法规健全 操作性强 全民重视认同率高

　　上周五我们介绍了香港物业管理的大致情况，应该讲，北京物业管理的基本思路与香港没有本质差异。但在实践 方面，两地却存在很大差异。

　　香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理 条例》，除此之外，香港还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理，如《保安及护卫员条例》、《噪音管制条例第3 27章》、《空气管制条例第435章》、《少额钱债条例第338章》等众多法规，清楚地规定了在物业管理中业主、物业 管理公司、租户各自的权利和义务，以及违反条例的处罚等内容，物业管理是在一个比较完备的法律体系中运行。

　　香港的法规没有华丽的辞藻，看上去很嗦，但在实际过程中，可操作性很强。物业管理中发生的任何问题，均能 在法律条文上找到答案，有强制执行力度。如开发商的空置房是否要交纳物业管理费的问题，在《香港建筑物管理条例》上就 有明确的规定：开发商必须与其他业主一样，交纳物业管理费。而在北京物业管理政策中，没有这方面的明确规定，在执行过 程中五花八门，有的开发商不交任何物业管理费，有的承担50％的管理费，导致了业主、开发商、物业管理公司之间大量纠 纷的产生。

　　再如，对于业主欠费的处理，在香港，物业公司对欠费的业主，除采取催交等方式外，还可以采取上小额法庭追 讨的方式，只要事实清楚、证据确凿，小额法庭能够当庭判决。对于拒不执行判决的，法院还可以拍卖业主的房产用于还债。

　　而在北京，物业管理费用的官司往往需要几个月，甚至半年才能判下来，有的物业公司根本拖不起，打官司成本 太高，干脆就不打了；在示范效应作用下，不交费问题越来越严重。

　　另外，在水电费的收缴方式上，香港和北京的差别也很大。香港法律规定：水电费的收缴都由自来水、电力公司 自行收取与物业公司无关；而在北京，许多小区的水电费收缴任务均由物业管理完成，收不上来的费用，物业公司还得垫付。 由于没有法律规定来保护物业公司的权益，物业公司得罪不起专业部门，只得忍气吞声；同时，这也在一定程度上损害了其他 业主的权益。

　　北京市目前也有一系列物业管理规章、政策，但主要由物业管理行政主管部门制定，还没有制定地方性法规。政 策的层次不高，权威性不强，相关部门配合力度小，对业主和使用人的约束力差，物业管理纠纷不断，却难以较好地解决。

　　除对法规制定方面的切身体会外，在香港考察期间，我们所接触的各界人士对物业管理的了解和认知程度，也令 我们许多业内人汗颜。在北京，还有相当多的部门和个人认为，物业管理就是收费，就是修修房、扫扫地，物业不仅难以升值 ，而且入住几年的楼宇就已难窥见新意，没完没了的纠纷搞得业主狼狈不堪；而在香港，六七十年代的房屋比我们八九十年代 的房屋还要新，业主与物业管理公司关系明确，平和相处，从中体现的不仅是其较高的物业管理水平，更有港人良好的物业管 理意识。（续完）

　　北京市居住小区管理办公室　邹劲松