2000年京城房地产市场热点展望

　　闹闹嚷嚷是京城楼市在1999年给人留下的最深印象。先是不分房了，老百姓的眼睛从单位

　　的房管处转向了开发商，于是售楼处人满了，房展会爆棚了；接着，数条交通干道要打通了，东四环、南四环、西四 环、白颐路、地铁5号线、复八线、城市轻轨铁路，人们选房的脚印被引得更远了；后来是，经济适用房上阵了，长龙一样的 买房队伍使人又回忆起凭票购物的年代；再后来，商品房的竞争愈演愈烈了，设计上花样翻新；联谊会越开越大，卖房广告上 了网；物业管理竞标喊得一声比一声高，至于营销员的队伍，也被重金弄得“哗变”了……但相比于新的一年，这些喧闹只不 过

　　是水面的涟漪而已。套用一句流行的“市场之手”的说法，1999年，市场的手仅仅是触及到了房地产领域的表层 ，在已经开始的2000年，这只手将正式行使其调节、平衡、运作市场的使命，由此引发的市场变迁，将会更加波澜壮阔。

　　市场竞争孕育出好房子

　　可以说，作为集团购买向个人购房转化的最重要年景，1999年是北京人告别“灰头土脸”的旧式住宅的开始。随 着市场竞争的加剧，可以肯定地说，进入2000年之后，房地产项目的成败在很大程度上将取决于其设计水平的高低。

　　1999年开始，北京人真正迎来了“好房子时代”。这一年市场热点的楼盘，如清芷园、九龙家园、中海雅园等， 无不以独到的设计风格在北京房地产开发史上占据了重要的一页。短短一年的时间，随着这些热卖楼盘大张旗鼓地推售，公众 不但认可了其市场应有的高度位置，同时诸如彩色外立面、欧式三段式主体、观景窗、外飘窗、空调墙、优化户型以及户式采 暖、塑钢窗、森德装饰散热器、智能化，又及社区园林景观设计等一系列新设计的理念，也经历了一个从无到有、从曲高和寡 到广为人知的过程。

　　2000年开发商所注重改进的规划设计主要体现在这样几个方面。

　　首先是社区整体的规划。好的社区一定会有社区园林规划，要有充足的车位，并最大程度地实现人车分流。园区设计 要讲求功能的完善，休闲、健身、娱乐、社交等几大功能要在园区的设计中“想到做到”，园林绿化要尽可能实现好的、个性 化的视觉景观。

　　其次是户型结构要更加趋于合理实用。好的住宅户型布局充分考虑到居者的便利和舒适，户内设计要有静区（私秘区 ）、动区之分；要考虑房主与孩子、与老人，甚至与佣人的住区相对独立；大户型必要有双卫，厨、厕面积要与户型面积相对 应；低窗、外飘窗、落地窗设计将被大量采用，既要满足室内大面积采光的需要，也要创造好的居住景观。

　　再次，社区配套设施要齐全完整。好的社区会所将被普遍接受，网球场、室内游泳池、健身房以及托幼、洗衣、美容 、洗车、24小时热水、24小时电梯等应有尽有，该实现的全要实现。

　　另外，个性化设计得以强化。美观秀丽、俊俏可人是今年热点楼盘的一个共同特征。好的房子一定好看、耐看，楼体 外墙所用材质、用色、外轮廓线等要处处精雕细刻，让购房人赏心悦目。

　　按照上述标准衡量，从目前已知的项目信息看，2000年北京楼市引人注目的项目最有可能定格在锦绣嘉园、美丽 园、太阳园、万科星园、清芷园二期、太阳园、朝阳园二期、枫丹丽舍等楼盘上。从项目具体设计类别看，随着城市居民要求 贴近阳光、空气愿望的与日俱增和对舒适、闲散的居住品位的追求，2000年的住宅市场将形成小楼、洋房时兴，板楼受宠 ，高层无奈的局面。

　　买商品房先要选择位置

　　作为特大型城市，北京的住宅开发与楼盘项目所在区位有着最直接密切的关联。经过10余年的房地产开发，北京住 宅建设的格局及走向已基本明确。城区———市区———近郊区居住带———郊区卫星城这四块板结构，现已基本定位。但随 着政府市政投资不同时期有所偏移、经济适用房开发政策以及城市住宅建设总体延伸的规模，2000年北京楼市的热点区域 将会比去年有较大的转移。

　　东部地区：楼盘集中，WTO助外销盘回升。2000年东部区域新上市楼盘将主要集中于三环至四环之间，并且有 明显的扎堆儿现象。其中以正东方向的朝阳路红庙至十里堡、偏东南方向的东南三环至大望路区段，以及东北方向的望京地区 最为集中。

　　正东方向除总开发量近百万平方米的“老楼盘”外，2000年拟上市的都会华庭（城市广场二期）、京棉厂外迁改 造、兴隆家园北区等项目，其开发量均超过20万平方米，今年开盘上市总量估计不会低于30万平方米。

　　东北方向的望京地区随着A5区和大西洋新城的带动，现在已是北京目前最大的工地，在建项目总数近30个。由于 开发项目集中，开发商抢夺客户的竞争日趋激烈，故上市楼盘都会在设计品质和价格上展开角逐。其中圣馨大地、大西洋新城 二期、银枫家园、宏源公寓将是最热门的楼盘项目。

　　西部地区：高尚社区成市，“高知”人群垫底儿。西部地区是继东三环、亚运村之后京城楼市的又一“后起之秀”。 随着近一年来IT业以迅猛之势侵入人们的工作、生活等各个领域，预计2000年西部地区，特别是西北部地区楼市会从中 直接受益。

