去年9月和11月，美林花园和回龙观文化居住区先后进行了物业管理招投标。前者招标是北京项目的首次尝试 ，后者则是北京物业管理首次面向全国招募管家。一方面两个第一次给北京物业市场注入了新的活力，另一方面，也让物业管 理引起全社会的关注。几个月过去了，招投标是否真发挥了作用呢？在跟踪采访后，美林花园和回龙观的开发商告诉我们— —

　　去年9月和11月，美林花园和回龙观文化居住区在为自己选定“管家”的同时，也把物业管理招投标的理念介 绍给了北京人，那么招投标对这两小区的管理是否真的发挥了作用呢？为此，本报记者进行了专访。

　　美林和回龙观尝到了甜头

　　北京燕侨物业管理公司中标后，立即介入项目开发销售环节。首先避免开发商向购房人做出不现实、不合理的承 诺，保护了购房人的利益，也维护了开发商的信誉。

　　以往在项目开发销售阶段，为了促销，开发商往往做出一些物业管理费如何低，服务如何多、如何好的承诺。结 果物业管理公司接收楼盘后，一测算费用，成本根本下不来，承诺无法兑现。

　　开发商还有的提出“三年免物业管理费”，谁有权力免物业管理费，三年管理费的缺口谁来补，开发商自然不掏 钱，包袱抛给了物业管理公司，影响物业管理公司的正常经营管理活动，并且造成没有交钱的与交钱的业主享受同等服务的不 合理现象，损害了其他业主的利益。北京燕侨物业管理公司中标后，开发商在燕侨公司招标书的基础上对客户进行承诺，保证 了承诺的可行性。

　　对房屋使用、管理、维修公约，在报送政府部门审核前，燕侨公司进行了拟定和修改，保证其具有较好的可操作 性。

　　在项目的规划设计上，前期介入的燕侨物业管理公司也提供了很多有价值的意见。比如在会所的建设上，辰泰公 司和燕侨公司达成共识，认为会所的功能在于实用，给业主提供方便，不应盲目追求豪华，因为会所是有费用发生的。如果建 得过于豪华，养护成本就高；如果利用率低，无形中就会增加物业管理费的开支，加重业主负担。燕侨公司在对项目施工图审 查过程中，还提出其他很多宝贵修改意见及改进措施。

　　深圳长城和天鸿集团的两家物业管理公司中标回龙观文化居住区的“管家”后，也立即介入前期管理中，为小区 管理提出很多好的建议。如原来道路设计随意性很强，两家物业管理公司及时提出在小区中实行单向行驶，以实现小区中心部 位人车分流，保证老人和孩子的安全；又如，在树种选择上，小区原采用槐树。物业公司提出，这种树上经常会有的“吊死鬼 ”，会严重影响周边停放车辆的清洁。在他们的建议下，小区现已采用泡桐，既有良好的遮阳性，又相对清洁。

　　在施工验收阶段，物业公司严把质量关，以保证开发商和小业主的利益；现在两家物业公司正在协助开发商着手 办理小区一期6000多户居民的入住工作。

　　物业管理招投标让开发商与购房人双赢

　　开发商对其项目自管或指定企业管理是物业管理中最常用的方式，其弊端很多。据了解，目前我市乃至全国很多 物业管理投诉和纠纷都是因开发前期遗留问题引起的。开发商自管物业至少有以下几个缺陷

　　1．容易使购房人、开发商、物业管理公司之间责、权、利不清，易产生纠纷，直接影响物业管理的质量。

　　2．开发商自组的物业管理公司一般情况下专业化程度要比社会化的物业管理低，因此易出现服务不到位的现象 。而且业主容易把购房时可能有的不满情绪转嫁到物业管理上，从而拒交管理费等；

　　3．物业管理公司作为开发商的一个部门或一个子公司，在日常的工作、管理中，因执行上级单位的指令或意图 ，而违反了物业管理公司作为一个经济实体来行使自己行为的自主权，也容易导致物业管理公司违背为业主服务这条基本原则 。开发商指定物业管理企业管理，在一定程度上也难以避免开发商自管暴露出来的问题，主要是在物业管理公司产生方式、服 务承诺兑现等方面缺乏透明性、合理性、公正性，因此很难保证物业管理的质量，也往往很难得到业主的认可。

　　通过公开招标选择物业管理企业，可以为优质的物业管理提供保障，使购房者的利益有了保证。只有推广公开招 投标制，才能实现物业管理行业的公平竞争，促进物业管理市场的建立和完善，最终提高整个行业的水平。

　　据悉，我市有关行政主管部门正在研究制定政策，在物业管理行业引进招投标制，并规范招投标行为。　(彤文 )