本报记者 朱戈/文

　　深圳最大一宗地产项目——华侨城南部的深圳湾填海项目，引起了至少20家香港顶级地产公司的关注。香港著名地产大亨合和实业主席胡应湘直陈：“我对深圳湾地产项目的发展存在相当兴趣，不排除以独资方式发展。”

　　而与胡氏同样盯住这个项目的，至少有新世界、恒基、和黄、信和、新鸿基、恒隆、九龙仓以及置地集团。深圳市国土规划局官员表示：“这块地像皇帝女儿根本不愁嫁不出去。”而香港媒体则直称这块土地为“深圳地王”。

　　值得关注的是，由于该项目仅地价一项就高达50亿元人民币左右，本地地产商根本无力承接，尽管这是一块肥肉，但也只能眼睁睁地看着香港地产大亨拿走。

　　抛砖引玉

　　这块引起香港地产巨头广泛关注的地块位于深圳市华侨城南、深圳湾北的填海区，面积达2.9平方公里，相当于香港沙田区，深圳市规划国土局有关人士透露，该填海区住宅面积约205万平方米，土地估价在50亿人民币以上。

　　1999年开通的滨海大道耗资29.9亿元人民币，将整个深圳湾与罗湖区、市中心连成一个整体，这条全长9.66公里的双向八车道快速干线和滨海绿化带将深圳湾推到了深圳房地产市场的前沿，而深圳市政府对这块耗资巨大的填海区寄予了莫大的期望，它可以彻底改变深圳临海不见海的过去，同时也为深圳房地产市场留下一个发展空间巨大的高尚居住社区。

　　深圳市国土规划局有关人士说，设计方案几易其稿，原规划的会展中心被取消，整个填海区设计容积率仅为1.0，总建筑密度为20%可建容纳近75000人居住的高尚社区。作为肩负构筑深圳滨海城市特色重担的华侨城南填海项目，深圳市政府在规划和开发思路上的理性和谨慎显而易见。

　　虽然这个填海区的详细规划尚未最后定案，也未决定是整幅推出还是“拆细”出让，但来自业内压倒多数的意见是整幅出让以保证规划的完整和协调。按照深圳市的相关规定，发展商在签约后，必须在一年内缴清土地出让金，深圳本土地产商面对一年缴清50亿元人民币心有余而力不足。事实上，上周深圳市长于幼军宴请香港巨富，无疑已经把目标锁定在香港资金。

　　深圳市政府方面大摇橄榄枝，迅速得到了香港地产商的回应。在于幼军发出英雄贴后，香港巨富悉数到场，香港传媒甚至罕见地评论称：“相信这是本港有史以来千亿富豪云集最多的阵容，情景犹如1997年前香港楼市蓬勃时的卖地活动，可见发展商对该幅深圳地王的重视程度。”

　　信和置业主席黄志祥对深圳地王极为看好。这家有数百亿资产的公司事实上早已研究该区域的规划和发展。黄志祥坦言：“集团计划7月派员北上视察。”此外，在内地一直以从事基建项目为主的合和实业主席胡应湘表示，对深圳湾地产项目的发展有相当兴趣，但要看实际条件，不排除会以独资方式发展。主力在上海发展商业项目的九龙仓集团主席李唯仁，以及恒隆集团主席李启宗分别表示，集团将积极研究深圳湾的地王项目。

　　不过，深圳湾填海项目仅仅是深圳市抛出的第一个绣球，好戏还在后头，深圳市规划国土局局长刘佳胜称：“南山地皮招商反应热烈，不排除会推出一块位于深圳盐田区的豪宅地皮给港商发展。”

　　但是，深圳地王或许是把双刃剑。刘佳胜同时称：如果深圳地王价格达不到心目中的理想，有可能收回。”据称，深圳方面心仪该项目由一家地产商承担，分拆的可能性不大。

　　本土地产商各怀心思

　　遗憾的是，由于该地块土地总价太高，深圳没有一家发展商能具备单独承接实力。此前曾有消息说，深业集团联合招商、万科、中海、金地等深圳8家有实力的房地产公司对深圳湾填海区进行集团作战，联合开发。但据说，8家公司并未就此达成一致，问题主要在两个方面：一、由于各地产商风格差异太大；二、分配结构难以均衡。

　　市场观察人士指出，这幅深圳市政府耗巨资填海而成的地块无论从历年出让土地的规模还是地理位置论均是唯一的，不论是对本地发展商还是香港地产商都有很强的吸引力，该幅土地将在今年第四季度举行拍卖和招标，到底是整幅出让，还是拆零拍卖，是仅让港资参与投标还是同时允许本土发展商一起参与，只有届时才见分晓。

