原产权单位“优先购买权”已成交易瓶颈

　　对于二手房市场，银行热，交易市场热，百姓热。然而，从去年11月至今5个月的时间，二手房交易使劲的多 ，成功的少，交易瓶颈是否在原产权单位的公章上？

　　现在的北京房地产市场，不仅发展商之间竞争激烈，就连银行间对于个人住房贷款方面的竞争也在加剧。在建设 银行、工商银行之后，农业银行也加入了这一行列。“二手房找农行”的广告几乎每天都能看到。中国农业银行北京分行的信 贷管理处负责人孙永红告诉记者，农行开设个人住房贷款主要是受国家大的政策环境的影响。国家推行住房制度改革，农行也 想在这方面有所作为，再加上与其他贷款种类相比，个贷的风险小，收益好。从二手房切入个人住房贷款，是因为二手房市场 今后的交易量会越来越大，并且这个市场更贴近百姓。

　　农行对二手房推出了一系列政策，如一条龙的全程服务，就是到农行指定的律师事务所办理相关的贷款手续，无 需贷款客户自己跑路。第二就是进行阶段性担保，只要在指定的北京房地产交易中心、首都房地产交易市场以及西城区房地产 交易中心交易或申请担保，就可以申请贷款，而无需等到房产证更换后再进行抵押贷款。并且，北京市15个农行的支行全部 都做二手房贷款。今后，农行还可能推出压旧房贷款买新的业务。

　　在北京，不仅农行如此，其他各国有商业银行也加大了对二手房贷款的力度。然而，到目前为止，工商银行北京 分行没有一笔二手房贷款，就连对二手房宣传力度最大的农行，二手房贷款也不过10笔左右，其中没有一笔是关于已购公房 上市交易的贷款。

　　这里面的原因有二，首先是银行对于贷款的审批相当严格，害怕出现坏账。不久前，某银行的一位人士称，到目 前为止，该行的个贷的坏账率为零。农业银行北京分行的孙永红认为，坏账为零是不正常的，它说明银行对个贷的审批太严格 了，银行对贷款人百里挑一。这无形之中加大了银行的贷款成本。在上海，个人住房贷款的坏账率为2％。现在，二手房交易 市场建立起来了，银行应该适当放松一些贷款条件，允许有一定的坏账，只不过要把它控制在合理的范围。

　　其次，也是最重要的一点，就是目前二手房，特别是已购公房是买的人太多，而卖的人太少。北京最大的房屋置 换交易中心之一位于万通新世界商城的房屋置换中心的王刚说，虽然二手房交易从去年11月15日正式开始，真正开始出现 大量二手房交易是在今年。到目前为止，该交易中心已成交了近20单，并开始出现增长势头。但王刚认为，市场上二手房的 交易量不该这么小，并且是买的人多，卖的人少。这是因为北京的二手房交易还有一些障碍，一方面是人们的观念问题，想出 售的人总想把价格卖上去，因此，高价位影响了目前的二手房成交量；另一方面是由于已购公房要想上市交易，必须经过公房 原产权单位同意、盖章（政策规定“原产权单位有优先购买权”）方可上市。这样，就限制了一大批想进行交易的已购公房进 入二级市场，减少了交易量。

　　据一位想在交易中心挂牌交易的郑先生说，他一直就想把自己住的旧公房卖掉，添点钱买一套新的、大点的房子 。由于这套房子原单位有优先购买权，所以先找单位，但单位的出价与他当时向单位购买的价格差不多，而这将使他无法去买 新房。于是，便向单位提出要上市交易，但原单位就是不给盖章。经过三个多月的疏通，单位最近才给盖了章。

　　看来，旧公房要想上市，还要给产权单位留出观念转变的时间来。徐冰