公房上市无疑是今年房市的一大热门话题，地产界的不少人士对未来深圳三级市场抱有殷切的希望。　　199 9年深圳二手楼市成交活跃，二手楼的买卖149．4万平方米，同比增长48．8％。今年6月，房改房的可以上市交易， 楼市已有所骚动。　　无论从中短期还是长期来看，深圳的房地产业一直被看好，深圳人均GDP早在1997年就实现30 00美元，如果深圳的经济继续保持14％以上的增长速度，以每年每人增加住宅面积1平方米以上计，将对新增商品房需求 量规模至少在500万平方米以上。部分普通老百姓对于二手房有较强的消费能力，1999年深圳二手房的价格只有新商品 房价格的一半多一点，购买一室户可换成二室户，二室户可以换成三室一厅。　　但目前，深圳地产三级市场尚处于萌芽，与 其在房地产市场中的地位和所应发挥的作用极不相称，促进二手房的交易，消除三级市场严重滞后的局面已成为整个房地产市 场健康发展的关键。深圳二手房交易普遍存在卖高买低的情况，而公房上市最为引人注目的是价格，公房上市将促使深圳地产 价格在去年的基础上有可能进一步下跌。公房上市将会推动三级市场的进一步发展，同时加强了政府的服务功能的完善。由于 公房上市是牵涉交易手续、地价缴纳等许多复杂的过程，政府将会在各项环节上作充分准备，这些都将促进二手房整体交易市 场的发展。　　公房上市的　　难点及措施　　一是住宅市场体系建设严重滞后，有关法律、法规没有建立或不完善。三级市 场尚未开放，造成房屋无法顺畅流通。反过来又制约了一、二级地产市场的发展。　　二是金融对住宅消费的支持力度不够。 在发达国家，金融服务已从支持住宅生产转向支持住宅消费。尽管近年来住宅消费信贷发展较快，但还存在着贷款期限短、贷 款比例低、担保方式单调、手续繁杂等问题。　　三是中介服务业规模狭小，中介服务机构之间很难真正开展市场竞争，没有 好的中介服务机构，三级市场将难以得到健康发展。　　四是三级市场普遍存在这些具体问题，产权可靠吗？是否有私搭私建 部分？有否占用公共空间？是否改动过房屋的内外部结构？是否有牵涉到面积计算的结构改动？另外当前对于军队、医院、学 校的一些公有住房一般还不允许上市出售。　　针对上述问题，有必要采取一系列措施加以解决：　　改变住宅的流通体制。 市场经济要求增强住宅的流通性，以满足人们经济状况变化、职业变换对住宅变化的要求，政府必须建立一整套完全有利于三 级市场的流通体制，为购房者提供各类房屋流通信息，产权变换场所及必要的服务。　　对购买商品房实行减免契税的优惠， 对出租原住房转购新商品房的，享受不交纳增值税和所得税的优惠。

　　提高购房贷款额度及延长贷款年限。如贷款年限最长延至30年等，贷款额度可达80％以上等。另外简化贷款 手续，为购房者提供方便快捷的服务。建立完善的抵押贷款制度，为住房交易提供信用担保，减少金融风险。

　　政府必须扶持中介服务机构参与三级市场，购房者在交易中往往十分依赖中介机构，但目前深圳房地产中介机构 近150家，但真正较具规模、运作规范、资质信誉好的中介机构并不多，政府应在政策上支持和扶持有实力、信誉高的中介 公司，让它们积极参与三级市场的交易。

　　三级市场扩容对地产

　　整体市场的影响

　　地产三级市场是房地产市场持续发展的基础和保证，这种作用于主要表现在：

　　有助于消化深圳积压的大户型住宅、豪宅及别墅市场、促进三级市场保持活跃；

　　指导一级市场中各种用途土地的投放比例。由于三级市场中各类房地产市场供需状况是整个房地产市场供需的最 终、最准确的反映，故能起到优化土地供应

　　结构的作用；

　　能促进房地产咨询、评估、经纪等中介服务行业的发展，并可带动金融、保险、建材等相关行业的发展；

　　三级市场的发展有利于建立正金字塔式的地产交易体系。

　　2000年三级

　　市场的走势

　　随着深圳房地产一、二级市场规模的逐渐扩大，三级市场的发展亦有加速的热态。在新的形势下，业内人士预测 ，今年三级市场有如下几个热点。

　　一是网上买卖，深圳将在今年春交会上推出房地产网上交易，现在深圳上网用户数量几乎呈现出几何倍增的状况 ，电子商务的覆盖范围也是越来越大，网上进行房地产交易，深圳肯定走在全国前列。

　　二是出租住房比银行储蓄回报大，随着银行利率的下调，部分积蓄较丰的市民在寻求另外的投资渠道的同时，看 到了住房出租的高回报，开始购买二手房，做起了租房的生意。这样会促进面积较小的二手房的交易。

　　三是由于深圳市常住人口占的比例很小，对过渡性用房的需求很大。罗湖区二手房的交易主要集中在面积为50 －60平方米的小户型，买主多为来深创业不久、买房以求工作方便的生意人，此外购房给内地来深的老人及亲属暂过渡的高 级白领人士亦不在少数；而福田区那些面积在80平方米左右、每平方米售价3000元上下的二手住宅最受居家人士的青睐 。由于这些用房均为过渡性质，往往换手率极高。

　　四是二手房的交易能否顺利进行，二手房的银行按揭是一大关键；随着二手房交易额的增加，相信二手房交易按 揭将有新的突破，不少业内分析都认为其可能成为一个市场热点。

　　周品茗