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http://finance.sina.com.cn 2001年02月24日 17:42 中国经营报
二月的京城气温已开始回暖，而近日市场上传来的消息却令许多房地产中介企业提前感受到了倒春寒。一方面，政府今年将加强管理力度，处罚和取缔一批无营业资格、超范围经营的房地产中介公司；另一方面，21世纪不动产等一些实力雄厚的外资企业逐渐加快了扩张步伐，挤压着本地企业的生存空间。 也许真的狼已经悄悄到来，恐怕今年房地产中介行业也将如网站退潮般出现大的倒闭与兼并，进行全行业的洗牌。在政府管理与激烈竞争下，那些无实力无信誉的中小企业的末日恐怕快到了。 市场快熟了 据北京市国土资源与房屋土地管理局统计，自1999年11月15日二级市场开始开放至今，北京市2000年全年只有1100多套房的交易量，远远没有达到人们预期的水平。2001年，很多专业机构都认为二手房市场将会启动，并得到快速发展。 国土资源和房屋土地管理局人员介绍，有关公房转让的规定已上报市有关部门，近期可望出台。而由于住宅三级市场开放政策的出台，公房因其地段好、面积小、总房价低等因素，在商品房价格过高的北京有着巨大的市场。而2000年11月份开始发放的中央在京机构职工住房补贴本着专款专用的原则，将在2001年基本消化。按平均贷款六成计算，将形成60亿元的新增市场，首批发放的住房补贴对象主要是无房户和住房困难户，他们对公房的青睐是不言而喻的。 三级市场包括私房租赁、已购公房租赁和公房转让等内容。而近期内将出台的公房转让合法规定的出台，不仅意味着北京市五六十万套的成套住宅和大量的非成套住宅可以用于出租，意味着北京市三级市场将成为一个完整意义上的租赁市场。业内专家指出，三级市场一旦打开，只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金用于房屋租赁经营。具体表现在，他们会购买商品房或二手房用来出租投资，从而促进商品房和二级市场的发展。 一些业内人士认为，随着一级市场的土地供应的逐渐规范、控制，一手房的供应量会逐渐减少。而二手市场在政府大力推动下，交易量会不断增大。同时按照市场发展的规律，随着社会不断发展，人们生活不断提高，住房的要求也随之提高，换房自然会越来越频繁，二手代理将从中起重要作用。由于金融对房地产的支持越来越大，按揭贷款越来越宽松、灵活。政府也从多方面支持，市场发展是毫无疑问的。 可以预期，今后房地产中介业务特别是二手房的转让、租赁业务将会有极大的发展，市场的潜力不容忽视。房地产中介市场这块为人瞩目已久的蛋糕已经越来越大，其诱惑力逐渐显现出来，套用一句广告词来说——“苹果熟了”。 洋品牌咄咄逼人 正是在这种市场前景的诱惑下，一些外资房地产中介品牌挟雄厚资金与完善管理经验，开始逐步进入中国房地产中介行业。他们不是自己开店，而是通过合作与连锁加盟的形式迅速克隆自己，扩大知名度与争夺市场份额。由于他们对中介市场研究深入，蓄势已久，一直等待最适当的时机，一旦机会到来，将凭借强大实力，以难以抵挡的势头快速扩张，与国内本土品牌争夺市场。 2月16日，21世纪不动产北京远洋基业加盟店正式开张，标志着21世纪不动产与中远房地产集团共同开拓北京房地产中介市场；几乎与此同时，另一家据说是美国房地产经纪业营业额最大并拥有最高知名度的特许加盟品牌——COLDWELL BANKER(简称CB)通过信义房产获得特许加盟，在上海开设两家加盟店直接进入房产中介领域，外资品牌已经显露出咄咄逼人的势头。 自称“已经盯了10年中国市场”，一直在等待合适的时机的21世纪不动产，1971年创办于美国加州，是全球最大的房地产中介机构。目前的业务范围遍布全球30个国家和地区。21世纪不动产从1975年开始从本土向海外拓展系统，1983年进入亚洲地区，并于1999年进入中国内地房地产中介市场，经过近一年的本土化工作以及业务拓展，21世纪不动产在中国内地的运作体系已日趋成熟。目前21世纪中国不动产在全国已有四个加盟区域，在北京已有十几家加盟店。21世纪不动产宣称，将在未来几年中在中国内地授权30个区域分部，发展2000家加盟店，培养14000名经纪人。 抢滩上海的CB也是久负盛名的大型房地产中介公司，据CB信义房产中山公园加盟店店长陈先生介绍：CB成立于1906年，是一个有近百年专业历史及服务经验的房地产服务品牌。