在不久前结束的北京市人代会上，刘淇市长又一次强调了“中关村不炒房地产”的原则。怎样理解这一原则﹖政府真 的能说到做到吗﹖

　　被誉为“中国硅谷”、“中国知识经济特区”的中关村是我国继深圳特区、上海浦东之后，国务院批复的第三个开发 建设的重点。去年6月5日，国务院批复了北京市政府和科技部《关于实施科教兴国战略和加快中关村科技园区的请示》。中 关村科技园区的大规模建设正式拉开帷幕。在中关村近期建设规划中，中关村西区是建设开发的重点。“不炒房地产”，首先 就从西区的开发建设开始。

　　中关村拒绝“炒作”

　　中关村科技园发展的着眼点是知识经济，通过科技成果和创新知识的产业化，调整北京市的产业结构，为全国高新技 术产业的发展发挥示范作用。房地产开发建设将迎来新的热潮。然而，房地产要为高科技产业发展提供良好的外部环境，而不 能像以前那样炒卖地皮，炒高房价。

　　无论现在还是将来，中关村地区的高科技公司都以中小型公司为主。这些公司资金有限，大都处于创业阶段，同时又 需要有良好的配套服务和外部环境。房地产的过度炒作将会使房地产的租价、售价高，增加它们进入的难度。

　　“中关村不炒房地产”，就是要杜绝土地炒作，降低房价，从而降低中小型企业进入园区的成本，使其有良好的外部 环境，进而促进整个园区经济的良性发展。

　　在中关村西区的开发建设上，将采取新的一级土地供应模式，放弃以前划拔或协议出让土地的方式。去年12月18 日成立的北京科技园建设股份有限公司，将全面负责中关村西区的一级土地开发。将西区土地统一规划、统一拆迁、统一平整 ，把生地变成熟地，然后通过拍卖或招标的方式向开发商供应土地。

　　据介绍，为降低开发商获得土地的成本，他们公司在一级土地开发成本的基础上仅增加2%的管理费用，以此作为一 级土地的价格，然后由北京科技园招标拍卖有限公司进行招标拍卖。

　　北京科技园拍卖招标有限公司总经济师余士杰告诉记者，该公司将全权负责中关村土地的招标拍卖。土地拍卖价格由 拍卖公司与政府协商决定，不设底价。余士杰相信土地成交不会低于成本价格。土地拍卖将完全按照市场原则来进行，公开、 公正、公平，由市场来决定土地价格。

　　开发商在建设施工中，必须按照规划方案的要求来进行，设置了一个底限。据介绍，中关村西区规划的绿化率为35 %，容积率为3%-5%。

　　据了解，从去年12月份开始，中关村西区的土地立项都已被冻结。目前地上物的入户调查工作已经展开。在今年5 月份举行的电脑节上，北京科技园建设股份有限公司将与国内外的开发商进行广泛接触，为中关村西区土地拍卖招标做好充分 的前期准备工作。不炒，就能降吗﹖

　　政府通过垄断土地一级市场，通过公开招标拍卖方式出让土地，这样是否真能降低中关村地区的土地价格，并最终降 低房价呢﹖

　　万泉新新物业开发公司总经理吕大龙认为，中关村核心区房地产价格走高是必然趋势。核心区高校密集、配套服务设 施完善、知名公司云集，这就意味着核心区的企业拥有更好的外部环境，容易创新和取得成功，必然造成房地产价格上升。

　　吕大龙说，中关村核心区每平方米土地上所创造的附加值将远远高于国贸商圈中传统企业所创造的价值。另外，由于 高科技行业的巨额资金投入和高产值，写字楼租金或房地产价格在其产值中所占比例要远小于传统企业，这使其完全有能力承 担高额的房地产价格。

　　北京科技会展中心销售部经理韦玮告诉记者，中关村核心区的土地价格肯定会上升，甚至将高于长安街的土地价格。 目前，核心区写字楼处于不饱和状态，但市场前景非常看好。北京科技会展中心是该地区最高档的写字楼，平均售价已由开盘 时的1900美元／平方米涨到现在的2300美元／平方米。

　　通过土地公开拍卖形成的价格，是开发商根据市场分析预测，参考当前房价来确定的。清华科技园建设股份有限公司 副总经理李志强认为，拍卖形成的价格只能等于或大于目前的市场价格，而目前市场价格是以前土地炒作形成的。政府通过一 级市场垄断和公开拍卖招标的方式，只能禁止土地批文的炒作，而不能调控市场土地价格。

　　在公开拍卖过程中，拍卖土地的底价由什么来确定，是以一级开发的成本来确定，还是以参考市场房价来确定﹖是否 又会导致广渠门外土地拍卖因底价过高而无人喝彩的冷场局面﹖政府的“手”该伸多长

　　垄断土地一级开发，确定土地拍卖底价，调节土地供应数量。限制开发商利润空间……为规范中关村土地开发建设， 政府应该管什么﹖怎么管﹖管到多大程度﹖

　　作为中关村土地的一级开发公司，北京科技园建设股份有限公司希望通过市场行为来实现政府意图，这个过程存在一 系列问题。

　　北京科技园建设股份有限公司总经济师诸一军认为，政府只能控制土地一级市场供应的数量，其它如一级土地开发、 招标、拍卖等都应由市场来做。

　　然而就中关村西区建设而言，北京科技园建设公司可以对土地总量进行控制，同时按规划方案对开发商建设的功能、 绿化、容积率等进行控制与监管。但通过公开拍卖的方式，无法保证开发商的工程质量，无法控制土地价格、工程期限，并最 终影响房价。

　　香港的一级土地供应已非常成熟，他们的土地供应经历了三个阶段：一是将土地划成若干的小地块进行公开拍卖，但 这种方式只能保证拍卖价格达到或高于市场价格，绝不能调节市场价格，保证城市规划的质量，很可能土地拍出去了，但开发 商最终还是放弃，或者即使建了，也无法保证建筑质量。建筑质量差。第二个阶段是大地块拍卖。只有中等以上规模的开发商 才可以进入，这样仍不能保证城市规划的质量，不能调节市场价格。第三个阶段是通过协议暗标的方式出让土地。价格、规划 、建设质量、工程期限都是通过暗标来实现政府意图，这样政府不一定将土地卖给出价最高的公司，而是通过标书综合考虑公 司背景、实力、政府目标，通过协议规定工程质量、建设工期，从而保证城市规划的质量，又可以调节土地价格，最终平抑房 价。

　　诸一军认为，公开拍卖可能不是最好的方式。我们应该直接借鉴香港的成熟经验，采取协议暗标的方式出让土地，这 样政府既可以调节土地价格，又保证城市规划的质量，或者采取三种方式相结合的方式来出让土地。如果实行公开拍卖，底价 应完全按照市场价格来确定，而不能以一级开发的成本来确定。

　　吕大龙认为，就目前而言，中关村有限的土地供应必然造成核心区地价上升，从而导致房价上升。降低地价的方法只 有一条，那就是改善交通，修建四通八达的高速公路，像美国硅谷那样，将饼状的中关村变成条状，扩大园区规模，扩大土地 供应，从而降低房价。

　　中关村西区建设，对国内开发商而言，是机遇更是挑战。国外的开发商的大量进入，将会使竞争更为激烈；国内大的 开发商应该联合起来。另外，国内开发商应该转变观念，不再只想暴利，而是靠资金、技术，靠规范和科学的管理，降低成本 来投入竞争。《财经时报》