北京市已购公房允许上市以来，市场状况如何？这已成为京城百姓十分关注的问题。据北京市房地局和各区县房地局 交易中心，以及目前京城较大的几家二手房交易中介机构的统计数据看，截止到今年2月底，要“挂牌出售”的达3000余 套，登记买房的近万人；而到房地产交易管理部门申请上市的只有300余套，拿到“准入证”的有80余套，真正成交的只 有30多套。数量虽然不多，但多少也能看出一点趋势。

　　谁在买卖二手房

　　从调查的情况看，30套正式成交已购公房，卖主分五种情况：家中房子比较富裕的、卖了做其它投资用的11户， 约占36%；为了处置遗产而卖的有7户，约占23%：因为要去外地或出国定居而出售的，有5户，约占17%；因现住房 太大或太小而卖了旧房，去买其它房的有4户，约占13%：因子女上学或照顾老人等缘故，卖了旧房打算在他处买二手房的 有3户，占10%。

　　这30套上市公房的买主也有五类：工作在市区繁华地段或中关村一带的年轻白领家庭或个人，买16套，占53% ；拆迁人购买了6套，占20%；为做投资购买的有4套，约占13%；普通中低收入无房家庭购买了3套，占10%；外地 人购买的有1套，约占3%。

　　而从“挂牌出售”的3000余套已购公房看，本着改善自家居住条件、想卖旧买新、卖旧换大的卖主约占了66. 3%；因子女上学或照顾老人的卖主占22.7%；因房子富裕打算出售的占7%；为方便遗产分配、离开本市等其它原因卖 房的占4%。

　　同样，从近万名登记了的“准”买主情况看，41%是中低收入者，这部分人往往一方面买不起商品房，另一方面觉 得价位相对低廉的经济适用房远，不方便；33%是年轻白领阶层，因工作单位在市区繁华地段，为了上下班方便而就近买一 套二手房；16%是享受了货币补偿的被拆迁人，想买二手房的原因和第一类买主基本相同。

　　不难看出，从目前成交情况看，二手房买主主要是“有钱”的白领阶层，而从登记的“准买主”看，最想买二手房的 是中低收入者。对此，有关业内人士认为，从上海、天津等外地实践经验看，这种状况很正常。因为启动阶段的二手房市场往 往卖得就是地段，好地段的房子甚至比近郊的中高档商品房都要贵，当然是买得起的人先进入这个市场；但随二级市场日渐成 熟，房源的扩大，将有越来越多的人进入市场。

　　二手房可卖什么价

　　前段时间，许多媒体报道了北京的二手房房价偏高现象。有意思的是，从30套已成交的上市公房看，成交价并不高 ，与周边同类新商品房相比，要便宜1000元至2500元／平方米。业内人士认为，基于京城房价总体偏高的原因，这些 成交价符合目前房地产市场行情。

　　在30套成交房中，有21套位于东三环沿线和西北中关村一带；每平方米价格基本在4000元到4500元；二 环以内4套，成交价每平方米在5000到6500元之间，比这个区域的同类商品房每平方米要便宜2000元左右，如王 府井一套1985年建筑面积为80平方米的多层两居室，成交价42万元；东直门一套1985年建造、建筑面积为54平 方米的多层两居室，成交价是24万元，每平方米不到5000元。

　　这30套已购公房成交价为何不高？精品家园房屋咨询有限责任公司经理蔡鸿岩认为，“说二手房房价高，其实指的 是卖主自报价偏高，而最后成交的买主或卖主往往是真正想交易的，出价都较理智”。海淀区知春路北里一套1994年建造 、建筑面积为68.5平方米、以31万元成交的两居室卖主说：“当初我自报价就是31万元，每平方米4500元多一点 ，而周边的商品房平均6000元一平方米。我报价时对照周边同类商品房，给自己房子打了个6至7折，再按照房子的自身 状况、周边环境、交通等往上浮动了点。”而这套房的买家也说：“我买二手房，从没想花个5、6万块钱，就想在城里买套 二手房。”

　　值得一提的是，随着二手房市场的磨合，各交易市场、交易中心挂牌出售的上市公房，高高在上的价格已经在逐渐低 头。据了解，目前，挂牌的上市公司，自报价基本都是参考了“指导价”(即所在市场免费做的评估)，基本正常。

　　卖主能拿到多少钱

　　按有关规定，已购公房上市，对卖主而言，每平方米在4000元以下的，扣除各种税费外，全部收益归他自己所有 ；每平方米在4000到5000元之间、5000元以上的，除了要交各种税费外，所获房款还要和原产权单位分别进行二 八、五五分成。

　　因为有关已购公房上市出售个人所得税交纳的办法还没有最后出台，因此，目前卖主要交的税费主要有2种：1、委 托交易市场或交易公司代理出售的，要交中介费，各交易市场和公司收取的费用不一样，是成交房款的2%到3%不等；2、 过户手续费，按成交面积收取。

　　以上文提到的卖主为例，他是委托置业家园做的交易，因此，按约定得支付中介费为31万元乘以2%＝6200元 ；每平方米超过4000元，必须和单位二八分成，31万元乘以80%＝248000元。因此，叶先生最后得到的房款为 248000元-6200元＝241800元。

　　还需解决的问题

　　当前，公房上市手续虽然简化了，但市场启动初期还显现出一些问题，如中介公司亟待规范。北京目前从事二手房中 介服务的公司除了置业家园、精品家园、房地产交易中心及各区县房地局交易中心较正规外，上千家“杂牌”小中介公司也挤 进市场。而这些小公司为了得到房源信息，往往对卖主报天价也不进行引导就给他挂牌，或利用一些不正当手段，从中赚取差 价，扰乱市场。正规公司呼吁：二手房市场正在形成阶段，对中介机构而言，重要的是市场生命力，中介机构千万不要为一时 利益而扰乱整个二级市场。除此外，老百姓的住房消费观念、商品房和二手房的联动等都是要解决的重要问题。余美英