今年是房地产业迈向新阶段的重要一年，从1月1日起，全国已停止了福利分房，今后房地产市场的支持将主要来自 民间的私人购房。

　　但问题是，目前私人的住房购买力相对于现行楼价来说仍然是较低的，虽然银行按揭等提高购买力的手段已经广泛应 用，不过购房首期的筹措及对日后还款的顾虑等仍困扰着买家。

　　早在1998年3月推出的新一轮房改方案中，房改计划是以成本价将公房卖给职工或将公房租金提高到市场水平。 政府希望通过在全国取消福利分房，将房地产业作为经济的新增长点，不过这计划在1998年未能完全推行。其主要原因是 只有很少部分的城市居民有能力购买他们所租住的公房。

　　进入2000年，居民的收入并无很大的增加，但不管是否愿意，福利分房都已成为历史，今后除在国家政策允许下 的低收入家庭可以获得豁免之外，其他所有租住公房的公务员及国有各企事业单位的职工，只要他们的工资达到国家规定的最 低界限，他们都得利用银行贷款、住房津贴或住房公积金，自置居所。

　　当然，为提高居民的购买力，政府近两年来作过不少努力，直接的方面包括全面推行住房公积金制度、提高公务员薪 金、向国有企事业单位职工发放住房津贴等等；而间接的措施更多，包括减息、推行高达八成30年的银行按揭、减税费、鼓 励发展商减楼价等等。

　　然而，这些措施反映到楼市上的利好作用却比较有限，房地产虽然是一种必需品，但在中国特殊的经济环境中，却又 是一种奢侈品，现时的楼价与居民的收入差距依然巨大，有效需求十分有限。在政府刻意培育的公务员及国有企事业单位职工 的住房市场，除近期新入职的“新人”之外，其余的“老人”绝大多数都已住上公房、房改房甚至私房，在现时的经济气氛下 ，因为加了300多元工资或住房津贴就去买楼的人相信少之又少，因为筹措三成首期已不容易，何况以后每个月还要供款。

　　事实上，希望借福利分房的停止来刺激公务员购买私房的意欲，结果并不成功，楼市由于丧失了政府机关单位的集团 消费，楼市销售剧跌四、五成，于是政府不得已又急忙宣布将福利分房延长至1999年底。

　　据广州市国土房管局最新的统计，1999年1至9月份单位购房占全市成交总量的比例为37%，而1至6月份则 为41%，尽管集团消费趋降，但无可否认在楼市成交中仍占有重要地位。由此可以想像，缺少集团消费这个票房保证，今年 的楼市是难于乐观的。

　　从房地产的角度看，目前困扰楼市的因素主要有两个：一是大环境气氛不佳，社会失业率较高，居民对在现阶段购房 持保留态度；二是楼价与居民的收入严重脱节，加薪对增加楼市交易量的作用有限。

　　就目前情况来看，现时以降低楼价来适应居民普遍低的购买力较提高居民收入来适应过高的楼价更实际及可行，这样 做至少不会增加国家的财政负担，同时受惠的亦不只是公务员及国企职工，而是全国人民。而减低楼价的途径，包括减地价、 减税费及政府推出更多经济适用房，使商品房市场降价等。