深圳有着庞大的房屋租赁市场，然而规范的租赁行为却很少———专家说，无效的租赁行为无论对出租人来说， 还是对承租人来说，都非常不利。

　　为逃税

　　出租方草签合同

　　深南东路和建设路交汇一带，因其靠近深圳火车站和罗湖海关，而属深圳市炙手可热的一块商业租地，大大小小 林林总总的商铺，川流不息的人流，带动这一带地价节节上升，商铺租金亦日益高涨。使在这一带拥有物业的出租人赚得盆满 钵满。升华公司林老板每次驾车经过此地的时候，总是禁不住放慢车程，似乎看到一座璀璨的黄金屋横亘在他面前，老想自己 也跻身其中，在这块肥得冒油的地里分上一羹汤。

　　友川公司是一家具有一定历史的国有企业，当初深圳市远没有今天繁华。前任老总在深南东路上建起一栋5层高 的大厦，应该在当时还是一个大胆的举措，公司目前靠这栋楼的租金养活着一大批人。应该说，升华公司虽垂涎友川公司黄金 地带的这栋楼，想承租再转租而从中渔利的愿望突兀已久，但终因自己关系、资金不如别人厚实，被健达公司抢先从友川公司 租下一楼五个门面。升华公司只好又高价从健达公司转租来这五个门面，再转手倒租给真正想承租门面做生意的美容店、洗头 店、手机店，总算从中分了一勺汤。为了使自己能赚的一点钱落到实处，升华公司分别与这五间店的业主签订了条款详尽的合 约。合同第4条还特别约定：“乙方每月5日前向甲方缴纳租金。乙方不得以任何理由拖欠、拒付租金及应缴款。如乙方拖欠 租金和应缴款，每天须按所拖欠金额的1％向甲方交付滞纳金。如拖欠达一个月，甲方终止合同、收回房屋场地。”升华公司 深知要想使这份合同真正有效，应按照深圳市房屋租赁的有关法规进行登记，但一经登记，将要按照有关规定交纳税金，对健 达公司、升华公司而言，纳税算是白白扔钱。

　　生争执

　　承租方告上法庭

　　每平方米600元的租金也真不是个小数目，从升华公司承租了五间门面的业主每天都在盘算怎样赚钱。市道好 的时候大家虽感租金昂贵，但咬咬牙也能交得上。可近年来市道低迷，生意怎么也做不上去。跟升华公司老板降租金的谈判几 遭失败，出租方坚持按“合同”履行，一付爱理不理的样子，商铺真成了烫手的山芋。承租人也开始研究合同，看来看去真发 现一些问题：合同约定商铺面积几十平方米，可左丈右量也差十多平方米；按《深圳市房屋租赁条例》规定收租金须开具税务 部门统一印制的发票，可几年来都是开的普通收据；条例规定租房合同要登记，看看自己的合同咋也看不出登记在哪。与升华 公司彻底协商无望之后，承租人以停交租金相对抗，要求对上述问题给个说法。升华公司也针锋相对，发出最后通碟，如果不 交租金将收回房屋。最后的冲突是升华公司派出大批保安，将两家拒不交租的承租人业主扫地出门，财产抢掠一空。

　　此时，承租人吴某已告上法庭，诉称：我与升华公司签订《租房合同书》，合同约定商铺面积为30平方米，但 实际只有17平方米，并且升华公司租房未出示房屋租赁许可证，双方所签的《租赁合同书》未经房屋租赁部门进行登记，属 无效合同。双方发生争执后，升华公司又指使他人将业主财产抢掠一空，造成巨大的经济损失。故请求判令：1、确认与升华 公司所签《租赁合同书》为无效合同；2、被告返还多收费用214200元；3、被告赔偿装修损失人民币26200元； 4、确认被告公司承担侵权责任，被告赔偿因侵权带来的损失69680元，并要求被告承担诉讼费用。

　　被告升华公司辩称：我司与原告所签订的《租赁合同书》形式要件具备内容合法，依法成立并生效，双方签订的 租赁合同已经实际履行，期间原告并未提出异议；原告在签订合同后拒付租金，已构成违约，应承担相应的责任。原告的起诉 没有事实和法律依据，请求驳回。

　　定是非

　　法院判合同无效

　　法院经审理后认为：原、被告双方于1998年6月5日签订的《租赁合同书》，原告向被告承租位于深圳市深 南东路156号的商铺，属转租行为，因双方未依法进行租赁登记，该合同无效。造成合同无效，被告应承担主要过错责任。 原告已于1999年11月18日实际迁出上述商铺，从该日起上述房屋交由被告使用，应予以确认。因原告已使用上述房屋 ，双方按合同约定的条款履行期间并无异议，故原告使用期间的房屋使用费及其起算时间从双方约定。被告收取原告的租赁保 证金抵除未交房屋使用费后应予退回。原告上述诉讼请求理由成立，法院部分予以支持：其认为被告交付的房屋面积不足，要 求商铺按20平方米计付房屋使用费的请求，因未提供有关证据，该请求不予采纳。诉讼期间原告撤回要求被告赔偿装修损失 、返还货物的诉讼请求，该申请符合法律规定，依法应予准许。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、 第六十一条第一款，《深圳经济特区房屋租赁条例》第五条、第五十二条的规定，判决如下：一、原、被告双方于1998年 6月5日签订的《租赁合同书》无效。二、被告应退还原告所交租赁保证金人民币36000元；三、原告应支付给被告占用 房屋期间的房屋使用费人民币28800元；四、驳回原告其它诉讼请求。(陶一)