上海地产日渐繁荣

　　上海经济经历了90年代以来的持续快速增长，综合经济实力显著增强，这为上海的进一步发展积聚了巨大的能 量。

　　就房地产业的发展情况而言，上海旧城改造成果显著，居民居住水平进一步提高，土地供应量已得到一定程度的 控制。在加强土地供应总量控制、冻结耕地征用和划拨，进一步搞活房地产二、三级市场的政策驱动下，上海房地产的投资开 发日趋繁荣。

　　从市场特征看，2000年由于地铁二号线、轻轨明珠线及延安高架的相继投入运行，将带动沿线房地产的迅速 发展，区域热点的转移，效区化的转移，使市场呈现“大洗盘”的表征。　　从今年市场供应看，规模性开发的小区将成为市 场强有力的竞争者，特别是具有先进开发理念，有个性和文化内涵的优质楼盘将成为“领头雁”。　　多层和小高层成为销售 主流，价格平稳，联排别墅一度填补市场空白。地铁上盖物业成为区域热点，郊区化的发展方向，使闵行、浦东渐成投资置业 热点，除此之外，徐汇仍是消费者热衷投资地，在价位上呈现东低西高、北低南高的现象，并呈逆时针排列，内、外环线价差 明显，形成这一状况的原因是与其所处地段的历史文化背景及城市功能地位有着十分密切的关系。“上只角”、“下只角”概 念由此而来。　　上海市一批新生代购房者逐渐崛起，这些新生代购房者大多为近几年发展起来的中产白领阶层，工作单位大 多为三资企业及一些高收入行业。　　开发规模化已成为上海房地产发展的必然趋势，随着上海市四大示范小区的出现，“江 湾、春申、万里、三林”对市场秩序的重整，起到引领的作用。　　上海市场的主力客户群是外企经理层和高级职员、留学生 、境外人士、独立经商人士、地产证券白领阶层和国家干部。　　二房、三房，面积在85－110平方米的户型成为市场主 流，其中2900－3300元／平方米是峰值。　　沪深市场消费差异　　上海市场与深圳市场消费差异主要表现为：　　 1、上海建筑风格无障碍，海派文化在经历了近一个世纪的殖民文化的渗透之后，结合传统文化的底蕴，其兼容性的外延更加 开放，所以无论是法式的浪漫优雅，英式传统的田园野趣，中国庭园的宁静深远，日式木石山水的“禅”等各种现代派、古典 派都在上海这座大融炉里立住脚跟。

　　而深圳移民城市的特点决定了其建筑底蕴不足，缺乏建筑环境的历史文脉，因此表现出来的建筑物没有强烈的历 史感和对特定场所的尊重，故此主调呈现明快、简洁的特征。　　2、上海置业者更多以实用型住宅为主，而深圳消费者投资 置业大多存在炒作心理，期望物业升值。　　3、在信息传递上，深圳人感性色彩、个人主义占据主导，理性分析次之，而挑 剔的上海人，在理性比较、反复讨论后才会下决心，而且在信息的可信度上，上海人更倾向听朋友介绍，相信口碑，“连带效 应”明显。　　4、在室内装修上，上海人更喜欢根据自己的审美情趣布置居室，所以购房大都为毛坯房，而快节奏的深圳人 由于时间和对装修的可信度存在疑虑，宁愿买一定装修或全装修的房子，特别是公寓市场更为如此。

　　5、上海市场政府宏观调控痕迹明显，由于市场容量大，居民整体消费力的局限，使得政府不得不加大调控力度 ，通过多种渠道盘活市场。深圳市场受外销影响较为明显，市场程度高，政府政策面干预不多，外销市场量虽不大，但总能起 到“星星之火”的作用。

　　上海房地产特点

　　上海房地产的投资开发呈现如下态势：

　　1、作为房地产开发投资的主体，房地产开发企业新组建的势头不减，非公有经济成份的企业初具规模；

　　2、房地产开发投资的理性程度有所增强，投资规模稳中有降，结构更趋合理；

　　3、房地产项目进度相应放慢，避免在供大于求的情况下过分集中面市；　　4、进一步加强对房地产开发企业 的综合管理。

　　在上海商品房销售市场，内销商品房销量增幅较快，住宅销售势头较旺，个人购房比例加大、外销商品房市场形 势较为严峻，国家自去年以来的政策导向及金融支持，大大促进了房地产业的健康有序地发展。

　　据统计显示，近年来上海每年市场消化量都在1000万平方米左右，三级市场随着上海差价换房和已购公房提 前上市等一系列举措出台后，为盘活存量房产，活跃存量房产的交易带来契机。(王永胜)