据统计，1999年我国四大国有商业银行个人住房贷款余额约占其贷款总额的1%左右，与发达国家25-40% 的比例相对，相距甚远。随着国家扩大个人消费贷款政策的出台，要求商业银行加大个人住房贷款支持力度的呼声频起，而商 业银行却面对四大难题，另有一番苦衷。

　　难题之一：个人信用取证难由于我国尚未建立个人信用等级制度，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准，影响了银 行对贷款申请人信用的调查评定。一般而言，银行对贷款申请人的普通资料，如性别、职业、年龄、属地等较清楚，但对申请 人的实际收入状况则难以做客观的判断，如行政事业单位、国营企业人员的隐性收入、灰色收入等如何统计进来；个体工商户 、自由职业者等收入波动较大的人员如何确定其月均衡收入。特别是对个人资质的核心内容如以往信用记录如何、目前是否有 负债等等，就更无法考察了。

　　个人信用取证的目的是考察申请人的持续还贷能力。它直接影响到商业银行决定是否受理该宗业务。由于个人信用取 证中的种种不确定因素，迫使银行在放贷时不得不小心从事，无形中放慢了个人按揭的发展步伐。据建行福州某支行统计，自 1997年办理个人按揭以来，已有几十户客户在贷款期间无力还贷，近百万资金沉淀在按揭者手中。

　　难题之二：抵押物处置变现难贷款抵押物的处置是商业银行贷款管理的突出问题，这一问题在个人按揭贷款中也存在 。贷款期间发生突然变故，贷款人无法偿还银行贷款时，银行不得不面对抵押物的处置问题。

　　首先是抵押物的取得，即如何从贷款者手中取得抵押物的控制权；其次是在抵押物取得后变现前如何管理；最后是以 何种价格何种途径将抵押物变现，用以补偿贷款的损失。

　　保险公司曾推出过购房贷款还款保证业务，银行把抵押权让渡给保险公司，但保险公司也面临商业银行同样的难题。 1998年，太平洋保险公司终止了与建设银行的合作，停办住房还款担保保险，在很大程度上就是因为收取的保费难以弥补 风险带来的担保赔偿。

　　难题之三：防范金融欺诈难目前，我国经济金融生活中针对商业银行的金融欺诈行为时有发生，这一势头也蔓延到个 人按揭贷款领域，其中较新的一种做法是按揭贷款投向以返租租金形式进行房地产交易，设计“返租”陷阱，以获取非法融资 。

　　返租租金，是指发展商以高出同等地段房地产成倍的价格出售物业，而在随后的一定时期内偿还溢价部分的一种非法 融资行为。例如，一房产的实际价值为100万元，发展商以200万元的价格出售，业主先付首期(名为五成，实为全部房 款)，然后向银行贷款100万元(五成按揭)，付给发展商。发展商将高出房价部分的100万元连同高息在贷款期限内分 期还给业主。在这一按揭贷款中，业主实际上已经偿付了全部房款，发展商以提高房价的方式，通过业主在银行获以得贷款， 取得非法融资，然后分期返还给业主。在这一按揭贷款中，业主实际上已经偿付了全部房款，发展商以提高房价的方式，通过 业主要银行获取得贷款，取得非法融资，然后分期返还业主。业主归还银行贷款大多依赖返租租金，同时获取高息。业主在发 展商正常返还租金时尚能维持供款，但一旦发展商资金周转出现问题，则可能引起业主无法供款，加上抵押物价值高估，变现 能力差，银行利益受到严重危害。

　　难题之四：规避利率风险难根据我国利率政策的规定，在利率下调时，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率 执行，而贷款必须在执行期满一年时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。1996年以来 ，国家七次下调利率，商业银行的利率风险集中在今年显现出来。如某银行1996年4月吸收一笔五年期的定期存款，支付 的利率为12.24%，同时发放一笔等额五年期的按揭贷款，几经利率下调，这一利率水平已降至5.94%，仅此商业银 行就要贴息6.3个百分点。付息率与收益率的明显倒挂，使商业银行面临着极大的利率风险，也就是说，如果商业银行发放 新的个人按揭贷款用的是早期的存款来源，那么其的经营是要亏本的。(摘自《中国证券报》)