2月18日，北京举行了首次土地使用权拍卖会。土地使用权拍卖，在我国已经推行了十几年，对于北京可谓姗 姗来迟。但京城有其特殊地位，“皇城根”下的土地能否成功地进入市场，将对全国各地土地资源的纵深开发起到相关推动。 为此，本报记者走访了国土资源部土地利用司的有关领导，对本次拍卖会的结果、反映出的问题做出进一步评价与分析。

　　3∶9一个还算不错的开局

　　本次拍卖会由北京市国土资源和房屋土地管理局组织实施，万科房地产公司、北京光华木材厂、金地房地产公司 、北京中鸿天公司等9家单位参加竞买。拍卖会上推出的是北京广渠门外原工业区用地，共9块，建设用地总面积20．34 万平方米，规划建筑面积为55．93 万平方米，土地规划用途为住宅、公建和配套设施。整个拍卖过程中，只有3宗土地 售出，总成交额4．831亿元，高出底价110万元。其余6块地因无人竞买收回。

　　“9块地成交3块，结果比我们事前预计得要好。”国土资源部土地利用司有关人士在接受采访时说，“如果脱 离开数字看这次拍卖会，它标志着北京以拍卖方式出让国有土地使用权将成为一种制度。以后，谁需要用地，就要到市场找去 。”

　　据介绍，在计划经济体制下，企业取得土地使用权是靠政府无偿划拨，开发商将“拉关系”、“暗箱操作”列入 经营之道，有些求告无门者只能买到几次易手、价格昂贵的地皮。1987 年后，土地使用权的出让虽然已有招标、拍卖、 协议三种形式，但土地“协议”出让仍占绝大多数。1998年国土资源部成立，开始大力推进土地使用权的拍卖与招标方式 ，其符合市场化要求的优点很快体现出来：土地使用权的招标与拍卖基本上相似，它们将土地市场信息公之于众，买卖过程更 加公平、公正、公开，弥补了协议方式信息封闭、透明度不高的缺点，并防范了由此带来的腐败现象。

　　对本次拍卖会，京城各界评论焦点不在于土地该不该“拍卖”，而是如何搞好“拍卖”，这一点也说明了土地使 用权招标、拍卖方式不仅是政府的意志，而且符合公众的意愿。让土地进入市场，北京已跨出了关键的一步。

　　京城“拍地”难于地方

　　“首地首拍”不尽人意之处有目共睹，同土地使用权招标、拍卖实施较好的云南、广东相比，差距更大。原因是 什么呢？土地利用司有关人士认为，本次拍卖不仅反映出各地在进行土地使用权拍卖过程中都会遇到的问题，也有北京的独特 之处，主要表现在以下几个方面：

　　市场上的“多头供地”———控制市场中建设用地总的供应量，是规范土地交易市场的基本前提。但在培育土地 市场过程中，“房地产热”、“开发区热”形成的土地供应总量失控、结构失衡、土地资源闲置等现象及带来的负面影响在各 地普遍存在。北京同上海、深圳不同，政府实际掌握的土地不多，“多头供地”现象比较突出：一方面，各区县大量耕地、农 村集体用地未经批准进入市场；另一方面，大量划拨土地掌握在开发公司和企业手中，无计划自发进入市场，难以形成合理的 土地供求关系。在土地一级市场上，没有形成政府统一管理，把口部门过多，有如多个龙头出水，结果是很难保证池子里的水 满而不溢了。

　　集体地入市———按照规定，城乡结合部的集体土地应在国家征为国有之后，才可以转变用途成为建设用地，进 入土地市场。从北京郊区南三环、南四环土地开发来看，还存在擅自将“集体地”变为建设用地，变相开发房地产的行为，如 有名的“画家村”、“演员村”等。这也破坏了土地市场正常的竞争秩序。

　　房价与地价———在北京土地使用权竞拍会后，有人提出成交量少缘于地价偏高。这需要细算一笔账：9块竞卖 地均标明是七通一平的“熟地”，即由政府组织有关部门统一拆迁、统一规划、统一配套建设（包括建幼儿园、学校、社区中 心等），从所设拍卖地块的底价每平方米2900元（楼面地价）左右来看，这样的地价，仅够政府负担拆迁费用和建设相应 的配套设施建设。

　　谈及房价，3块拍卖出的土地成交价与底价接近，应为市场需求价格，如果按照政府底线标准，仍有6块地没有 拍出，说明开发商可以用其他方式获得价格更低的土地。那么相对于北京现行商品房的售价（同一区域商品房售价一般每平方 米在6000元左右）而言，倒验证出北京人“房价高是因为地价高”说法有不确实之处。当然，地价的高低也是相对于开发 商的投资项目而言，他们将土地一般用于建商品房，出售给高收入阶层。但随着“经济适用房”的开发与开放，商品房销售受 到冲击，而政府与开发商都在蒙受损失。因为经济适用房本是政府对于中低收入层住房的优惠，在土地使用、配套设施建设等 方面政府给予了大量的补贴，现在不管什么收入的都可以购买经济适用房，使本来“济贫”的政策变为了“济富”，也使开发 商在作横向比较时，希望降低成本，找到更廉价的土地。

　　做好土地使用权出让规划———走入市场就不能不考虑“上帝”的利益。国外在土地出让方面已经完全市场化， 香港也做到了土地出让的5年规划，使开发商或投资人有充裕的时间做出调研与购买计划。相比而言，国内土地市场发展还十 分稚嫩，而且为开发商考虑得较少。比如，北京拍卖的土地名为“熟地”，实为“生地”，要在地拍出有收入后有关部门再去 进行拆迁，这是与房地产业“卖楼花”相似的“卖地花”。“卖地花”也是一种经营手段，但如果让开发商交了钱却在8个月 、10个月甚至更长时间后才“进场”，那么这段时期内的投资风险谁来承担呢？所以土地出让规划工作不容忽视。 本报讯 （实习记者宋锡红）