渤海投资：银基发展--净资产市价6.28元 直逼万科

　　周末金股：银基发展--净资产市价6.28元直逼万科

　　渤海投资研究所 周延

　　银基发展(000511)：出于对人民币升值的预期以及消费升级理念的深入人心，房地产行业在已经取得良好收益的基础上，有望在今年迎来更为广阔的发展空间。万科A今日公布 了季报预增的利好消息，受到了主流资金的强力追捧，股价最高涨幅接近9%。随着房地产交易市场的火爆，房地产板块的季报优异业绩值得期待。受益于振兴东北国策的扶持，地处东北重镇沈阳的银基发展，因丰厚的土地储备使其面临着土地全线增值的重大利好。

　　据3月22日的《中国证券报》21版报道，公司浑北65万平方米的土地储备具有极高的溢价空间，按市价计算，溢价高达8.9亿元，平均3.33元/股，2004年每股收益最少可以达到0.44元，动态市盈率仅为15倍左右。按照目前房地产类上市公司的平均定价分析，银基发展的理论价值至少应在8元以上，目前刚刚7元的价格根本无法代表其巨大的潜在增值能力。

　　聚焦一：净资产市场价值约为6.28元

　　公司巨资投入的沈阳市浑河天坛地区土地综合开发整理项目被确定为“国土资源部建设用地开发整理示范项目区”，是目前唯一一个大城市建设用地整理示范项目。项目除了享受国家支持土地整理产业化的政策之外，也得到了沈阳市政府的高度重视和支持。该项目区经过开发整理后，建成了占地120万平方米的滨河公园，65万平方米的建设用地已整理成为住宅商用储备地。尤其值得一提的是，当年公司开发用地的平均成本仅为1231元/平米，随着土地整理工作的初见成效，该地区已经由昔日的荒滩变成黄金地块，土地评估价格已达到4066元/平方米，升值超过3倍。由于大量土地储备增值，公司净资产市场价值约为6.28元股，比帐面价值高2.46元/股，从当地房地产市场价格的发展趋势来看，未来仍有进一步增值的空间。

　　聚焦二：房地产项目销售火爆，投资收益巨大

　　公司的王牌在建房地产项目主要包括以3.7亿元人民币竞得的“地王国际花园”以及当地唯一的坐落在亲水公园——五里河公园里的社区家园银河园。“地王国际花园”地处规划中的沈阳市中央商务区内，是高档住宅和高档办公商务用房地产比较集中的一个地区，仅土地的升值空间就十分可观。该项目总建筑面积30万平米，平均土地成本1233元/平米，最少也能为公司带来超过5.6亿元的直接收入。

　　银河园项目是公司去年以来的又一房地产开发力作，由于五里河公园已正式开园，提升了与公园融为一体的建设用地的附加值，因此银河园的销售前景十分乐观。银河园一期项目总建筑面积为5.2万平方米，地上部分为4.13万平方米，销售率已经达到了80%。由于该项目启动时间较早，平均土地成本仅有820元/平米，而销售均价达到了5000元/平米。目前二期4万平米已基本完工并达到了销售条件，预计销售时间为2004年3月，有望成为公司新的利润增长点。

　　聚焦三：高速增长引来机构建仓

　　在将业务方向由土地开发转为房地产开发之后，公司将在2004年进入全面收获阶段。“地王国际花园”一期18.8万平方米将在年内全部竣工，目前已收到2亿多预售款，主要利润将体现在2004年；银河园项目一组团4.5万平方米已经完工，二组团4.5万平方米将在2004年全部竣工进入收入确认期，三、四组团也将全面开工，全年业绩大幅提升是完全可以预期的。

　　该股的中长线投资价值已经得到了机构投资者的普遍认可，华宝信托、基金景福等机构投资者纷纷在2003年下半年进行大举建仓，年报显示前十大流通股东已掌控了该股10%的流通筹码，大有长线走牛的潜质，目前仅7元的市场价格明显具有极大的升值空间。

　　从走势上来看，该股近期始终围绕10日均线稳步攀升，盘中大笔成交不断，资金关照迹象十分明显。周五该股强势上扬，收盘价成功突破前期高点，KDJ等技术指标强势区域内金叉，后市有望产生大举突破行情，建议投资者对这种动态市盈率极低且蓄势非常充分的土地增值概念股予以重点关注。