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http://finance.sina.com.cn 2000年03月22日 09:25 北京晨报
近日，今典花园1、2、5号楼首次推出了“珍藏”小户型--首付7万多，总价30多万就能买到一套位于西直门 附近的50余平方米的现房，其吸引力是不言而喻的，所以没做宣传，一个月就售出了26套。 上周，“今典花园珍藏小户型”在本报《房产周刊》刊登的广告，为其销售处带来了一个小小的麻烦--销售部的杨 军经理告诉记者，《晨报》上市之后，售楼处的4部电话都“打爆了”，销售人员忙得不可开交，广告中不慎登出的物业服务 电话也被咨询者“霸占了”，公司只得临时抽调销售人员前往支援。据了解，今典小户型3月18日在迁喜房展会上刚一露面 ，当天就售出了30余套，引起了不小的轰动。 与此同时，至少有五六家北京著名的房地产项目在报纸上打出广告，不约而同地推出首付几万元，即刻入住的小户型 住宅。开春的北京楼市似乎涌动着一小户型的浪潮，在发展商炒了好几年“一次到位”，户型越大越时髦的今天，难道房子当 真又要流行小户型吗﹖ 北京的房地产市场一直是大有大的卖处，盖多大的房子，卖多高价钱都有人买。对于发展商来说，大面积的套型与小 面积户型投入成本基本一样，可是大户型收回资金快，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，收回资金慢，很明显 的道理，大户型卖一套是一套，所以北京的房地产市场就一直缺少小户型设计的精品，这就苦了收入不高的普通购房人了。 1997年，京北的一个项目曾经试着推出单居室小面积套型，虽然离市区较远，配套也不全，但广告刚一露面，消 费者闻风而动，几十套房子几周内销售一空。上海、广东一带现在销得最好的就是70至80平方米的小户型，在城市最好的 地段，并不是豪华的公寓畅销，而是精心设计，巧妙安排的小户型吸引着大批购房人。 “小户型”不等于“小面积” 从目前来看，“小户型”绝不等同于“小面积”，它是一个全新的概念。户型的大小是相对而言的，前几年老百姓分 房最大的愿望就是个三居室，所谓三室一厅也就是60至70平方米，现在的商品房一般的标准户型也得100多平方米，这 两年推崇一步到位，120平方米的面积被说成是基本不落伍的标准户型，其实对于许多人来说，60至70平方米的居住面 积并没有过时，安地房地产公司的董事长张宝全认为，界定户型的大小随时间地点的不同而变化，就北京目前而言，小户型应 从两个方面界定：一是绝对面积因地而异，三环以内50至70平方米就算是小户型；二是面积与居室之比，一居60平方米 ，二居80平方米，三居100平方米也可算是小户型，这些分析应该是很有道理，市内用地紧张，不易盖大户型，而市内的 住宅一般作为人们的第一居所，白天上班，晚上回来休息，能够提供日常生活起居的功能即可，对于一般是在城市工作又没有 私车的工作一族，如果周围城市化水平太低，交通不便或远离市中心，小户型就没有什么意义。北京若森房地产顾问公司的总 经理蔡洪雄说，人买房子就是图两头，在城里房子小点图个方便，在郊区图个房子大又清静，城里的喧闹嘈杂可以用路近便利 来化解，而郊区的路途烦恼可用大房子空间来填补，但对于每天上班的人来说，还是城里的房子更方便一些。 城市青年中意小户型 小户型的消费是比较特殊的群体，对于一般人来说，置业是一个终极消费，往往一生只有一次，希望一次到位，所追 求的面积也尽可能大一些，而小户型的消费者，把其当作一个人生的过程，只求方便实用，对工作方便有利，这其实是一种既 实用又超前的消费观念，从今典花园的消费群分类可以看到，主力购买者大致有这么几类：第一类，单身族和年轻夫妇。在北 京这样一个大都市里，由于种种原因会出现大量的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事业为重，又非 常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多的投入。第二类是我们以前介绍过的“70新生代”，这些当年赶上生育高 峰的人们，正在跨越而立之年，事业初成，是公司白领或小公司经营者，收入中等，面积“一步到位”困难，小户型能方便工 作与生活。第三类是长期在京的高级打工者，总是租房和搬家，奋斗了多年，有了些积蓄，干脆置点房，对得起自己。其他还 有些投资型购房者，看中小户型好租、好出手的优势。应当说，小户型的主力购买者大多属于事业型，年龄偏低，乐观进取。 小户型购买者往往都还没有备车，因此地段很重要，交通一定要方便。所以二环、三环的小户型最好卖，出了这个“ 圈儿”，价格再便宜也不一定好销，因为在偏远地段，人们可以少花钱买大面积。生活设施配套也是方便的一部分，这个购房 群体生活品位都不低，环境不完善，条件差就很难吸引他们。 小户型总款少还贷压力轻 一般来讲，小户型的单价如果控制在6000至7000元、总价30至50万元之间，比较适中。以一套59平方 米的一居室为例，房款约39万元左右，银行提供8成按揭，首付20%(8万余元)，如果贷款20年，每月应当还款约2 000元。购房者孙先生认为，如果贷10年款，每月就要还3300元左右，再加上物业费、手机费、上网费等，他每月的 固定支出就要在4000元以上，压力大了些；而30年的贷款，利息较高，总共还款额就多多了，所以贷款20年比较合适 。首付10万元之内就能入住固然不错，而银行还贷款负担轻则更为重要。一位在外企工作的陈小姐告诉记者，原本她的父母 打算赞助20万元，让她争取在3年内还清房款，原因是“欠着别人的钱不踏实”。陈小姐笑着说：“我倒觉得欠银行的钱挺 踏实，‘今天花明天的钱’嘛，何必着急还款给自己制造压力呢。我即使有了钱也不打算提前还清，可以再买辆车开呀！”看 来，一些买小户型者还真有些现代人的超前意识。而开发商，又是怎么把房价控制住的呢﹖今典花园的建设者认为，在小区内 外标准不变的前提下，减去房间精装修，免送洁具、厨具，甚至24小时热水(据说每吨80元)也可以不要，因为住进这样 房子的人绝对不会花十万八万的装修，二万三万都不会花，最多买点自己喜欢的家具即可，房间地板可能都免了，你要是硬搭 给他精装修，恐怕就有些勉为其难了。 小户型真的能流行起来吗 今年将是房地产市场最繁荣也是竞争最激烈的一年。各级政府部门宏观经济调控，经费上都在做压抑房价的努力。从 市场供求关系上看，今年北京房地产市场开始即将进入微利时代；从年初市场推广类型来看，已经有不少项目在做小户型低价 位的推出；从市场的消费心理看，许多购房人持币待购，准备迎接低房价时代的到来。可以说，北京真正的主流购房群体在等 待市场时机，而这个时机就是总价能够接受，还贷不太困难，方便实用，但不奢华的成品现房。小户型的流行，其实正是开发 商顺应市场和京城房价变相下降的一种表现。 可以预测，小户型肯定是今年北京楼市中一道亮丽的风景线，甚至有人认为，今年是个“小户型年”。张见  | |||
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