住宅是人民最基本的生活资料，也是构成城镇和乡村的主体。现代住宅不但是一种建筑物，也是一种文化艺术品。它 体现着各国人民不同的生活方式和居住习惯，是经济发达和社会文明进步的标志。正因为住宅建设直接关系公民的切身利益和 社会生活秩序，因此，世界各国无不把住宅建设作为本国的重大社会问题加以研究，并十分重视住宅法律的制定。例如美国、 英国、日本、新加坡以及东欧国家都有较为完备的住宅法律制度，用法律来稳定与理顺住宅关系，并以此发展住宅建设。

　　中国的住宅建设已走过了半个世纪历程，特别是改革开放以来，城镇住宅建设有了迅速的发展。现在住房制度改革又 为住宅建设提供了发展机遇。但是，与住宅建设发展速度及其他发达国家相比，大陆至今除了若干有关住宅的行政法规外，重 要的《住宅法》尚未出台，实在有点说不过去。

　　当然，制定法律不能操之过急，因为法律是社会关系的反映和定型化。大陆新一轮的住房制度改革刚起步不久，许多 新的经济现象和住房问题尚未充分暴露，人们的认识也不太清楚，在近期内制定《住宅法》确实有许多困难。但是，全国最高 立法机关与有关部门应有超前意识，尽快考虑调研修订《住宅法》草案，待条件成熟时交全国人大或人大常委会审议通过。

　　事实上，中国要制定《住宅法》还是有不少有利条件，有一定的立法基础：

　　一、有宪法依据。宪法规定国家保护公民的房屋和其他合法财产所有权，公民住宅不受侵犯。

　　二、中共中央和国务院有关住房制度改革的方针政策，可以通过法律进一步规范化，具体化、定型化。

　　三、基本法律的有关内容。如民法通则对公民财产（包括房屋）的保护、处理、买卖和租赁等规定。房地产管理法关 於国家扶持发展居民住宅建设，改善居民居住条件，鼓励房地产开发企业开发建设居民住宅的规定。

　　四、国务院及有关部门发布的住宅行政法规可供参考。如一九八三年的《城镇个人建造住宅管理办法》、一九九二年 的《城镇住宅合作社管理暂行办法》、一九九四年的《城市新建住宅小区管理办法》等。

　　五、已有《住宅法》草案作为基础，可以根据房改的新情况重新修订。这个草案早在一九八三年就开始研制，一九八 八年建设部根据当时房改的新形势进行修改和补充，形成了《住宅法》草案。但不知什麽原因，没有正式出台。

　　六、中国大陆历次房改积累的经验及其教训。

　　中国大陆长期以来，对住宅关系的调整都是以政策代替住宅法律制度，除民法通则关於房屋财产的原则规定外，住宅 所有权人和使用权人的各种权利与义务关系在实践中随意性很大，难於实现。因此，建议加快制定《住宅法》的步伐。