上海写字楼的供应量自1995年开始便以惊人的速度增长，至1999年底上海甲级写字楼累积供应量已超过26 0万平方米，其中浦西占了其中的65%。1999年的写字楼新增供应量大幅萎缩，仅为1998年的1／2左右，市场得 到一个逐步消化恢复的时期。

　　由于上海市政府在1995年开始对土地批租采取严厉的控制，在2000年后的几年内，宏观调控的效应将显现出 来。预计在2000～2001年内竣工的甲级写字楼总量在55万平方米左右。

　　在未来两年的新增供应量中，小陆家嘴地区占到50%，其中很大比例为银行开发自用，流入市场的部分对该地区写 字楼市场的冲击并不大。在淮海路和南京路沿线的高品质物业已达到较高的入住率，未来新项目的推出恰好把握住有利的市场 时机，以补充这些地区高品质写字楼空间的空缺。虹桥地区由于公司选择办公地点的东移倾向及现存较大的空置量，新供应会 对该地区写字楼市场带来波动。

　　1999年全年的甲级写字楼的吸纳量达到50万平方米，自1995年来首次超过了当年新增供应量。跨国公司的 需求并无实质性的增长，由于受到预算的限制，均选择了与旧业主重新谈判和续约，而不是花费额外的支出来搬迁。从行业来 看，高科技行业的公司表现较为活跃，占到跨国公司总体吸纳量的较大比例。与此同时，中资机构的陆续入住成为甲级写字楼 市场的一抹亮色。

　　现今市场的总体空置率为30%，其中浦西地区为24%，浦东地区为39%。位于传统商业区内的顶级项目无论从 市场吸纳，租金水平以及入住率提高等方面的表现都优于一般甲级写字楼市场总水平，而且已经率先走出租金一路下滑的谷底 ，出现反弹的势头，显示出市场对高质量物业需求强劲。如1999年开盘的力宝广场及中环广场，至今均已取得了超过90 %的入住率。

　　上海甲级写字楼的租金从1999年第四季起已出现逐步趋稳的迹象，这种趋势延续到新千年。一些享有高于85% 承租率的顶级项目的发展商开始调升其租金，并对租约条款采取较为严厉的策略。鉴于2000年市场新增供应量有限，目前 的整个租金水平已表现出见底的迹象，已无大跌之忧。租金回调将先出现于个别区域的个别物业，整体租金的全面回升还有待 时日。顶级项目的租金上升将会使部分需求转移向中档的甲级物业，为该类物业的租金攀升提供空间。预计至2000年底， 顶级写字楼的租金将会处在0.5～0.6美元／天／平方米，中档写字楼的租金则在0.3～0.4美元／天／平方米左右 。

　　写字楼销售市场在短期内仍将保持平淡，小盘买卖并不多见，写字楼售价在1800～2800美元／平方米，租金 回报率在5%～6%左右。

　　在市场的调节及政府的调控下，上海甲级写字楼市场已处于新一轮景气循环的起点。因此，作为租客或买家，应及时 调整对市场的期望值。

　　甲级写字楼市场现有空置量将近70万平方米，加上今年投入市场的30万左右供应量，今年市场上仍有100平方 米左右的甲级办公空间有待吸纳。因而，市场的全面回升仍有待时日。

　　中国入世后，会大大增强中国市场的透明度，吸引更多的外国企业来华投资，尤其是高科技、金融、通讯、服务行业 的公司，对办公楼品质要求较高，故其对甲级写字楼物业市场的刺激是可以预见的。中资企业将依旧保持其强劲的吸纳能力， 尤其是网络公司，需求将保持增长。

　　随着市中心区域的顶级物业的入住趋于饱和，对办公空间品质要求较高的客户在上述地区的选择成越来越窄，尤其是 对于大面积需求的客户。他们不得不将目光更多地瞄准拥有更多选择机会的小陆家嘴地区及虹桥地区。至今年年底，传统商业 区、小陆家嘴地区、虹桥地区各写字楼市场的吸纳量将达到均衡，市场总体空置率将降至20%。

　　鉴于对市场的乐观预期，越来越多的海外投资者介入市场物色投资机会，预期未来大宗成交的案例会有所增多。《财 经时报》特约作者张震频