这次广渠门地区的土地拍卖是北京第一次拍卖土地，它标志了北京国有土地使用权市场的基本形成。作为参加北 京拍卖的香港地产商，我想将香港的拍卖情况与北京做一番比较。

　　回归前，香港政府对土地的售卖计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布。回归后，为增加卖地透 明度、供应量以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划。

　　银行及金融支持力度不足

　　在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款。而发展商在投地前也已安排好土地使用权及建筑 等项贷款。而北京的这次土地拍卖，银行的放贷政策并不明朗，致使这方面配套支持严重缺乏，再加上内地股票市场内地房地 产公司业绩平平，国外资金对内地房地产充满戒心。因此，房地产公司要想集资是根本没有市场的。

　　中介服务配套跟不上

　　香港的土地拍卖文件是给建筑师的。因为他们是专业人士，能作出专业分析（如买地限制及环境评估）。然后， 将作出的多个方案连同预算向发展商推荐。发展商的工作则主要在市场定位及预测售价方面。此种中介作用能大大提高中小型 发展商参与竞争。而北京的设计院市场化程度不高，根本没有把注意力集中在这方面。

　　传媒及代理力量不足

　　买地会受到香港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果（土地成交价、建筑成本及利息之和） ，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而北京拍卖地的周 边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。北京此次拍卖的楼面价约为3000元平方米，建成后的总成本应在6000元 平方米以上。但距离此地块一街之隔的项目售价仅为5200元平方米，市场价格透明度不高。由于政府的宣传不够，传媒无 法造声势。

　　政府卖地市场化意识不强

　　虽然香港高地价政策受到各方批评，但香港政府明显地是根据当时的市场情况来制定出售土地的时机和数量的。 当经济开始复苏时，有意识控制土地的数量，人为地造成土地饥渴，直至市场达到难以忍受的程度才大量推出，地价自然高涨 。北京的情况就截然不同了，地价高造成房价高的事实已形成了很大的社会压力，政府再以市场手段推高地价将会造成社会不 安。

　　从以上几点可以看出，北京这次拍卖土地暴露出土地使用权市场化过程中，政府职能部门在准备工作、配套服务 以及市场透明度等一连串问题。尽管北京土地拍卖标志着一个新的里程碑，但需改善的地方仍有不少。看来，房管部门要在控 制土地成本、吸引开发商竞投以及市民要求平衡房价的各个矛盾中去寻求政府的最大收益，挑战着实不小。朝阳园中国部副总 经理　黄世达