　　今年西部地区新增楼盘，将主要集中于西四环路五棵松路以北至西黄庄路东一侧，以及西南三环和地铁路向西沿线， 中关村地区将只是现有项目中新开盘的楼座。该区域今年能够形成市场热点的楼盘除中关村的项目之外，另外将主要集中于西 四环路五棵松以北、以东的位置上。

　　城南地区：温泉、地铁、低价位，“好房子”依然有市场。南部地区2000年主要的上市楼盘项目，将以南三环沿 线为中心点向内外延伸。这一区域由于在洋桥—马家堡—草园一线现有数十万平方米的大量的存量房待售，故南部区域主要的 市场交易还会集中在这一区域；其次，地铁5号线开工可以启动从南城通达北部交通动脉，其为南部区域房产带来的利好影响 将远远大于南四环路横向打通。

　　从客观条件和发展商的主观因素看，今年城南地区的热点项目形成基础一是地铁5号线沿线地区物业，但这要看5号 线今年能否加快启动；二是地下温泉的获取；三是楼盘个性品质极佳，它处物业不可取代；四是看楼盘价位是否有绝对的优势 。城北地区：降价、扫尾，经济适用房与豪宅共存。

　　即便不包括中关村和望京，以亚运村为核心的城北地区仍然是北京人公认的楼市旺销区。但由于去年经济适用房“红 头粉面”杀入市场，其造成的市场“转型”使2000年之后的北部商品房市场出现“两极分化”的局面。

　　亚运村地区商品房市场今年主要受北部经济适用房左右。回龙观、天通苑去年半年时间已分别售出3000至500 0套房屋，在不提价的情况下，这两个楼盘今年仍将继续霸占市场，吞噬大批商品房的准客户。

　　不过，由于买房人的需求如同买“奥拓”与买“别克”人的差别，其身份和消费价值观念都会有根本的差别，所以在 北部经济适用房热销的背景下，依此理论推断，今年北部地区依然有望被看好，并有可能热销的楼盘将会是华清嘉园、枫丹丽 舍、万科星园、华馨公寓，或有同等品质层次的新开楼盘。

　　楼盘价格代表的是品质

　　2000年京城楼市面临的最敏感问题依然还是房价走势问题。所有想买房的人都希望房价能继续下降，但主观愿望 不能取代现实。前不久，建设部一位负责人发表观点即认为，房价现已降至较合理水平，当前是购房置业的好时机。从北京城 市总体情况看，市场进入由集团购买向个人购房转变的市场转型期之后，楼市的重新盘整势必导致房价重整，该降价的房子必 须要降，好房子、新项目的价格注定要节节上升，这就是今年市场要上演的价格悲喜剧。

　　高档住宅———翘首待升。2000年高档住宅将被重新看好。好位置、价位不俗的高档别墅、公寓之所以会出现反 弹热销，所依托的理由主要是基于人们对经济走势和汇率变动的预期，以及中国即将加入WTO给北京房地产市场带来的利好 刺激作用。

　　至于哪类高档物业能够在2000年热销，业内人士普遍看好的是前面所提到的“U”型沿线的房产项目。燕莎商圈 、国贸商圈、中关村，长安街和金融街以及机场路沿线。

　　高档公寓市场现在总体趋势是外销公寓与内销公寓价位趋于接近，这一行情若与加入WTO相遇，无疑是投资客难得 的机遇。春节之后在大山子即将开盘一外销带精装修公寓———宏源公寓，该楼盘现主体已封顶，但起价却仅为6400元， 房价总款平均为70余万元，其投资潜质不言而喻。

　　西北部地区高档公寓有逐渐增多之势。目前市场可接受的高档公寓均价在9000元上下，预计这一价位不会再有下 调。而一旦中国加入WTO成为现实，价格首当其冲上调的肯定就是外销公寓。

　　时尚住宅———美艳招人爱。时尚住宅在2000年将是讲求居住品质的购房族所选择的主流项目。此档次热销楼盘 需要具备的条件：一是市区内楼盘的地理位置应处于北、西、东三环至四环路之间，交通出行方便，郊区项目则要靠设计的个 性品质突出环境、绿化、低密度，并且社区要有很好的生活配套；二是社区周边和社区内有较好的自然环境以及人文环境；三 是社区规划和房屋设计符合时尚潮流；四是开发商素质所树立的购房者对物业管理品质的信心。这些楼盘主流单元的房价总款 额在100万元上下，购房者家庭月收入不低于万元。其楼盘品质将是京城“好房子”的代表标志。今年此类楼盘的代表可能 会包括太阳园、美丽园、万科星园、圣馨大地、大西洋新城二期、九龙花园三期等。

　　从价格走势来看，此类住宅因综合品质较好的原因，其楼盘价格会随销售期的推进而不断上调，但上调幅度会减弱， 上调速度会减缓。个别形成热卖的楼盘，价格上调幅度也会相应增大。

　　早期楼盘———为降价找理由。今年楼市的一个明显特征是设计有新意的新楼盘好卖，老项目滞销。这里所指的“老 项目”是指两三年前立项的，目标主要是对单位集体销售的普通住宅。这些楼盘由于无市场化动力约束，设计落后，如今个人 购房成为市场需求主体，“好房子”越来越好、越来越多的情况下，买房人注定是“喜新厌旧”。所以此类楼盘是今年市场降 价的主力。这些老楼盘早期开盘的价格较高，在经过长达两年左右，甚至四五年的销售之后，所剩尾房或空置房基本已无好朝 向、好楼层的房源，在当前市场和资金压力并举的情况下，开发商只好采取打折或变相打折的方式销售，这支所谓的新军将对 楼市价位的走势扮演举足轻重的角色，客观上也将拉动市场总体价格的下降。