建设部住宅产业办公室负责人日前提醒业界，要高度重视一旦“入世”之后中国住宅及相关产业所面临的挑战。最近 有关方面对上海房地产发展趋势进行分析后作出的报告认为，随着国门进一步的打开，上海房地产业正面临新的国际竞争，新 的投资、开发理念、购房群体和购房观念应运而生，本地房地产及金融等相关行业必须作出相应调整，以应对市场变化。

　　国外资金涌入居住理念更新

　　这一分析报告首先提出，新一轮的资金潮，可能彻底改变上海房地产市场的外资结构。伴随投资环境进一步完善，上 海的房地产业将成为外资重要目标。目前本市房地产市场的外资主要是港澳及东南亚投资，由于资金来源的单一，因而受宏观 经济影响较大。而“入世”则会吸引以国际大财团为主的外资介入，欧美资金份额有望增加，从而形成上海房地产业新的投资 支持。

　　另一方面的市场变化是，国外居住理念将在未来开放的市场中不断深入人心，以年轻的中高收入阶层为代表的新兴消 费群体，将改变上海购房者的消费观念。居住环境成为理性购房者的关注点，近郊环境优良、交通便捷的住宅将会热销。市场 的开放还将引来众多的国外汽车厂商，虽然车价不会在1、2年内大幅下降，但是买辆车住到近郊的生活状态可能被更多人接 受。网络对当今上海市民生活的渗透，将表现为人们对网络化、智能化住宅的青睐。一旦关税降低，各种智能化系统、网络设 备以及新型建材也将被大量采用。购物不出门，网络物业管理等将成时尚。

　　国内业界如何应对国际竞争

　　国际化的竞争近在家门口，上海房地产及相关行业的整体水平有待提高。首先，目前本地房地产开发企业同境外企业 相比，在资金、设计和营销等方面仍有差距。由于最低注册资金仅要求为1000万元，因而上海具有一级开发资格的开发商 ，可以说实力还相当弱；开发商对于住宅的环境规划及房屋设计，在优美、舒适方面缺乏经验，大多是简单地委托给设计院， 而不能根据主要消费对象的不同进行个性化的设计。

　　其二，随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款服务将引发竞争。就目前本地的房地产消费贷款而言，相关的市 场风险分散机制尚未形成，使得贷款方承担的风险过度集中，限制了贷款业务的发展。一旦外资银行全面涉足上海房地产业， 可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务，对境内房地产开发项目的贷款业务等。同时，大批国际知名保险公司的到来，将 会带来更多与房产相关的险种，如国内现有房地产相关险种中为数不多的房产保险、按揭保险等，对于提高年轻购房者的支付 能力大有帮助。

　　其三，房地产中介机构面临尽快“升级”。近两年间，上海有大量二手房中介机构开业，但这些机构大多是不成规模 的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多数靠顾客上门，从业人员的经验也不足。

　　目前国外一些专业水平较高的中介机构已在沪开设分公司，涉足高档住宅与写字楼市场，随着我国服务贸易市场的逐 步开放，包括物业测量、价值评估等中介服务，将成为普通市民的需求和市场竞争的热点。

　　上海城市社会经济抽样调查队去年的调查表明，有六成住户对目前居住情况不满意，有34.3%的居民将在一年内 改善住房，即使是对目前住房勉强满意或满意的居民，随着收入水平和住房设计建筑水平的提高，也将重新被激发出对住房消 费的要求。这将成为影响未来上海住宅和房地产业发展的内在动力。·王蔚·