北京作为首都和人口超过千万的特大城市，近年来的发展速度是惊人的。原有的城市规划和格局已远不能适应现今发 展速度的需求，以公共交通、住房、环境保护、人口增长等指标来论，现三环以里市中心区已可用不堪重负来形容。而政府去 年指出的修建由西直门至回龙观、北苑、望京、东直门的快速轻轨捷运，正是大规模向北郊分流人口建立卫星城镇的基础举措 ，并将由此引起整个城市格局的重大变化。

　　北京目前总人口已近1200万，其中600万—700万城市人口中的多数集中在四环以里近1000平方公 里的地域内，而绝大多数又压缩在三环以里区域内，占全市总面积5％左右。而现有的城市公共交通及辅助商业配套设施，基 本可解决三环内生活需求，北四环附近由于亚运村的带动，也已成熟完善，但再往外延伸，则明显生活便利性不能充分满足。 近年在远郊区县开发了很多房地产住宅项目，由于价位较低，很受老百姓欢迎，但真正做得比较成功的，还是交通条件好，且 生活配置比较齐全的项目。这其实也引申给我们这样一个概念：只有交通先行，通过城区至郊外的快速交通的连接，带动交通 沿线各站段房地产业、商业的发展，才能真正带动城市住宅产业的发展，使城市人口分布达到均衡配置。如倒过来，先进行远 郊区县的产业开发，再回头解决交通问题，势必又是新一轮的积压。其实，这样的案例已经很多了。

　　以人口密度最高的香港为例，其从70年代中期开始就制订了以路带动住宅业发展的基调。香港将交通分为公共 交通、私人交通、货物交通三类，重点发展的就是公共交通。由于城市人口密度大，道路窄小，香港主要以地铁作为首要公共 交通工具。地铁公司由政府专营，在需要建设地铁工程的沿线选定有物业发展潜力的土地，作为未来地铁车站用地，并与发展 商合作开发，利用房地产发展商缴付土地费用，而发展商取得土地开发权。

　　由于有快捷交通保障，每个站段又是综合开发，投资商看中交通便利与居住人口的市场潜力，也会参与投资商业 项目，这样每一个站段的兴建就带动了一个区域的产业发展。北京的住宅产业发展，尤其是北郊经济适用房项目的发展，由于 房价低（2000元—3000元每平方米），有购买意向与实力的人口是很多的，只要开发商综合考虑，先解决往来城里－ 郊外交通问题，再解决综合生活配套，相信住宅业发展一定能掀起一个高潮。

　　参考一些发达城市，如日本东京，早就开始向城郊迁移人口，主要的运载工具就是城市轻轨列车。日本私人车保 有量很大，但由郊外进城上班都是搭乘轻轨列车，主要是城市轻轨准时快捷，不会堵车，而汽车由于城市车量太多拥堵，反而 行动不便。再者，城区高昂的停车费也不是每个人都能支付得起的，所以轻轨列车是最佳的选择。从北京的快捷轨道交通规划 看，城市居住重心将向北迁移，今后城区内尤其是三环内，将逐渐向商业用房倾斜，但这个过程是漫长的，可能要10—20 年时间，从整体格局看，东长安街与东三环北段沿线将是未来北京商业价值最高的地方，而住宅业将以轻轨线为轴在城市北郊 得到发展。

　　中润基业　盛朝纲