股市杂谈：气球和泡沫

　　本报记者　陈君明

　　香港著名的财经报人林行止讲过一个段子：甲乙二人乘气球升空遨游，因为风太大，气球飘得很远，他们不知身在何方。他们把气球降至离地约二十米，大声问一个过路人：“请问我们在什么地方？”路人回答：“你们在气球里。”甲回过头来对乙说：这个人肯定是经济学家，因为他的答案很正确，但一点用处都没有。

　　路人听到甲的话，大声叫道：“那么阁下肯定是商人！”甲乙齐声说：“你说对了！可是你怎么知道的？”路人说：“你们处在最有利的位置却不断抱怨！”

　　国内房地产业的情境跟这个段子很类似。老百姓在抱怨房价的不断上涨，统计学家揭示说房屋空置率处于高位，于是经济学家警告说房地产业出现了“泡沫”，至少是“过热”。而房地产商对这类抱怨、警告则不断地抱怨。

　　社会的抱怨、政府和银行的担心，主要集中在三个方面：房价过高，一些大中城市房价收入比达到了10倍以上，比6倍的国际平均水平超过近一倍；房屋空置率超出了10%的国际警戒线；投资增速过快。

　　一些人不接受这些抱怨和担心。针对房地产暴利、房价过高的说法，声称“利润率超过15%的项目不做”却永远做同一地段最贵的房子的王石抱怨道，房地产业的利润率只剩7%了。我不知他说的7%指的是销售利润率还是投资利润率，是毛利还是纯利。稍有房地产知识的人都知道房地产业的资金杠杆效应，开发商自有资金连30%都不到，即使销售利润率7%，以30%的自有资金计，投资利润率也达到23%，利润很不低了。如果投资利润率是7%，人们就得怀疑他这个明牌企业的著名企业家的能力了。

　　如果说王石还属于“处于有利位置的抱怨”，对于近日央行出台的新房贷政策的抱怨就有所不同了。媒体明星潘石屹说，新房贷政策“下药过猛”，“全是巴豆”，说很多开发商的资金链要断裂，楼盘会烂尾，银行坏账会因此增加。还有人说“房地产业的冬天来了”，预测“政策要流产”。

　　我们必须承认每个人基于自身立场说的话都有合理性，也必须认同每个人基于自身利益而表达、游说的权利。同时，不同的人利益也是不同的，这就要协调。中国有八成以上的人群尚属中低收入阶层，目前的房价水平显然把这个人群拒于改善住宅条件的门槛之外，这不符合他们的利益，不符合政府的社会目标，长期看也不符合全社会的利益。

　　房地产投资增速和空置率同步高涨的现实，显示了资源配置的不合理，对于经济社会发展也都是不利的。新房贷政策当然限制了某些开发商的短期利润，但为了实现全面小康的社会发展目标，为了经济的健康协调发展，政府需要这样的施政魄力，先富阶层也要有长远的眼光，这跟某名人说的“仇富心理”完全无关。

　　当前房地产业的现实是，中高价住宅比重过大的畸型产品结构和过高的价格同现实购买力相背离，一方面使得多数中低收入阶层无法变为住宅市场的消费者，另一方面造成房屋空置率居高不下。

　　我们可以比照一下汽车市场的经验：前些年，汽车价格居高不下，比国际市场高出一倍还多，国内大的汽车厂商一年连几万台的产销规模都有达不到。关税下调之后，汽车价格同国际水平拉近了，消费需求一下子被激发出来，大厂商也达到了15万台的经济规模，有能力不断下调价格，进一步刺激市场。从去年下半年开始，汽车产业成为新的主导产业，拉动国民经济快速增长。如果房地产业走上汽车产业这样的良性轨道，毫无疑问将成为增长的更大拉动力量。因此，房地产业能否良性发展，对于国民经济的影响是十分巨大的。

　　从土地使用权出让方式的改变，到鼓励经济适用房的政策和新的房贷条例，政府调整房地产市场的决心是明确的，措施是配套的和得宜的。这一系列政策只会引导该产业的良性发展，把市场购买力激发出来，而不会打压房地产业。它只会把资质、实力和信用不足的开发商挤出市场，而不会影响有实力、有信誉的企业的发展。对于实力雄厚、信用良好的房地产业上市公司来说，新房贷政策是优胜劣汰的福音。