21世纪的深圳地产发展可能已经遇到了新的问题：再没有新的空白可以填了，所有物业类型几乎都有供应，而且是 供大于求。再没有更好的概念可以用了，甚至是“SOHO”和“TimeShare”，而且人们似乎太熟悉广告语境，变 得不再受刺激了：

　　再没有更激动的手段了，当各个地段成为了“演唱会”和“彩票站”，估计下一步就“免费试住”和“无理由退房” 了。看谁有北京潘石屹的胆子吧！

　　再没有策划大师可以信了，当点子大王何阳遭遇警车，策划大师们互相抵制和揭底之后，还能相信谁呢？

　　再也不敢乱承诺了，消费者权益意识高涨，再加上律师满天下，据说现在是“诉讼时代”了，乱承诺难保不碰上“王 海”来个双倍赔偿，谁敢哪！

　　但是同时地产市场却在营销声中，不断价跌量增。1999年540万平方米的成交面积，表现了较强烈的“筑底行 为”(股市语)，那么这500多万平方米成交是否应该归功于1999年的“过度营销”行为呢？

　　应该看到，与各楼盘风风火火促销的同时，央行在一年内的七次降息，深圳市政府在交通环境上的几百亿的投资和人 均GDP直线上升，更是实实在在的力量，这种多变量方程式的求解，到目前还很难说得清楚，哪一个变量值最高，可以肯定 的倒是绝不是过度营销可以专美。事实上深圳也存在“桃李不言，下自成蹊”的，并未过分张扬而取得不俗业绩的楼盘。比如 “南山金融中心”和“阳光四季”，这也是过度营销的反证。

　　1999年底深圳房地产年度论坛的两位主要讲者王石和潘石屹在演讲中都没有将营销当作一件大不了的事，而是强 调空间的营造，技术的应用，人才的培养和成本的降低。王石更直接了当认为：单纯的营销时代结束了！

　　如同姑姐、姨妈都炒股时，就是股市崩盘的前兆一样，当任何学历和资历的人都可以做策划时，营销也要倒霉。倒不 是说营销变得不重要了，而是这么重要的事变成了炒作，市场实在不能长期忍受的。

　　步出单纯营销时代的深圳地产将如同其它人均GDP相同时的发达国家一样进入专业时代。这是都市地产步入成熟的 必然，在这个新的时代中“Professional”(专业人士)将取代策划大师，Market-ingStrate gy(市场策略)将取代“点子”和“招数”，定量将取代定性，多学科协同的技术体系将取代感觉。策划全过程本身也将形 成一个专业的程序。

　　步出单纯在销售环节上大炒特炒概念的误区，销售环节才能真正地浑化为一种客户服务，而不是承诺满天下，甚至是 无法自圆其说。这时的销售服务反而是一种专业的、细致的和切合物业本身价值的客户营销。

　　当然物业本身就更加关键了，前期策划之所以重要，源于建筑师与业主关系在市场经济中普遍存在的“鸿沟”，在房 地产作为商品以前，业主委托建筑师是直接为业主居住服务的，因此是直接委托关系；作为商品以后，开发商委托建筑师为其 它可能的业主居住提供服务，这种间接代理行为则是有一条看不见的鸿沟存在。因此前期策划绝不是由所谓策划人拍脑袋，它 的基本动因在于设计者及最终使用者间建立起有效的沟通的需要。这是一项独立的专业活动，是20世纪60年代美国就已经 形成的前期策划的“结构---过程方法”，这样对使用者需要的发掘构成了前期策划的一个重要组成部分。

　　深圳地产发展经过十几年的探索，走向一条与国际接轨的路应该说是一件好事，也是种深刻的必然。

　　(陈劲松)