北京此次土地使用权拍卖，被人们寄予厚望。近几年，社会各界关于土地公开拍卖的呼声越来越高。拍卖是体现土地 价值的最佳方式，并能够避免土地交易的“黑箱”操作，促进土地市场的公开公正，完善投资环境。

　　这一次，政府部门不乏精心准备，所拍卖的九块土地位于朝阳区广渠门大街北侧，是这一地区16个拟拍卖地块的首 批，而且它们均已被开发成熟地。但出乎意料的是以“冷场”收市。

　　这不禁使人联想起几年前北京市首次拍卖土地使用权的场景，当时仅拍出一幅土地，而且拍卖会的场面也是同样的冷 清。

　　难道符合国际惯例的土地使用权拍卖，在京城就那么难吗？

　　媒介披露业内人士的评论：这次国有土地拍卖没有全部卖出去的原因之一，是此次拍卖的地块较大，以及受拆迁费用 和涉及诸多施工单位等影响，造成单个地块价格普遍较高。由于这次活动的公告出示仅一个月，宣传力度不够，导致举牌者较 少。

　　但是，更深层的原因尚待揭示。此次土地拍卖之前，政府部门并未垄断经营全市土地一级市场，土地供应的分散局面 未能根本改变，以协议方式出让土地的行为仍然存在。这就为拍卖会的命运埋下了伏笔--既然开发商能够通过拍卖之外的方 式相对低廉地获得土地，他们又何苦到拍卖会上拼个你死我活呢？

　　政府垄断经营土地一级市场，是推行土地拍卖的基本前提，即土地供应总量及供应次序严格受政府控制。这不难理解 ，因为土地一级市场如果不由政府垄断，政府怎能保证土地卖方市场的存在？如果不是卖方市场，买家干吗来竞拍呢？

　　许多国家和地区通过几十年的探索，在房地产建设管理方面已有一整套成熟的办法。其特点是，政府直接抓土地一级 开发，将生地开发成熟地，招标拍卖。一般做法是：（一）根据城市的长远发展计划，充分研究市场需求，选择拟发展地段， 提出先后售卖次序；（二）根据选定的发展地段，政府收购土地，组织搬迁，腾空土地，进行基础设施建设，将生地开发成熟 地。制订投资规则及有关设计资料，向投标者提供；（三）选择有利时机，公布售卖地段，公开招标或拍卖，开发商设计方案 的优劣及投标额的多少，是决定其能否中标的关键。通过这样的办法，政府部门最大限度地获取了土地收益，实施了城市总体 规划。

　　反观北京市的土地开发模式，由于政府没有建立土地一级市场体制，长期以来，将未开发的土地以各种方式划给国有 房地产公司，形成了政府批地、开发公司进行土地开发的格局，使大量土地通过各种渠道分散地进入市场，土地开发难以实现 总量控制。在这样的大势之下，土地拍卖的难度就可想而知了。

　　在前些年房地产开发热中，北京市的土地超量供应，土地征用和土地批租总量失控，其负面影响至今未能消除。从1 991年至1996年，全市建设项目征地和非农业占地共4．7万件，占地56万亩，平均每年用地9．3万亩，与198 5年至1990年每年用地7．5万亩相比，平均用地增加20％，超过同期经济发展速度。

　　自1992年以来郊区县工业开发区共搞了30个、106平方公里。郊区县工业开发区的规模相当于市区近50年 建设的工业区规模的两倍多，加上近200个乡镇工业点，拟开发用地超过200平方公里，此外还有大量别墅区、高尔夫球 场、人工旅游景点等的开发，使城市建设占地猛增。许多土地被圈占后，并没有进行开发，处于闲置状态。

　　近几年，北京市大力清理建设项目，收回大批闲置土地。但是，由于种种原因，土地供应的分散、超量状态仍未彻底 扭转，这自然使土地拍卖难上加难。

　　举出这些背景材料，并不是要为土地拍卖泼冷水，而是希望拍卖者首先成为制度创新者，能够探出房地产开发体制深 处的顽疾，痛下决心予以根除。

　　有句老话：“功夫在诗外”，土地拍卖也同此理。因为这件事，不是把拍卖槌举起来就能一蹴而就的。 王 军