　　多家深圳地产商在接受本报采访时表示：“我们无法与港商较量，我们是小巫，他们是大巫。”但是，部分地产商则拨响了另一个小算盘：香港商吃下这块地皮后，是否可以再从港商手中分得一杯羹。

　　填海区北侧的华侨城地产显然对近邻的这块宝地也表现出了极大兴趣。他们认为，华侨城景区的成功无疑有助于填海区含金量的增加。而且，华侨城集团在开发华侨城5平方公里片区十多年已经积累了丰富的经验，早些时候，华侨城集团董事长任克雷就大谈特谈在填海区发展旅游景观的前景，并称“建一个有2000万游客的旅游市场的价值远远大于建房子的价值”。委婉地表露出参予填海区开发的设想。

　　对于深圳地产界而言，填海区的开发又不仅仅是一个吸引资金的问题了。更让本地发展商犹豫的是，这一巨无霸项目下水后将极大地冲击现有市场格局。有资料显示，在华侨城南的这块填海区周边，已有一串大项目启动。华侨城将推出楼面面积超过100万平方米的波特菲诺高尚住宅区，南油地产正在规划建筑面积超过百万平米的“威尼斯水城”，蛇口半岛的招商地产[微博]也即将推出海上世界和高新园区的物业项目，未来数年开发总建筑面积也在百万以上，加上周边已建、在建的楼盘和填海区的205万平方米住宅项目，该区域楼盘供应量将会超过600万平方米，相当于深圳市去年一年的销售量。这将会直接影响这个区域楼市的协调发展。

　　深圳本地分析家认为，如果真的将来有香港巨资进驻填海区，按照规划要求，将在4-5年内完成整体项目，其楼价应在8000-10000元/平方米左右，这将会对整个深圳楼价给予极大的支撑力，而一旦周边项目拉低楼价又势必打击港人投资的信心。

　　港商的忧虑

　　在深港间全日通关及地铁接驳上，香港地产商与特区政府的担忧如出一辙。有分析人士称，港府担心深港交通过于通畅导致大量港人北上置业，会拉近两地楼市价差，如今深圳楼市价格只及香港楼市的1/5，如果香港楼价同深圳看齐，到时给香港带来的不仅仅是楼市行情的问题，还可能引起其它震荡，这让港府极为头疼。楼价上升会伤害香港广大市民，而楼价下跌不仅会伤及民生还会拖累香港本地经济，而地产在香港经济中所占比重一直很大，疏通两地关口会方便港资北上投资，如果造成香港楼市下挫更会直接殃及香港地产商的利益，所以港府一直在这个问题上犹豫不决，99年香港立法会几乎通过一个法令，即对所有出关的香港人收10-15元的过关费，以阻止港人北上势头，但由于深港两地社会的强烈反应只好作罢。面对港人北上置业的增长势头港府也只好听之任之，让两地楼市在发展中自由磨合。

　　但在香港业界也有不同的声音，香港著名地产分析人士刘北昌认为，24小时通关和地铁接驳完全有机会成为香港楼市复苏的“回魂丹”。从港人在深置业的人群分析，除了一部分度假及给国内亲友买楼自住，大部分还是香港商旅人士，由于通关带来的障碍，在闭关之前如回不了香港就得住深圳酒店，随着深港商务交流的增加，港商在深圳的酒店消费不断增大，也给经商人士带来诸多不便，于是在深圳买房就成了一种潮流。刘北昌认为，两地关口畅通一方面可以增加国内企业在港置业的购买力，另一方面可稳定原本北上置业人士回流香港买楼。至于两地楼盘价差则根本不可能是吸引港人北上置业的原动力，就像小镇的房子卖得再贱也不可能吸引大城市的置业大军一样。

　　至于香港地产商关心深圳的税收问题，深圳地产知名人士彭远才则认为，香港的地产商对深圳的税收政策不太了解，与国内其它地方相比，深圳的税收政策相对来说非常透明，在地价中已含有土地配套费、出让费和开发费。何况于幼军市长在这次港交会上还许诺将在今年的某个时间会取消深圳已执行了十几年的土地增值费，这无疑又会降低港资进入深圳房地产市场的经营成本，据有关人士推测，该项优惠政策会在填海区正式拍卖时推出。

　　香港发展商习惯于依据港府公布的数据来作投资决策参考，一位对深圳市场很熟悉的香港地产商人说，内地数据公布机制显然具备太强的不确定因素，比如说土地规划，在新开发的区域，很难确定未来几年的房屋供应量。这个发展商的担忧并不多余，虽然深圳市有关部门已确定将提前公布土地供应量，但对未来几年内的土地供应则没有太明确。