从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（又称商业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称政策性贷 款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。

　　即：个人住房贷款涉及的费用评估费＋律师费＋保险费＋抵押登记费，上面列出的公式严格来说并不准确（因具 体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同）。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。

　　评估费

　　建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；利用公积金政策性贷款的申请人签 定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按 500元计收。

　　（注：经济适用住房的评估费为500元）

　　律师费

　　办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的4‰向 借款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元；办理政策性贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，商业资金 部分按商业性贷款办法收取。

　　保险费

　　由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须提供担保。公 积金个人住房贷款的担保方式目前有四种：（1）财产抵押加连带责任保证担保（2）财产抵押加购房综合险（3）财产质押 担保（4）连带责任担保。在四种担保方式中，连带责任担保和财产质押担保这两种方式不需要购买保险；而抵押加连带责任 保证担保和财产抵押加购房综合险必须购买保险。

　　一、采用抵押加连带责任保证担保，是借款人或第三人提供住房作为抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。 借款人可以用所购住房作为抵押，抵押房屋必须购买太平洋保险公司北京分公司的房屋财产保险。连带责任保证的保证人一般 为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记 办理完毕。

　　商业性个人住房贷款和组合贷款需全额全程购买房屋财产险；政策性贷款保险费用的规定如下：凡贷款期限为1 —5年（含）的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保险；凡贷款期限为5年以上的借款人，可先按个人 贷款期限为5年的保险费档次购买保险；高于5年（含）的可继续按5年期购买保险，直至贷款还清。

　　房屋财产保险费计算公式为：保险费保险金额×年保险费率×换算现值系数

　　二、采用抵押加购房综合险担保，是借款人或第三人提供抵押担保的同时购买购房综合险。担保抵押物的规定同 上，购房综合险是向太平洋保险公司北京分公司购买的一种综合险种，包括房屋财产保险与人身险两部分；须按照两部分的费 率计算所须交纳的保险费。此种方式仅是公积金政策性贷款所提供的一种担保方式。

　　房屋财产保险贷款金额×年保险费率×换算现值系数人身险贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）

　　注：人身险的保险费率参照中国太平洋保险公司喜洋洋消费借贷者定期寿险费趸缴费率表

　　（一）贷款期限未满5年的

　　1．房屋财险部分：凡贷款期限为1—5年（含）的个人贷款借款人，按相应个人贷款期限的保险费档次购买保 险。

　　2．人身险部分保险费：凡贷款期限为1—4年（含）且未办理完成抵押登记手续的借款人，按个人贷款期限为 3年的保险费（1—3年费率相同）档次购买保险。

　　（二）凡贷款期限为5年（含）以上，且未办理完成抵押登记的借款人，可先按贷款期限5年的保险费档次购买 保险；保险到期后，借款人仍未办理完成抵押登记手续，须继续购买保险，剩余贷款期限低于5年的，按实际剩余年限购买保 险，高于5年（含）的，按5年期限购买保险，以此类推，直到贷款还清或抵押登记完成。

　　当属于组合贷款且采用抵押加购房综合险担保方式时，其保险费的计算目前分为两部分：1．房屋财产保险费按 商业性贷款方式，全程全额购买保险。2．人身险部分：按政策性贷款方式缴纳保费。

　　抵押登记费

　　一般借款人在申请办理贷款手续时，均没有产权证，不能办理抵押登记手续；能够办理抵押登记手续的贷款，抵 押登记部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）将收取抵押登记费，收费标准一般在0．30元／平方米（建筑面积）。 假设贷款申请人李先生今年32岁，欲购买的商品房拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构、建筑面积100平方米的一套 房屋。李先生首先要与房地产商正式签订一式四份的商品房预售合同，扣掉首付款后，剩下42万元准备申请个人住房贷款， 贷款期限为15年。

　　（一）如采用商业性贷款且以抵押加连带责任保证担保方式申请贷款，其涉及的费用包括：

　　1．律师费：420000×4‰1680元

　　2．保险费：600000×0．8‰×12．906192元

　　合计：7872元

　　（二）如以计算较为繁琐、采用较高的组合贷款方式，即公积金政策性贷款39万元，商业贷款3万元。选择的 担保方式为抵押加购房综合险，其涉及的费用为：

　　1．评估费：3500元

　　2．律师费：30000×4‰120元

　　3．保险费（1）＋（2）6192＋6702．5412894．54

　　（1）房屋财产险6192元

　　（2）人身险171．86×396702．54元

　　费用合计1＋2＋316514．4元。

　　或许大多数购房者都和李先生一样为支付的费用而感觉有些出乎意料。在自己尚未住进花了大半生积蓄贷款买的 房子时，首先就要拿出上万元钱来交个人房贷的相关费用；此外，贷款合同生效后，您需要按照借款合同的要求按时还本付息 ，贷款利息包含在您的月均还款额中。如出现不能够按时还本付息，需要支付贷款的罚息，则还需要支付处置抵押物或质押物 的费用。看来，购房者在确定购房预算时还真需要合理安排购房资金，多列出几种可选择的方案，比较一下再去签订房屋预售 合同。北京房地产刘惠娟

　　付清款拿到产权证

　　房屋转让还不生效

　　王×将自有的一套房屋转让给陈××双方付清房屋价款并交付产权证后王×将房屋交付陈××。不久后，王×以 该房价太低为由反悔，要求收回房屋，陈××不同意，双方争执不下，诉至法院。最后法院判决该房屋转让无效。

　　对此判决，有人也许不理解，既然房款已付清，产权证也拿到手了，为何房屋转让又无效呢？这里就涉及到一个 房屋转让有效性的问题。

　　按照《中华人民共和国城市房地产管理法》六十条第三款之规定：房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民 政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记， 经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府变更或者更改土地使用权证书。

　　根据上述法律规定，房屋转让时买卖双方签订买卖契约后，必须到房屋所在地的房地产交易部门办理房产的变更 登记，这是房屋转让的一项法律要件，只有符合此法律要件的房屋转让才合法有效，否则即为无效转让。

　　变更登记手续完成后，交易材料移送至发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，该房屋转 让方为有效。因此，本案例中陈××的败诉也就不奇怪了。科华律师事务所