者一走进区内就像回到家里一样，使家庭的范围不仅仅局限于百十来平方的小小空间。此外，如果将一处服务性公寓的定位鲜明化，区域内住户的层次相差不多，则经营者通过举办各种聚会、活动，可以促进租客之间的交流。如此，服务性公寓又具有了一般意义上商会的特征。

　　作为管理人员和经营者，毛大庆博士显然对服务性公寓的发展有着良好的预期。同时，他认为，要经营好这一产业，创造品牌是关键。对于不同的经营者来说，可以根据自身的实力和优势，确立自己的定位战略，然后将“服务”标准化、模式化，通过不断的“复制”来扩大规模，开拓并抢占市场。

　　或许，在不久的将来，“麦当劳”、“肯德基”的经营理念和模式得以在房产业中出现也未可知.

　　高阗

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