房价组成可以透明

　　自从决定买房之后，买总价多少钱的房子就成了思前想后的一件大事，如果能买到性能价格比最合理的房子，自然就是人生中的一件比较快乐和惬意的事情了。

　　房价，到底有多少水分？砍价，到底能砍掉多少水分？

　　据记者了解，最近重庆市房地产市场首次发布“公开资讯”，这种房地产公开资讯是通过报纸媒体、行业专刊、网络等途径公开包括单个楼盘的位置、单位数、面积、成交价格、成交量、发展商等情况，以及区域房地产供应状况、区域房地产需求状况等信息。

　　如果这些信息是公开的，那么也就是说，房价是可以透明的了。透明的房价，对买房者来说，自然是件好事，买房者可以从这些公开的信息中，知道要买的那个楼盘的公开房价，可以根据这些信息来决定自己的价格承受能力。

　　在香港，公开资讯已成为居民住宅投资、置业的重要信息。但在北京，目前还没有一家房地产公司采用这种“透明销售”的形式。那么，就要了解房价到底是由哪些因素组成的。

　　房价由什么因素构成

　　根据1992年国家颁布的《商品住宅价格管理暂行办法》的规定：“商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当的利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。”从大的方面来讲，房价应由成本、税费、利润等几大方面组成。

　　有业内人士分析说，城市房屋价格基本由以下因素组成：

　　1、前期开发工程费：

　　(1)土地征用费；(2)拆迁安置费；(3)三通一平费；(4)勘察设计费；(5)其他直接费。

　　2、建筑安装工程费：

　　(1)主体工程费；(2)附属工程费；(3)配套工程费；(4)室外工程费。

　　3、开发管理费；

　　4、代收各种费用；

　　5、税收和利润。

　　土地征用费和拆迁安置费是这样征收的：把农业用地转变为城市用地，把集体所有的土地转变为全民所有的土地，国家要对原土地所有者因土地被征用受损失的情况进行经济补偿；拆迁安置费则是安置被征地者和拆迁者的生产和生活而需要的费用。这些费用在国家统一征地、出让土地使用权时由受让者向国家交纳。

　　勘察设计费是房地产开发商委托勘察设计部门对新开发建设的商品住房进行勘察设计所需的费用；“三通一平”费指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地的费用。所有这些费用的高低直接影响到房价的高低。

　　建筑安装工程费用是房屋建造过程中所消耗的物化劳动和活劳动的价值体现，是商品住房的价格主要构成部分，一般包括直接费、间接费和独立费等三部分。在直接费中，建筑安装工程工人工资支出约占工程造价的8%—10%，而建房过程中所耗费的建筑材料费用一般在房屋建造成本中占60%—70%；间接费也就是建筑施工中的管理费和其它直接为施工的工人服务所发生的费用，按直接费的一定比例提取。

　　新开发的住宅小区内水、电、气管网线的道路、绿化、环卫设施和单位工程的附属围墙、小院、人行通道等费用以及小区内非营业性公开配套设施幼儿园、学校、文化站、派出所等建设费用称为小配套，由开发商自行投资修建纳入成本。市政基础设施俗称为大配套，主要指住宅小区以外的大型基础设施、大型附属工程、生活配套工程等，城建大配套费一般采用代征方式，用于城市基础设施建设。该项费用共占房价的15%左右。

　　管理费是指房地产开发企业的职工工资支出、广告费、办公费用等。为鼓励开发企业加强经营管理，节约日常开支，按照社会平均支出来决定，目前该项费用占房价的1%—3%。房地产开发企业的利润，目前尚无统一规定，如实行国家定价的安居房、解困房等，利润率只有3%—5%，房价因而相对较低；如实行市场调节，开发企业就将利润率定得较高，房价也因之趋高，但受市场影响，房价总体会趋于平衡。

　　代收费名目繁多，有商业网点费、中小学危房改造费、邮电通讯设施费、规划管理费、文物发掘费、人防工程费、墙改基金等几十种，涉及到不同部门。

　　另外，商品房价中包含有银行贷款的资金利息和各项税金，如营业税、城市维护建设费、教育费附加、投资方向调节以及房屋买卖时发生的契税和交易登记费。

　　专家教你如何“杀价”

　　北京房地产资深业内人士童渊说，买房人杀价时各有招数，以下几种招数可以用来和售楼人员周旋，把房价“杀”下来：

　　首先要避免流露出特别强的购买欲望，比如：不要表露对物业有好感；跟售楼人员说你已看中其他物业并准备付订金，或者告诉售楼人员已看中其他物业并已付订金，但亦喜欢此物业，是否再便宜点补偿已付又不能退的订金；或者表示想购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上优惠；不停找物业的缺点要求降价；告之自己很满意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜点可以解决问题。

　　或者你也可以表现出强烈的购买欲望，迫使卖方降价，比如，你说想准备一次性付款，要最优惠的价；或者带着5000元，说只要售价合适马上决定购买；实在谈不下来，抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

　　杀价时也可以自己的经济能力不够作为理由：用其他物业的价格做比较，要求再减价；说自己能力有限买不起，要求再便宜点；或者说你的资金尚在外地或外国，购房款需分期慢慢支付，争取更优惠的付款条件；指出物业管理费太贵不能支付，要求是否可送物业管理费；告诉售楼人员自己的现金积压在股市上或其他生意上，想购置但付款条件或售价能否优惠；告诉售楼人员这房子是别人送的，自己不想掏钱买，预算有限，就这么多钱。

　　当然也可以通过卖交情争取拿到该项目的最优惠价格，比如说认识开发商高层或是关系户，要求给内部价；从朋友处已知能有多少优惠，要求同样的待遇；或者告诉售楼人员自己没有通过代理行，直接与开发商交易应能免佣金，更便宜点；与谈判人员、销售人员成为好朋友；送一些小礼物给谈判者或销售人员，表示自己感谢对方帮助自己的诚意，希望能换取更大的折扣。

　　另外，也可以用声东击西探知更便宜的价格：找多位不同的销售代表，试探售价的最低价；要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修；假装要买好几套，先争取一个批发价，然后告之没有能力买，但可以考虑一套，要求批发价；先选一个比较次的单元，把售价谈好，再要求同样的售价买更好的单元；告诉售楼人员你买物业主要想用作出租，自己不在国内也没有时间办出租事宜，是否能安排出租事宜并要求送装修、家具、电器。

　　还有几招，比如对卖方许之以利：告之自己的行业与开发商有关，给点优惠可能往后有生意上的合作，能为开发商省点钱；告之自己会有不少朋友会跟着自己买，只要给最优惠价，可以带更多买家来；告诉销售人员帮个大忙之后会好好答谢。

　　拖延谈判的时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次要求更便宜的售价，这也是一种好办法。

　　童渊说，当然，并不是每一个买房人都必须把这些招数使遍，最好还是根据你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式。(文／本报记者徐曼)

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