此次通过信义房产的特许加盟，使CB这一代表先进房产理念的模式与上海本土情势结合起来，将在豪宅、休闲不动产、新成屋和商业不动产方面为上海消费者带来较大的实质利益。目前CB信义房产已在上海组建了两个加盟店，未来10年的目标是在全国建立1000家加盟店。 洋品牌采取特许经营模式即特许给加盟者自己的品牌、管理模式、服务精髓等，而利用对方的资金迅速实现扩张。这种方式被称为“21世纪的主导商业模式”，既有助于“多快好省”地扩张，又把大工业流水线生产的标准化经验引进到了商业经营领域，有利于品牌延续。有专家预测，如果照此势头发展下去，洋中介可能在几年之内占据国内中介市场的主导地位。 虽然这些外资品牌在中国目前还只是处于准备与试探阶段，没有大举进入市场，但从其宣扬的发展目标与显示的势在必得的决心看，已经是“山雨欲来风满楼”了。而外资中介企业能否如愿入主中原，成为市场的占领者，最终还要看本地企业的表现。面对强大的对手，本地企业是否有能力与之抗衡呢？ 本土企业不甘示弱 面对外资品牌庞然大物的扩张，感到最大压力的就是本土的中介企业。以往，人们认为房地产中介企业多是没有品牌的，无论是规模或管理都难于抗衡，业内缺少真正能够与之抗争的企业。而实际上，历经几年的发展，市场上已经出现了一些颇具规模的中介公司，在京沪两地占领先地位的我爱我家和上房置换公司就是其中较有代表性的两家。 在三年的发展过程中，上海的上房置换公司以传统经营模式建立200多家店面，其根本在于政府的支持与充分利用了市场发展的时间，已经确定了在上海中介市场上的龙头地位。虽然目前上房置换公司依然面临着激烈竞争的威胁——原有连锁经营模式和更新的操作经营模式的竞争，如互联网服务、电话中心委托服务和房屋银行模式甚至包括特许经营模式的竞争。但总体来说，上房置换公司的竞争力较一般中介远为强大，相信上海房地产经纪服务市场的发展过程将陆续在中国一些城市得以复制。但是由于所倚重的政府背景浓厚，离开适宜的土壤上房置换在上海以外的市场的扩张速度较慢。 北京成立不久却声名鹊起的我爱我家公司则是一出世就完全按市场化运作。他们提出“两网合一”，即互联网与传统的直营店网络相结合抢占市场。面对外资企业虎视眈眈的局势，我爱我家公司董事长兼总经理陈早春先生笑言不足为惧。陈早春认为外资企业以加盟连锁形式争夺市场并不可怕，因为现在的中国房地产中介市场并不成熟，连锁加盟的基础还不具备，管理模式难以直接应用于其连锁店中；而由于房地产行业特有的区域性特点，这些国际著名品牌尽管气势汹汹，实际上迅速占有市场是很不容易的，而其已有品牌只在外销房领域具有优势，在广大的二手房领域，大家的起点是一样的，而适应市场需要充足时间。可以讲，在一段时间内，先行起跑的我爱我家具有一定优势。面对未来有国外重量级公司参与的竞争，陈早春坦言我爱我家就是要与21世纪不动产等品牌直接争锋于市场。自去年4月成立以来，我爱我家已在京城拥有50家直营店，占据北京二手房交易近40%的市场份额，在南京与杭州等地也陆续建立了10余家分店。计划今年在10个省市开到1000家分店，以逐步占领全国市场。他明确提出，我爱我家的目标是致力于成为中国房地产中介行业的第一品牌。看来，国际品牌与本土品牌强者间的对话刚刚开始，相信这场竞争不会是一边倒的局面。 中外争锋客户受益 无论这场品牌之战、中外之争的结果如何，最后的受益者都将是广大客户。竞争必然会促进市场的发展，维护消费者的利益。而随着市场的发育和消费者的成熟，政府也已经开始对市场加强管理，国家工商行政管理局即明确表示今年将加强对经纪人的管理，进一步规范经纪人主体准入，严厉打击“地下”经纪人活动，依法查处经纪人违法行为。 据了解，到目前为止，北京市共有房地产中介机构700多家(不含分支机构)，在册的从业人员2万多人。为了加强对中介公司的管理力度，保护消费者的权益，今年北京市从两个方面入手整顿市场：一方面取缔和处罚无营业资格、超范围经营的房地产中介公司；另一方面加强对从业人员的培训工作，开展对房地产经营人员从业资格的认定。对于已经参加过北京市经纪人培训并领取证书的1000多名人员，还要通过工商局进行的法规培训；房管职能部门表现出前所未有的整顿中介市场的决心，中介委员会也表示要在2001年全面塑造中介新形象。 可以预期，各路中介企业赢得市场的根本，必然是以更好的服务质量为客户提供满意服务。而未来的房地产中介市场将摆脱一直背负的恶名，真正发展成熟起来。(本报实习记者薛连胜)
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